Содержание:

Возврат уплаченной арендной платы

Возврат излишне уплаченной арендной платы.
Платил 5 лет за аренду торгового павильона в 24 кв.м. указанным в договоре аренды. Недавно перемерил — оказалось, что по наружным размерам 20 кв.м. (по внутренним еще меньше). Могу ли я обязать арендодателя сделать перерасчет и вернуть излишне уплаченную сумму? Или договор, подписанный сторонами на 24 кв. м является должным правовым основанием для отказа в возврате денег арендодателем?
Под правовыми основаниями следует понимать разного рода юридические факты, дающие субъекту основание на получение имущественного права.

Здравствуйте. Тут нужно смотреть договор ст.606 ГК РФ ваши платежки. Сохранились?

Возврат излишне уплаченной арендной платы.
При измерении площади арендуемого нежилого помещения выяснилось, что его площадь фактически немного меньше указанной в договоре. Возможно ли требовать от арендодателя проведение перерасчета и возврата излишне уплаченной суммы?

Да, возможно, если в договоре была указана иная площадь. Взыскивайте в качестве неосновательного обогащения.

Да, возможно, поскольку в данном случае имело место быть неосновательное обогащение арендодателя. Но начинать в любом случае придется с претензии.

Как расторгнуть договор и потребовать возврат уплаченной арендной платы?
С мая 2013 года арендую торговую точку в ТЦ, и на протяжении всего времени арендатор проводит реконструкцию. Снизилась проходимость, постоянная пыль и грязь мешает торговать. Иногда ТЦ и вовсе не работает, я платила аренду исправно, в надежде что все изменится, но ничего не изменилось. Подскажите как взыскать арендную плату обратно, т.к помещение не соответствует целям аренды? Желательно со ссылками на ГК РФ.

ИМЕЕТЕ ПРАВО ПОДАТЬ ИСК В СУД О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО СТ. 620 ГК РФ. ПОСКОЛЬКУ ВЫ ФАКТИЧЕСКИ ПОЛЬЗОВАЛИСЬ АРЕНДОВАНЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ТО ВЗЫСКАТЬ УПЛАЧЕННУЮ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ, ПО МОЕМУ МНЕНИЮ, БУДЕТ СЛОЖНОВАТО. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Статья 393. Обязанность должника возместить убытки 1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

То, что арендатор покинул помещение, еще не значит, что он не должен больше платить арендную плату

Обязанность вносить арендную плату прекращается с момента возврата имущества арендодателю. При аренде недвижимости такой возврат оформляется двусторонним актом. При этом сама обязанность арендатора вернуть имущество возникает при прекращении арендных отношений. При досрочном освобождении помещения без уедомления арендодателя обязанность вносить арендную плату не прекращается.

Реквизиты судебного акта

ООО «Рамзес Строй»

Индивидуальный предприниматель Л.

Истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение. Факт передачи нежилого помещения ответчику подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2015. Согласно договору и протоколу соглашения о договорной цене ответчик был обязан вносить арендную плату ежемесячно до третьего числа расчетного месяца. Такая плата состояла из переменной и постоянной частей в размере 442 у.е. и 800 руб. в месяц соответственно. На случай ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы договор аренды предусматривал пени в размере 1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки.

Срок аренды был установлен сторонами с 01.06.2015 по 01.10.2015. По истечении срока договора ответчик не стал освобождать помещение, а продолжил его использовать. Истец не стал возражать. А в октябре 2016 г. ответчик покинул помещение и перестал выплачивать истцу арендную плату. При этом каких-либо уведомлений ответчик истцу не направлял.

Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за октябрь 2016 г. в установленный договором аренды срок истец направил в адрес ответчика претензию, после чего обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за октябрь 2016 г. Данные требования были удовлетворены решением арбитражного суда от 17.02.2017.

Спустя месяц истец обратился к ответчику с еще одним иском — о взыскании с ответчика пеней за период с 18.10.2016 по 27.03.2017 в размере 29 392 руб. за просрочку внесения постоянной части арендной платы и 1280 руб. за просрочку внесения переменной части арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска о взыскании с ответчика пеней. Они исходили из того, что в спорный период (с октября 2016 г.) арендуемые помещения уже выбыли из владения ответчика.

