Полная стоимость кредита по договорам, обеспеченным ипотекой

Нужно ли в кредитных договорах на потребительские цели, обеспеченным ипотекой (залогом квартиры) размещать ПСК в квадратной рамке в правом верхнем углу на первой странице, или достаточно на первой странице в одном из пунктов?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 660 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Лейла, здравствуйте! В договорах на предоставление кредита, обеспеченного ипотекой нет необходимости указывать ПСК в порядке, установленном ст. 6 ФЗ «О потребительском кредитовании» (в квадратной рамке в правом верхнем углу на первой странице), поскольку закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой (ст. 2 указанного закона).

Но ведь в законе об ипотеке и есть отсылка на закон о потреб кредите, и такая выдержка»мол тот закон применителен в части размещения ПСК на первой странице договора..как трактовать эту отсылку на закон о потреб кредите, просто указание пск в пункте на 1-ой странице,или как указано в законе в квадратной рамке..в правом .

Да, Лейла, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть такая отсылка к Федеральному закону «О потребительском кредитовании», которая может быть не очень ясна.

Банк России пояснил, что из закона о потребительском кредитовании к ипотечным договорам применимы следующие правила:

— о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой;
— о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
— о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг;
— о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
— о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа (Информация Банка России «Ответы на вопросы по применению Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ „О потребительском кредите (займе)“, подготовленные Юридическим департаментом Банка России.»).

Можно допустить, что для ипотечных кредитов условие о размещении ПСК на первой странице договора не столь строго. Другими словами размещать нужно, но не обязательно в той форме, которая требуется для прочих потребительских кредитов. Объяснение в том, что процесс заключения ипотечного кредитного договора достаточно продолжителен во времени и у заемщика есть время внимательно прочитать текст и все обдумать.

Кредитный договор, заключаемый при выдаче ипотечных кредитов

В качестве особой разновидности кредитных договоров следует рассматривать кредитные договоры, обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости). По существу, речь идет о частном случае кредитного договора, обеспеченного залогом. Однако в силу своеобразия предмета залога сам договор также обладает определенными особенностями.

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке. В любом случае на него должно быть зарегистрировано право собственности.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к кредитному договору. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев ипотекой обеспечивается именно кредитный договор.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита под залог недвижимости, являются кредитный договор и договор об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Частным случаем ипотечного кредитного договора является ипотечный договор жилищного кредитования, под которым понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотечный жилищный кредитный договор следует рассматривать как особую разновидность кредитного договора со специальным правовым режимом. Его отличительными признаками являются обеспеченность кредита залогом недвижимости, который влияет на момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора, потребительский характер, целевое назначение и приоритетная защита прав потребителей.

Основными участниками ипотечного жилищного кредитного правоотношения являются:

заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (иными кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим и юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

кредиторы — банки (иные кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты;

девелоперы — в буквальном переводе с английского — развиватели территории. В нашем, российском, обиходе эти организации называются еще застройщиками. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают его — в готовом или полуфабрикатном состоянии, целиком или по частям — в зависимости от конкретной ситуации.

Организационную помощь заемщикам оказывают кредитные брокеры, которые ищут банки, готовые предоставить кредит на наиболее выгодных для заемщика условиях, консультируют заемщиков по условиям предложенных договоров и т.д.

В большинстве случаев при выдаче ипотечного кредита заключается дополнительно договор поручительства. В этом случае поручитель является солидарным должником и в случае невозврата кредита требование о его возврате может быть предъявлено ему.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Доходы заемщика подтверждаются представлением справки по форме 2-НДФЛ (справка, отражающая налог на доходы физических лиц).

Если банки сотрудничают с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то платежеспособность может определяться по специальной форме, разработанной Агентством. Кроме того, в соответствии с требованиями Агентства число созаемщиков не может быть менее трех, участок под закладываемым жилым домом должен быть в собственности заемщика и также заложен, запрещаются ипотечные сделки между родственниками и т.д.

Подлежащий ипотеке объект недвижимости подлежит специальной оценочной процедуре, которая называется «андеррайтинг». В ходе ее проведения банк как заинтересованная сторона должен определить, является ли закладываемое недвижимое имущество достаточным и надежным обеспечением выданного кредита. При этом сумма оценки может отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.

