Содержание:

Продажа земельного участка в долевой собственности

Нашли участок под ИЖС в 12 соток. Но целиком его покупать дорого и нам этого много. Продавец предложил купить половину. Заключили договор задатка. В договоре звучит объект как 1/2 доли земельного участка. В натуре земля не выделена и не размежована. Продавец говорит что можно размежевать после получения свидетельства. Каковы мои риски? Как разделить участок и при влить себе адрес после покупки 1/2 доли? Вторую долю продавец тоже намерен продавать. Стоит ли покупать участок? Каковы мои риски?

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Я собственник 1/2 доли земельного участка. Сейчас мы со вторым собственником начали процесс межевания, документы по разделу участка уже сданы в кадастровую палату. Второй собственник продает свою долю и требует нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки. Возможно ли такое в процессе межевания и повлечет ли это недействительность процесса раздела участка? Какие у меня риски? Смогу ли я зарегистрировать свой участок?

15 Марта 2015, 19:59

Ответы юристов (5)

У вас будет 1/2 доля земельного участка. Затем вы сможете с новым владельцем второй 1/2 доли участка заключить соглашение о выделе долей в натуре. Сделаете межевание и зарегистрируете два отдельных участка. Если другой собственник будет против, то это можно будет легко сделать через суд.

Стоит ли покупать участок? каковы мои риски?

Думаю стоит. Ничего страшного в этом нет.

Есть вопрос к юристу?

Все ваши риски сведутся к тому, что процесс оформления документов займет больше времени.

Право общей собственности на земельный участок предполагает
распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между
двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей
собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля
каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем
регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля
отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или
операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность,
предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает
необходимость выделения доли каждого собственника.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух
или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля –
это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет
собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по
отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не
отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного
участка следует оповестить всех без
исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно
считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли
достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или
положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится
межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа
Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в
новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего
документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в
территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не
является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое
имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как
право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту
регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и
кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит
прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или
более отдельных участка, имеющие разных собственников.

Уточнение клиента

Еще важно отметить, что доли никаким документом не определены, ни решения суда ни постановления нет. Собственник сам решил продать половину- это возможно? У него был участок 12 соток- он решил продать половину и сам указал 1/2 доля. Будет ли зарегистрирована сделка в регралате? Какое соглашение с собственником необходимо заключить до сделки по поводу межевания и выдела в натуре! Спасибо !

28 Января 2015, 14:31

Собственник может продать 1/2 долю участка. В свидетельстве будет указано — 1/2 доля. Для этого не нужно делать межевание. Вы уже потом сможете все оформить. Сделаете межевание, получите кадастровый паспорт на каждый участок и зарегистрируете право собственности каждый на свой участок, как отдельный объект недвижимости.

Собственник имеет право продать часть земельного участка, в вашем случае 1/2. В регпалате зарегистрируют ваше право собственности на 1/2 долю участка и изменят долю собственника на 1/2.

Продать часть земельного участка возможно 2 способами:

1.Путем продажи доли в праве собственности на земельный участок.В таком случае между Вами и тем лицом, которое приобретает долю, возникнут правоотношения общей собственности на земельный участок. Договор о продаже доли в праве собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению.
Недостатком этого пути является то, что все действия, связанные с передачей земельного участка в аренду, установки на земельном участке земельных сервитутов, продажа земельного участка Вы будете осуществлять исключительно вместе с совладельцем. Если же Вы в дальнейшем захотите продать свою долю, другой совладелец будет иметь преимущественное перед другими покупателями право приобрести вашу долю по цене, за которую она продается. Использование земельного участка тоже должно происходить только при Вашем общего согласия. Тоже самое касается и залога земельного участка.
Положительным моментом применения такого механизма является то, что для продажи доли в праве собственности без формирования нового земельного участка не требуется проводить землеустроительные работы (при условии, конечно, если земельный участок уже имеет кадастровый номер).

2. Путем выделения части земельного участка, который впоследствии будет продан, в отдельный земельный участок.

Недостатком такого механизма является необходимость проведения и финансирования землеустроительных работ.
Но польза от применения данного механизма состоит в том, что после того, как часть земельного участка будет сформирована в отдельный земельный участок с отдельным кадастровым номером, Вы можете самостоятельно, без согласования с Вашим будущим соседом решать, как использовать земельный участок, передавать его в аренду, продавать или предоставлять в залог.