Суды заключили, что правовые основания для взыскания штрафных санкций за данный период отсутствовали. Действия истца по начислению неустойки за просрочку внесения арендной платы противоречат принципу добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

ВС РФ отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение, руководствуясь следующей логикой.

После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В такой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

По смыслу положений ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — письмо № 66).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма № 66).

Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора (ст. 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ). При этом в п. 2 ст. 610 ГК РФ в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом.

Договором сторон было предусмотрено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. Из представленных в материалы дела доказательств не следует и судами не были установлены факты прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода (октябрь 2016 г.).

Смотрите так же:  Пенсия для уволенных из вооруженных сил

Кроме того, судам, по мнению ВС РФ, следовало учесть довод истца о том, что обстоятельства пользования ответчиком нежилым помещением в октябре 2016 г. были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу о взыскании с ответчика арендной платы за октябрь 2016 г. Указанные судебные акты в части установления нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за октябрь 2016 г. имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы является основанием для предъявления истцом требования об уплате ответчиком договорной неустойки за весь период просрочки (ст. 330 ГК РФ).

Исходя из данных обстоятельств, ВС РФ заключил, что выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за октябрь 2016 г. сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам. Судами также не разрешен вопрос о возможности снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ).

Расторгнуть договор аренды и потребовать возвратить уплаченные денежные средства

Заключен договор аренды 3-ёх складов и 1 офиса.

При подписании договора нами была уплачена сумма за последний месяц аренды + обеспечительный платёж за сохранность объектов.

Первого декабря 2014г. мы оповестили собственника, что отказываемся от 1 из складов.

За январь нами оплачена полностью арендная плата. (за 3 склада и 1 офис)

Но изменились обстоятельства, все склады освободили и хотим расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать вернуть уплаченную сумму аренды за январь месяц + платёж за последний месяц + обеспечительный платёж.

Нужна консультация — насколько это возможно исходя из условий договора. Договор прикрепляю.

Уточнение клиента

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

27 Декабря 2014, 12:09

Ответы юристов (10)

Увы, но вернуть деньги за январь у Вас не получится, так как Вашим договором предусмотрено уведомление Арендодателя о досрочном расторжении договора за 2 месяца (п. 2.3.8), и при этом несоблюдение срока предупреждения влечет за собой выплату неустойки в размере трех сумм аренды (п. 4.3 договора).

Есть вопрос к юристу?

В представленном договоре основными являются пункты:

2.3.8. Письменно, в срок не позднее, чем за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю об освобождении и возврате арендуемого Имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято Арендатором.В случае преждевременного съезда Арендатора, Арендодатель имеет право заключить договор с новым арендатором в любое время после поступления письма о расторжении. При этом Арендатор обязан с указанной Арендодателем даты безоговорочно подписать акт о сдаче Имущества Арендодателю и освободить арендуемое Имущество.

Отсюда, следуя буквальному толкованию договора, Вы должны предупредить Арендодателя за 2 месяца до расторжения договора, т.е. предупреждение должно было быть направлено (если освобождаете с 01 января 2015 года), не позднее 1 ноября 2014 года.

Если же Вы решили расторгнуть договор в одностороннем порядке с 01 января 2015 года, то будет применен пункт:

4.3. В случае освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере трехмесячной арендной платы.

Поэтому расторжение договора без последствий по 1 складу с 01 февраля 2015 года, при этом арендная плата за январь должна быть выплачена, что Вами и сделано.

По офисам и 2 складам необходимо послать предупреждение, расторжение договора таким образом с 01 марта 2015 года и уплатить арендные платежи за январь-февраль 2015 года.

Или — попытаться договориться с Арендодателем, выплатил арендую плату за январь 2015 года, освободить площади с 01 февраля 2015 года. Учитывая, что склады в настоящее время пустые, а также мотивируя финансовым положением, полагаю, что Арендодатель будет согласен, как бонус для него — арендная плата (уже уплаченная) за январь 2015 года.

Обеспечительный платёж Вы можете вернуть согласно п. 3.5. договора в теч. 30 дней со дня подписания акта приёма-передачи помещения, если нет каких то отклонений от состояния помещения при передачи его Вам в аренду, то всю сумму вернёте.

Но тут другая загвоздка, что по договору Вы всё равно должны оплатить за те 2 мес. за которые согласно п. 2.3.8 обязаны предупредить о расторжении договора. Это исходя из смысла данного пункта.

По п. 3.8. Договора у Вас и еще один обеспечительный платёж, равный мес. аренды. И хотя не указано, что он возвращается, но по смыслу договора подразумевается, что им оплачивается посл. мес. аренды, то есть входит в арендную плату.

Если нет обстоятельств указанных в ст. 620 ГК РФ, то Вам придётся следовать условиям договора. Так как ГК не регламентирует срок уведомления о досрочном расторжении договора, и придётся руководствоваться договором.

Вывод: исходя из условий договора вернёте только ОП за имущество по п. 3.5. Договора. И за 2 мес. всё равно придётся платить.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Присоединяюсь к коллегам.

Как вариант, чтобы не терять в деньгах, рассмотрите возможность субаренды (п. 2.3.11 договора), тем более что складские помещения свободны. Найдете нового арендатора-возможно будет легче договориться о рассторжении договора по соглашению сторон (ведь у вашего арендодателя появится новый арендатор на дальнейший срок и не возникнут убытки, связанные с расторжением договора), а вам получится компенсировать понесенные расходы по уже произведенным авансовым платежам.

При расторжении договора в одностороннем порядке, Вам необходимо письменно уведомить Арендодателя за 2 месяца до такого расторжения.

Более того, на сколько я понял, Вы уведомили Арендодателя о том, что освобождаете лишь 1 склад. О том, что освобождаете остальные склады Арендодателя уведомляли??

Если уведомляли 1 декабря, что освобождаете все помещения, то:

Обеспечительный платеж и уплаченную сумму аренды за январь вернуть получиться, а вот платеж за последний месяц не вернете, так как при досрочном расторжении договора еще два месяца с момента уведомления необходимо вносить арендную плату.

5.6.Договор аренды,
может быть, расторгнут по требованию Арендатора:

5.6.1.Если Имущество
в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии,
непригодном для использования.

5.6.2.В порядке, предусмотренном пунктом 2.3.8 настоящего договора.

4.3. В случае освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере трехмесячной арендной платы.

2.3.8. Письменно, в срок не позднее, чем
за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю об освобождении и возврате арендуемого Имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно

было принято Арендатором.

С уважением, Лебедев Игорь

Евгений, добрый день.

Если смотреть по условиям договора, то вернуть деньги за январь не получится, так как два месяца истекают 1 февраля, обеспечительный платеж Вам обязаны вернуть, если с арендованным имуществом все в порядке. Но вообще, договор составлен явно не в пользу арендатора, одни штрафы и пени.

4.3. В случае
освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с
окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8.
Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением
данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15
Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере
трехмесячной арендной платы.

При подписании договора нами была уплачена сумма за последний месяц аренды + обеспечительный платёж за сохранность объектов.

Все забыли, что при подписании договора были уплачены 2 суммы!

1. Оплата за последний месяц аренды, то есть, за январь

2. Обеспечительный платеж

+. Арендная плата за январь месяц

Получиться вернуть арендную плату за январь и обеспечительный платеж.

А сумму уплаченную за последний месяц аренды (в нашем случае это январь) вернуть не получится.ЭТО В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ УВЕДОМЛЯЛИ 1 ДЕКАБРЯ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДЛЯ ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Смотрите так же:  Договор временного использования земельного участка

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Никто не забыл, за январь просто зачтётся в счёт платежа. Читайте внимательно ответ.

что им оплачивается посл. мес. аренды, то есть входит в арендную плату.

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендная плата за неполный месяц

При заключении договора аренды важен факт передачи имущества от арендодателя арендатору. Для этого стороны подписывают акт о приеме-передаче. Если имущество не использовалось, оно должно быть возвращено . Возврат арендуемого имущества, также происходит по акту приема передачи от Арендатора к Арендодателю. Как я понимаю, назад имущество передано не было. Арендодатель прав, требуя арендную оплату за полный календарный месяц .