По поводу соглашения о межевании до сделки, то оно не будет иметь юридической силы, т.к. вы в настоящее время не собственник земельного участка. В соответствии с ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», межевание земельного надела осуществляется кадастровым инженером по заявлению собственника территории, который оплачивает все сопутствующие расходы специалиста.

Процедура начинает только после того, как все собственники участка выразят свое согласие на ее проведение. После этого классифицированный инженер-землеустроитель осуществляет определение размеров исходной зоны, устанавливает допустимые границы ее деления и площади будущих участков. Общие границы территорий обозначаются при помощи межевых знаков. В плане межевания я думаю у вас могут возникнуть только риски оплатить межевание самостоятельно, но вы можете попробовать договориться с продавцом и вычесть будущие расходы на межевание из цены 1/2 участка.

обратитесь в местную администрацию, в земельный комитет и узнайте минимальную площадь для земельного участка. может сложится такая ситуация, что Вам не размежуют. Для СПб, Курортный район- минимальная площадь к примеру 10 соток. и в аналогичном случае- у нас выдел в натуре невозможен.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Особенности разделения земельного участка на два

Чтобы распоряжаться каждой частью своей земли по отдельности, надо провести оформление разделения участка. Необходимость в таком действии возникает, когда у земли 2 собственника, которые по-своему стремятся распоряжаться своей половиной земли.

Также раздел участка позволяет построить на нем 2 дома. Ведь по закону на одном участке должен быть один дом. И при желании поселить даже на большом наделе 2 семьи сначала надо провести раздел участка. Данная процедура выполняется в несколько этапов.

Ознакомление с законами

Разделение земельного участка на два — достаточно хлопотный процесс

Прежде всего, надо знать основы Земельного Кодекса. Обратить внимание надо на статьи 11.2, 11.4. В них дается определение раздела участка как кадастровой деятельности, в результате которой из одного участка получается большее количество меньшего размера.

Но делить землю можно до определенного предела. Минимальные размеры прописаны в местных законах. Они устанавливаются органами власти, а потом уже фиксируются законодательными актами.

При установлении размеров участков руководствуются градостроительной документацией, действующими нормами застройки, землепользования. Чтобы разделение участка между его владельцами прошло законно, все собственники должны быть согласны с такими действиями, между ними должно быть заключено мирное соглашение.

Если раздел земли – спорный момент, следует обращаться в суд. В таком случае раздел участка будет вестись уже по решению суда.

Особенности процедуры раздела участка

Раздел земли проводят с целью разделить целый участок на части. Для этого выполняется ряд действий кадастровыми сотрудниками, регистрационной службой. В итоге единый участок упраздняется, вместо него начинают существовать другие, более маленькие по площади участки.

Смотрите так же:  Приказ о создание штатного расписания образец

Они имеют все особенности самостоятельных земельных наделов. Однако на оба эти участка у владельцев бывшего единого надела возникает право общей собственности. Чтобы разделить участок на 2 половины, надо знать следующее:

  1. По окончании раздела каждая часть станет самостоятельной.
  2. Целевое назначение будет таким же, как и раньше.
  3. Площадь каждого нового участка должна вписываться в минимальные рамки, установленные в данном регионе.
  4. К участкам должен быть подъезд для машин и проход для людей. У каждого свой.
  5. Если участок предназначен для ведения крестьянского хозяйства, его делить нельзя. Это случай законодательного запрета на раздел.

Особенности раздела через мирное соглашение

Раздел участка нужно начинать из подписания письменного соглашения

Когда владельцы земли решают разделить участок и договариваются об этом мирно, они должны зафиксировать свое соглашение в письменной форме и заверить документ у нотариуса.

Далее в органах местной власти надо получить постановление о разделе участка на части. Потом собственники начинают заниматься самой процедурой раздела.

Разделенные участки ставятся на кадастровый учет и в конце регистрируется право собственности на новые 2 участка. Правила составления соглашения о разделе просты, в документе фиксируются следующие сведения:

  1. данные владельцев, включая паспортные сведения;
  2. адрес или описание места расположения участка;
  3. кадастровый номер;
  4. согласие собственников на раздел (письменная форма);
  5. характеристика способа раздела;
  6. способ оплаты расходов на проведение процедуры.

Если же один из собственников не согласен с разделом, придется обращаться в судебные инстанции.