Цитата (Гарант): Действует договор аренды движимого имущества, арендатор отказывается от части арендуемого имущества с 31.12.2011 и считает, что акт возврата имущества должен быть подписан 01.01.2012. А по мнению арендодателя, если имущество передается 01.01.2012, то этот день также должен быть оплачен.
Начисляется ли арендная плата за 01.01.2012, если согласно дополнительному соглашению в этот день арендатор возвращает арендуемое движимое имущество по акту приема-передачи арендодателю?

К сожалению, однозначно ответить на Ваш вопрос мы не можем. Поясним, почему.
По смыслу норм ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за период фактического владения арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ, смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Причем предполагается, что в период фактического владения (даже после прекращения договора) арендатор имеет возможность использовать арендованное имущество, а потому обязан вносить арендную плату независимо от того, используется ли им это имущество. Отсюда следует, что арендатор обязан вносить арендную плату после истечения установленного договором срока аренды до момента возврата арендованного имущества арендодателю.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды. Буквально из этой нормы следует, что арендованное имущество подлежит возврату арендодателю непосредственно в день прекращения договора аренды. На это указывают и прочие положения ст. 622 ГК РФ, позволяющие арендодателю потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в случае несвоевременного возврата арендатором арендованного имущества.
Следовательно, если арендованное имущество возвращается арендодателю позднее даты прекращения договора аренды, то формально такой возврат может рассматриваться как несвоевременный. В этом случае день возврата является последним днем фактического нахождения имущества у арендатора, в связи с чем должен включаться в период, за который начисляется арендная плата. Этот подход находит подтверждение в судебной практике (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23 июня 2010 г. по делу N А27-19279/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2010 г. N 09АП-19764/2010) и, на наш взгляд, является наиболее обоснованным.
Вместе с тем ГК РФ не содержит прямых указаний относительно того, должен ли день возврата арендованного имущества включаться в период, за который арендатор обязан вносить арендную плату. Действительно, день возврата имущества арендодателю в равной степени может рассматриваться не как последний день нахождения арендованного имущества у арендатора, а как день его поступления во владение арендодателя. Очевидно, что в день возврата имущества арендодателю возможность полноценного использования имущества арендатором исключается. Из этого можно сделать вывод, что за этот день арендная плата начисляться не должна. Такой подход также встречается в судебной практике (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 09АП-27817/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2010 г. N 17АП-6269/10).
В связи с этим условие о том, должна ли уплачиваться арендная плата за день возврата имущества арендодателю, целесообразно согласовывать в договоре. Если соответствующие положения в договоре отсутствуют, то в случае возникновения спора вопрос о том, обязан ли арендатор внести арендную плату за день возврата имущества арендодателю, может быть решен только судом с учетом конкретных обстоятельств дела, условий договора и существа отношений между сторонами.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Березникова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 ноября 2009 г. N А65-21574/2008 Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что арендная плата была внесена арендатором до изменения ее размера арендодателем. Судами также установлен факт прекращения действия договора аренды, в связи с чем внесение изменений в его условия после прекращения действия договора не допускалось, соответственно, взысканию подлежит сумма арендной платы, согласованной до прекращения договора за период неисполнения обязательств арендатором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 3 ноября 2009 г. N А65-21574/2008
(извлечение)

См. также Постановление ФАС ПО от 13 мая 2009 г. N А65-21574/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛЮИР», г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А65-21574/2008,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Техно Торговый Центр «Дербышки», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЮИР», г. Казань, с участием третьего лица: открытого акционерного общества «Миллениум Зилант-Сити», г. Казань, о взыскании 514408 руб. 60 коп. долга,

закрытое акционерное общество «Техно Торговый Центр «Дербышки» (далее — ЗАО «ТТЦ «Дербышки», центр) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЮИР» (далее — ООО «ЛЮИР», общество) о взыскании арендной платы в размере 514408 руб. 80 коп. по договору аренды от 01.04.2008 N 392-А.

Исковые требования основаны на положениях статей 614 , 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, и факте использования ответчиком нежилых помещений, переданных центром во временное пользование и владение.