Особенности обращения в суд

Разделение земельного участка — это кадастровая деятельность

Если хотя бы один собственник выступает против раздела, а также в ситуациях, когда неизвестно местонахождение собственника, требуется обращение в суд. Судебное рассмотрение будет строиться на объективности, беспристрастности. Ведь каждый собственник должен остаться при своем без ущемления чужих прав.

Чтобы составить исковое заявление, лучше пригласить юриста. Некоторые пробуют сделать это самостоятельно, однако это довольно сложно. Здесь требуется точность и знание законов. В исковом заявлении указывают данные собственников (ФИО, место регистрации, данные паспорта), в него вносят сведения об участке.

Также надо написать, какая площадь участков должна получиться после раздела, где и как будут проходить границы новых участков. Подавая в суд заявление, к нему надо приложить пакет документов. Конкретный перечень нужных бумаг варьируется в зависимости от ситуации. Но есть основные составляющие, которые нужны всегда:

  • копии паспортов;
  • кадастровую документацию;
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Тот собственник, который требует раздела участка, будет являться истцом. Он должен подавать свои исковые требования в отделение суда, находящегося по месту жительства другого собственника, который не желает делить участок.

Если обе части участка имеют свой проход проезд, нет иных препятствий к разделу, суд примет решение о разделе земли. Отказ возможен в случаях, если земля неделима по закону. В таких случаях обычно суд оставляет участок юридически целым, но устанавливает правила раздельного пользования.

Однако такой вариант не всегда устраивает. Ведь к разделу чаще всего прибегают, если нужны деньги и участок срочно требуется продать. А второй собственник отказывается это делать, потому что у него нет желания продавать землю и нет возможности выкупить долю второго собственника.

В таком случае есть еще один вариант: продать участок в целом виде, а деньги от продажи делить между собственниками в соответствии с их долями. К такому решению суд также может прийти. Только для этого нужны весомые аргументы со стороны истца.

Основные этапы разделения

Определение границ участка — обязательный пункт

Само разделение земли состоит из отдельных этапов:

  1. Выбор организации, занимающейся межеванием.
  2. Заключение договора. Эта компания определит границы будущих участков.
  3. Получение согласия на межевание иных владельцев земли. Если между собственниками конфликт, то придется обращаться в суд и ждать судебного решения.
  4. Ознакомление кадастрового инженера с правоустанавливающей документацией.
  5. Определение инженером границ участка. Данные действия ведутся в присутствии самих собственников. Инженер установит границы между 2-мя новыми участками, обозначит их. На этом этапе он сверяет площадь исходного участка и площади 2-х получившихся. Итог этой работы – межевое дело, в него входят чертежи, акты установления границ, ведомость вычисления площади.
  6. Присвоение адресов. На этом этапе каждый новый участок получает свой адрес. За ним обращаются в управление архитектуры и градостроения. Туда подают заявление, правоустанавливающие документы, межевое дело, мирное соглашение / решение суда, старый кадастровый паспорт.
  7. Постановка участков на кадастровый учет. Для этого идут в Росреестр. Там пишут соответствующее заявление, подают документы на каждый участок отдельно. Обращаться можно лично и дистанционно.
  8. Последний этап – регистрация права собственности на каждый участок. Это также делают в Росреестре. Обычно документы рассматривают 18 рабочих дней.

Чтобы зарегистрировать право собственности, надо на руках иметь такие документы:

  • паспорт;
  • заявление;
  • мирное соглашение / судебное решение;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о присвоение адреса;
  • квитанцию о госпошлине;
  • если обращение идет через доверенное лицо – доверенность.

После регистрации собственник получает выписку их ЕГРП по новым участкам.

Право собственности на земельный участок подтверждается документально

Раздел участка – непростая процедура. В течение всего процесса надо помнить важные рекомендации:

  1. Все действия должны соответствовать положениям Земельного кодекса.
  2. Раздел самовольно не проводится. На него должны быть согласны все собственники. Если согласия нет, надо обращаться в суд, который поступит по закону и соблюдет права всех лиц.
  3. Межевание – первый обязательный этап раздела земли.
  4. Для проведения межевания надо приглашать компанию, обладающую соответствующей лицензией.
  5. Когда межевание сделано, надо получать новые адреса.
  6. Если адреса уже на руках, ставят участки на кадастровый учет.
  7. Далее остается зарегистрировать право собственности. Для этого обращаются в Росреестр, специалисты которого, если все документы в порядке, зарегистрируют это право меньше, чем за месяц.

Таким образом, разделение участка включает фактическое и юридическое разделение его на несколько частей. Раздел идет на основании мирного соглашения между всеми владельцами либо через суд. К такому кардинальному решению прибегают, если не удается достичь договоренности мирными переговорами.