До принятия решения истец заявил дополнительное требование о взыскании 345000 руб. неустойки за перепланировку помещения, 86250 руб. штрафной неустойки за нарушение сроков получения счетов, 49801 руб. 80 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 345000 руб. неустойки за нарушение срока по возврату помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2008 в рассмотрении дополнительных требований отказано.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено открытое акционерное общество «Миллениум Зилант-Сити» (далее — ОАО «Миллениум Зилант-Сити).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2008, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2009, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009, иск удовлетворен частично.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что арендная плата за июнь-июль 2008 года была внесена арендатором до изменения ее размера арендодателем. Судами также установлен факт прекращения действия договора аренды с 01.08.2008, в связи с чем внесение изменений в его условия после названной даты не допускалось, соответственно, взысканию подлежит сумма арендной платы, согласованной до прекращения договора за период неисполнения обязательств арендатором.

В кассационной жалобе ООО «ЛЮИР», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части взыскания 115000 руб. арендной платы предлагается отменить как принятые с нарушением норм материального права.

Представители ООО «ЛЮИР» в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 01.04.2008 N 392-А, заключенного между ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (арендодатель) и ООО «ЛЮИР» (арендатор) во временное пользование и владение последнего на срок до 30.09.2008 для розничной торговли предоставлены нежилые помещения общей площадью 115 кв. м, расположенные по адресу г. Казань, ул. Мира, д. 28, литера А (1 этаж, комнаты: 1, 3-10, 13).

Согласно пунктам 2.1.2-2.2 названного договора размер арендной платы составил 57500 руб., которую арендатор вносит в порядке предварительной оплаты не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний порядок изменения размера арендной платы.

Арендодатель вправе по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо потребовать расторжения договора в судебном порядке в случаях, перечисленных в пунктах 5.1.1-5.1.6 (с примечаниями).

По окончании срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор обязуется освободить занимаемое помещение и сдать имущество арендодателю не позднее 5 дней по акту, в исправном состоянии.

Фактическая передача нежилых помещений в аренду подтверждается актом от 01.04.2008 и не оспаривается сторонами.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 17.04.2008 N 6-П здание общей площадью 5412 кв. м, в котором расположены и нежилые помещения, арендуемые ООО «ЛЮИР», приобретено ЗАО «ТТЦ «Дербышки», регистрация перехода права собственности на объект недвижимости подтверждается свидетельством от 25.06.2008 серии 16-АА N 763422.

Письмом от 01.07.2008 N 3 новый собственник объекта уведомил арендатора о повышении с 25.06.2008 арендной платы до 1500 руб. за 1 квадратный метр и установил срок для освобождения нежилых помещений вследствие смены арендодателя (собственника).

Смотрите так же:  Можно ли обналичить региональный материнский капитал в 2019 году

В письменном требовании от 09.07.2008 N 4 ЗАО «ТТЦ «Дербышки» повторно уведомило арендатора о расторжении договора аренды от 01.04.2008 N 392-А с 25.07.2008 по основаниям, предусмотренным пунктами 5.1, 5.1.2, 5.1.5, 5.1.6, а также известило о повышении с 05.07.2008 арендной платы до 1500 руб. за 1 квадратный метр.

В ответах от 14.07.2008 и от 04.08.2008 на требования нового собственника ООО «ЛЮИР» ссылаясь на правила статей 617 , 621 , 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитало действия арендодателя не соответствующими действующему законодательству.

Актом от 01.10.2008, составленным комиссией ЗАО «ТТЦ «Дербышки», проведено обследование нежилых помещений в связи с окончанием срока договора аренды и возврата объекта собственнику.

Поскольку арендатор не исполнял обязательств по внесению арендной платы новому собственнику нежилых помещений, последний обратился с иском к неисправному контрагенту.

Содержащиеся в судебных актах выводы об обязанности арендатора вносить арендную плату в размере, установленном соглашением сторон, до фактического возврата нежилых помещений основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной судебно-арбитражной практике.

В силу пунктов 1 , 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Исходя из системного толкования названных норм, суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при которых такой отказ допускается.

Договор аренды от 01.04.2008 N 392-А содержит условия и основания (пункты 5.1, 5.1.2, 5.1.5, 5.1.6) для одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств.

Поскольку ЗАО «ТТЦ «Дербышки» было направлено уведомление от 02.07.2008 N 3 о расторжении договора, судебные инстанции сделали правильный вывод о прекращении договора аренды с 01.08.2008.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, пока оно не будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательств по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная правовая позиция относительно применения названной нормы изложена в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Исследуя спорные правоотношения, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что после расторжения договора аренды ООО «ЛЮИР» не исполнило обязательств по своевременному возврату нежилых помещений арендодателю.

Суд первой инстанции, определяя период фактического пользования, правомерно учел, что при составлении одностороннего акта от 01.10.2008 ЗАО «ТТЦ «Дербышки» констатировало (признало) факт возврата истцу нежилых помещений, следовательно, до указанной даты арендатор обязан вносить арендную плату в размере установленном договором.

Не имеется в материалах дела доказательств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества.

Напротив телеграммой от 30.09.2008 N 055 истец предлагал арендатору прибыть для составления акта о возврате имущества, в связи с окончанием срока аренды, однако представитель ООО «ЛЮИР» в установленное время и место не явился.

Размер арендной платы, взысканной за период с 01.08.2009 по 30.09.2008, сторонами не оспаривается.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что в письме от 04.06.2008 арендатор (ООО «ЛЮИР») сообщил арендодателю о факте освобождения арендуемых помещений с 29.07.2008, не могут служить основанием для отказа в иске.

Доказательств направления спорного уведомления от 04.08.2008 и получения его ЗАО «ТТЦ «Дербышки» не представлено. Кроме этого сам факт извещения арендодателя об освобождении помещений может рассматриваться в качестве фактического возврата объекта аренды собственнику в установленном соглашением сторон порядке (пункт 3.4.11 договора аренды от 01.04.2008 N 392-А).

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А65-21574/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в связи с тем, что положения п. 4 ст. 453 ГК РФ носят диспозитивный характер, стороны могут согласовать в договоре иной порядок и по своему усмотрению установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок такого возврата.

В силу специфики арендных правоотношений вернуть исполненное может только арендодатель, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и/или пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

Пример формулировки условия:

«В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом».

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

Пример формулировки условия соглашения о расторжении:

«Арендодатель обязуется в течение ________ дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере _______________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей».

Согласно положениям п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, стороны могут предусмотреть условие о том, что при расторжении договора авансовый платеж не возвращается (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А11-1665/2009). При этом следует учитывать, что такое условие будет выгодно только арендодателю, поскольку он освобождается от обязанности вернуть исполненное. Арендатор в такой ситуации несет риск того, что он не сможет взыскать часть аванса, превышающую арендную плату за период до расторжения договора, и понесет материальные потери.

Пример формулировки условия:

«В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору».

Если в соглашении об изменении или расторжении или в договоре не установлено право требовать возврата исполненного

В этом случае стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления N 35 разъяснил, что если стороны не урегулировали последствия расторжения договора, то п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в следующих случаях:

— встречные имущественные предоставления по расторгнутому договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом;

— при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

Во всех остальных случаях, когда эквивалентность встречных предоставлений нарушена вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязанностей, сторона, передавшая имущество, вправе требовать его возврата в той мере, в какой нарушена согласованная эквивалентность (п. 5 Постановления N 35).

Таким образом, при расторжении договора арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, внесенной за период, когда он пользовался объектом аренды, поскольку имущественные предоставления каждой из сторон будут эквивалентны. Однако если на момент расторжения договора арендатор внес арендную плату за будущий период, то он вправе требовать ее возврата при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу п. 5 Постановления N 35 к отношениям по договору аренды могут применяться положения гл. 60 ГК РФ, регламентирующей обязательства вследствие неосновательного обогащения. Нормы этой главы применялись в указанной ситуации и ранее. ВАС РФ при толковании положений п. 4 ст. 453 ГК РФ делал вывод о том, что сторона вправе требовать возврата исполненного по договору, если другая сторона неосновательно обогатилась за ее счет (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).