Какой существует порядок согласования границ земельного участка? Об этом в видеоматериале:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Конференция ЮрКлуба

Один участок, два собственника

Pastic 12 Авг 2013

Что-то меня гложет, решил посоветоваться с публикой

В 1993 году Иванову выделяют в собственность земельный участок для садоводства постановлением ОМС. Иванов получает свидетельство о праве собственности (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177).
В 1995 году Иванов продает участок Петрову — заключают у нотариуса договор купли-продажи, но в земельном комитете Петров договор не регистрирует.
Где-то с 1999 года Петров участком не пользуется.
В 2010 году Сидоров вступает в СНТ, ему выделяет правление СНТ в пользование тот же самый участок, поскольку архивы у них утеряны и кому какие участки принадлежат они толком не знают. В 2011 году Сидорову выделяют в собственность этот участок постановлением ОМС, на основании которого Сидоров регистрирует свое право собственности в ЕГРП.
В 2012 году Петров обнаруживает, что его участок заняли, идет в Росреестр и регистрирует право собственности в ЕГРП на основании договора купли-продажи 1995 года.
Адреса участков одинаковые, но кадастровые номера — разные, поэтому Росреестр не видит, что на один участок зарегистрировали право собственности два человека.
Затем в 2012 году Петров обращается в суд с иском к Сидорову и ОМС и просит признать незаконным постановление о выделении участка Сидорову, признать право собственности Сидорова отсутствующим истребовать участок из незаконного владения Сидорова.
Спора между сторонами о том, что участок один и тот же — нет.
Однако Сидоров возражает против иска Петрова, ссылаясь на отсутствие регистрации договора 1995 года в земельном комитете, поскольку

Закон РФ от 23.12.1992 N 4196-1
«О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»

Статья 2. Продажа земельного участка для целей, указанных в статье 1 настоящего Закона, производится его собственником самостоятельно путем договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.
Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Я — на стороне Петрова и рассуждаю так. Право собственности Петрова зарегистрировано в ЕГРП. Оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. Сидоров встречного иска не подает, право собственности Петрова не оспаривает. Поэтому у суда нет оснований ставить под сомнение наличие у Петрова права собственности вне зависимости от того, имел ли Росреестр основания это право регистрировать или нет.

Однако сомнения меня что-то гложат Может, что упустил?

P.S. Заседание через 12 часов

_NIKO_ 12 Авг 2013

Поэтому у суда нет оснований ставить под сомнение наличие у Петрова права собственности вне зависимости от того, имел ли Росреестр основания это право регистрировать или нет.

равно как и у Сидорова.

Отсутствие встречного иска это конечно хорошо, но мне кажется что в такой ситуации достаточно возражений на ваш иск

Pastic 12 Авг 2013

Отсутствие встречного иска это конечно хорошо, но мне кажется что в такой ситуации достаточно возражений на ваш иск

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

52.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поэтому у суда нет оснований ставить под сомнение наличие у Петрова права собственности вне зависимости от того, имел ли Росреестр основания это право регистрировать или нет. равно как и у Сидорова.

Смотрите так же:  Ходатайство о рассрочки уплаты штрафа образец

Сидоров приобрел право собственности на земельный участок в 2011 году у лица, которое распоряжаться этим участком не имело право, поскольку уже в 1993 году этот участок передало в собственность Иванову.

Fen_o_men 12 Авг 2013

Я меня тоже интересный случай, вот голову ломаю, в 1992-1993 годах администрация передала земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование физлицам, те пользовались ими где-то до 2003-2005 года, патом дружно забросили, ну и в конце 2011 году как говорится «узнали» что их участки администрация спакойно продала (понятное дело, информация о передаче участков в администрации успешно потерялась) ну и на данных участках уже построены коттеджи..)вот и думают теперь имеющие на руках свидетельства установленного образца о постоянном (бессрочном) пользовании, что делать им, да как участки свои назад вернуть или компенсацию получить, благо земля там -10 соток, продавалась администрацией гдето около 800 тысяч за участок.) не в тему, но тоже вопрос насущный..

Притом право постоянного (бессрочного) пользования никто не прекращал.

_NIKO_ 12 Авг 2013

В 1995 году Иванов продает участок Петрову — заключают у нотариуса договор купли-продажи, но в земельном комитете Петров договор не регистрирует.

В 2012 году Петров обнаруживает, что его участок заняли, идет в Росреестр и регистрирует право собственности в ЕГРП на основании договора купли-продажи 1995 года.

интересно почему Росреестр не проверил регистрацию в комитете по зем. рес. и землеустройству. Может быть потому что такая регистрация не влечет недействительности сделки? Тогда у вас все хорошо. Ну а если наоборот, тогда не знаю

duke777 12 Авг 2013

Однако Сидоров возражает против иска Петрова, ссылаясь на отсутствие регистрации договора 1995 года в земельном комитете

С ЗУ по таким вопросам не сталкивался, но недавно суд отказал в иске наследникам о признании квартиры наследственным имуществом. Дети с отцом не общались категорически а он сожительствовал с женщиной (она и хоронила его). У отца в собственности квартира (приватизировал на себя и жил один). Договор дарения (1994 г) нотариальнозаверен а в БТИ нет, хотя имеется надпись нотара о необходимости регистрации. На этом условии наследники пытались отжать квартиру. В иске отказали в апелл они не пошли. Я давил на то, что одаряемый дар принял и пользовался им (реально сожительница жила в квартире, оплачивала коммуналку хотя была зарегистрированна по другому адресу)

Pastic 12 Авг 2013

интересно почему Росреестр не проверил регистрацию в комитете по зем. рес. и землеустройству.

потому что мнение данного конкретного регистратора — регистрация была не нужна.

Alderamin 12 Авг 2013

В 1993 году Иванову выделяют в собственность земельный участок для садоводства постановлением ОМС. Иванов получает свидетельство о праве собственности (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177).
В 1995 году Иванов продает участок Петрову — заключают у нотариуса договор купли-продажи, но в земельном комитете Петров договор не регистрирует.
Где-то с 1999 года Петров участком не пользуется.
В 2010 году Сидоров вступает в СНТ, ему выделяет правление СНТ в пользование тот же самый участок, поскольку архивы у них утеряны и кому какие участки принадлежат они толком не знают. В 2011 году Сидорову выделяют в собственность этот участок постановлением ОМС, на основании которого Сидоров регистрирует свое право собственности в ЕГРП.
В 2012 году Петров обнаруживает, что его участок заняли, идет в Росреестр и регистрирует право собственности в ЕГРП на основании договора купли-продажи 1995 года.
Адреса участков одинаковые, но кадастровые номера — разные, поэтому Росреестр не видит, что на один участок зарегистрировали право собственности два человека.
Затем в 2012 году Петров обращается в суд с иском к Сидорову и ОМС и просит признать незаконным постановление о выделении участка Сидорову, признать право собственности Сидорова отсутствующим истребовать участок из незаконного владения Сидорова.
Спора между сторонами о том, что участок один и тот же — нет.

Но он ведь может возникнуть в любой момент. Разве нет? Что там с координатами участков в кадастре?

Однако Сидоров возражает против иска Петрова, ссылаясь на отсутствие регистрации договора 1995 года в земельном комитете, поскольку

Закон РФ от 23.12.1992 N 4196-1
«О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»

Статья 2. Продажа земельного участка для целей, указанных в статье 1 настоящего Закона, производится его собственником самостоятельно путем договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.
Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Я — на стороне Петрова и рассуждаю так. Право собственности Петрова зарегистрировано в ЕГРП. Оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. Сидоров встречного иска не подает, право собственности Петрова не оспаривает. Поэтому у суда нет оснований ставить под сомнение наличие у Петрова права собственности вне зависимости от того, имел ли Росреестр основания это право регистрировать или нет.

Однако сомнения меня что-то гложат Может, что упустил?

Пока всё верно. Но ответчик пока защищается неграмотно. А если он сообразит, как ему следует исправиться, то, надо думать, в полный рост встанет вопрос о том, каковы координаты одного участка и другого.

Поэтому у суда нет оснований ставить под сомнение наличие у Петрова права собственности вне зависимости от того, имел ли Росреестр основания это право регистрировать или нет.

равно как и у Сидорова.

Отсутствие встречного иска это конечно хорошо, но мне кажется что в такой ситуации достаточно возражений на ваш иск

Возражений явно недостаточно. Отсутствие регистрации договора влечет максимум отсутствие перехода права к Петрову, но тогда собственником является Иванов, а у Петрова всё рано есть право на иск, поскольку он заключил с Ивановым договор.

Однако Сидоров возражает против иска Петрова, ссылаясь на отсутствие регистрации договора 1995 года в земельном комитете

С ЗУ по таким вопросам не сталкивался, но недавно суд отказал в иске наследникам о признании квартиры наследственным имуществом. Дети с отцом не общались категорически а он сожительствовал с женщиной (она и хоронила его). У отца в собственности квартира (приватизировал на себя и жил один). Договор дарения (1994 г) нотариальнозаверен а в БТИ нет, хотя имеется надпись нотара о необходимости регистрации. На этом условии наследники пытались отжать квартиру. В иске отказали в апелл они не пошли. Я давил на то, что одаряемый дар принял и пользовался им (реально сожительница жила в квартире, оплачивала коммуналку хотя была зарегистрированна по другому адресу)

Без апелляции — вообще не интересно.

Serdgio2006 12 Авг 2013

которое распоряжаться этим участком не имело право

— почему это не имело? Он тож является законопослушным гражданином! Потому как владел этим участком на законных основаниях согласно договора купли-продажи. Пусть даже у Петрова и нет свидетельства и регистрации в ЕГРП, но этот участок уже числится и стоит на учете за Ивановым! Иванов снял с учета данный участок? Наверняка и не снял. Переход права в регпалате не произошел. Здесь вся вина видится за муниципалитетом, предоставившим один и тот же участок двум лицам.

— претензию администрации о компенсации понесенных убытков.

или компенсацию получить

именно так.
Сообщение отредактировал Serdgio2006: 12 Август 2013 — 11:59

Pastic 12 Авг 2013

Но он ведь может возникнуть в любой момент. Разве нет? Что там с координатами участков в кадастре?

в том-то и дело, что у Петрова участок вообще не выделен на местности.

которое распоряжаться этим участком не имело право — почему это не имело? Он тож является законопослушным гражданином!

перечитайте мое первое сообщение — кто на ком стоял.

Serdgio2006 12 Авг 2013

В 1993 году Иванову выделяют в собственность земельный участок для садоводства постановлением ОМС. Иванов получает свидетельство о праве собственности (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177). В 1995 году Иванов продает участок Петрову — заключают у нотариуса договор купли-продажи, но в земельном комитете Петров договор не регистрирует.

— право Иванова на данный участок в земельном исчезло? Оно появилось в 1993г и в 1995г его ни кто не переоформил т.е. Иванов от своего права не отказался, а Петров свое право не зарегистрировал.

В 2012 году Петров обнаруживает, что его участок заняли, идет в Росреестр и регистрирует право собственности в ЕГРП на основании договора купли-продажи 1995 года

— с 1993г по 2012г документально получается данный участок был за Ивановым

и интересное кто платил налоги за данный участок с 1995г по 2012г?

Pastic 12 Авг 2013

Оно появилось в 1993г и в 1995г его ни кто не переоформил т.е. Иванов от своего права не отказался, а Петров свое право не зарегистрировал.

кто вам сказал, что в 1995 году право собственности на ЗУ возникало с момента регистрации?

Serdgio2006 12 Авг 2013

кто вам сказал, что в 1995 году право собственности на ЗУ возникало с момента регистрации?

— а где вы видите в моих словах хоть что нибудь о регистрации прав в 1995Г? Право у Петрова возникло на основании договора купли-продажи, я вроде об этом говорил и говорю.

Pastic 12 Авг 2013

Право у Петрова возникло на основании договора купли-продажи

соответственно, у Сидорова право никак возникнуть не могло.

Serdgio2006 12 Авг 2013

соответственно, у Сидорова право никак возникнуть не могло.

Смотрите так же:  Возмещение ущерба торрент в хорошем качестве

Здесь вся вина видится за муниципалитетом

Pastic 12 Авг 2013

я и говорю Serdgio2006 сказал: Здесь вся вина видится за муниципалитетом

ну это проблемы Сидорова, а я

на стороне Петрова

SmaLL Chief 12 Авг 2013

Pastic 12 Авг 2013

Пастик кстати а возможности найти иванова нет? с ним бы было легче

чем легче?

Serdgio2006 12 Авг 2013

но администрация там вообще не при делах и никакого права у них нет,

— у кого у них7 У администрации чтоли?

В 1993 году Иванову выделяют в собственность земельный участок

Сидоров вступает в СНТ, ему выделяет правление СНТ в пользование

— каким богом вообще этот участок появился в СНТ и кто этот участок предоставил СНТ если на него уже зарегистрированы права за Ивановым.

SmaLL Chief , ктож тогда при чем? и кто выделяет и предоставляет в этих случаях землю?

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.