Банк также проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости. Для этого, помимо стандартного набора документов, который требуется от продавца при продаже недвижимости, банки обычно требуют такие документы, как:

расширенная (архивная) выписка из домовой книги за последние 10 лет;

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о существующих там записях в отношении отчуждаемого объекта;

справки из органов опеки и попечительства о том, что продавец не находится под опекой;

справки из психоневрологического диспансера о том, что продавец или лица, проживающие с ним, не состоят на учете в этом учреждении.

Процедура заключения ипотечного кредитного договора включает несколько этапов.

Первый этап: доведение банком до неопределенного круга лиц — потенциальных заемщиков информации о своих так называемых ипотечных продуктах. В данном случае речь идет о процентной ставке по кредиту, сроках кредитования и т.д.

Второй этап: обращение гражданина в банк с просьбой о предоставлении кредита посредством заполнения анкеты-заявления.

Третий этап: рассмотрение обращения гражданина специализированным подразделением банка (например, кредитным комитетом) и принятие банком решения о предоставлении или об отказе в предоставлении кредита.

Четвертый этап: уведомление гражданина (письменное или устное) о решении банка. Если банком принято положительное решение, гражданину предлагается прибыть для заключения кредитного договора и оформления иных документов.

Пятый этап: заключение кредитного договора посредством подписания сторонами одного документа.

Выдача ипотечного кредита обычно сопровождается следующими дополнительными расходами заемщика.

1. Комиссия за предоставление и сопровождение кредита. Как правило, она составляет до 1% от суммы за выдачу кредита. Но комиссии за выдачу кредитов есть не во всех банках.

2. Расходы на оценку стоимости квартиры.

3. Расходы по регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Смотрите так же:  Субсидия в иваново

Расходы на страхование включают, прежде всего, страхование закладываемого имущества. Кроме того, применяется страхование титула (права собственности на квартиру), жизни и здоровья заемщика (в некоторых банках требуют также застраховать жизнь и второго супруга). Страхование закладываемого по ипотеке имущества обязательно. Что касается других двух видов страхования, то они не являются обязательными, но отказ от страхования может повлиять на размер процента по кредиту.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В отдельных случаях, когда жилые помещения предоставляются участникам долевого строительства, вместо полноценного ипотечного кредита заемщикам предлагается выдать банку вексель на определенную сумму, который впоследствии будет заменен на кредитный договор. Нередки случаи, когда условия этого договора не совпадают с теми устными обещаниями, которые давались заемщику при выдаче векселя.

Банк-кредитор при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяет источники средств для этого взноса. В соответствии с правилами ипотечного кредитования внесенная сумма должна быть аккумулирована исключительно за счет доходов заемщика и членов его семьи (зарплаты, процентов по вкладам и т.д.). Для подтверждения платежеспособности представляется справка с места работы и копия последней налоговой декларации, заверенной налоговыми органами. Положение осложняется тем, что в соответствии со сложившейся практикой зарплата, позволяющая заключить договор ипотечного кредитования, выплачивается по так называемым серым схемам, то есть неофициально.

В случае принятия положительного решения банком о выдаче кредита для заключения договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо представить правоустанавливающие документы на жилое помещение (копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение продавца или договор участия в долевом строительстве), документы из БТИ (экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения и т.д.).

Достоинством ипотечного кредитования является то, что внесение ипотечного вклада, а также получение ипотечного кредита приучают заемщика к жизни, обремененной обязательствами по долгосрочному кредиту, и, следовательно, отказу от ненужных трат.

Полученный кредит вместе с начисленными процентами возвращается банку-кредитору в течение срока, указанного в договоре (обычно ипотечный кредит выдается на 10, 15, а иногда и на 20 лет). Наиболее распространенной схемой оплаты является так называемый аннуитет. В соответствии с этой схемой в период действия договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Сначала платятся суммы по процентам, а в конце — платежи по возврату основной суммы долга. Кредит может выдаваться как в рублях, так и в любой иностранной валюте.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа (ст. 814 ГК). Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

При заключении договора ипотечного жилищного кредитования банки обычно требуют от заемщика вложения собственных средств. Размер этих вложений обычно составляет 20, 30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Купленное на кредитные средства жилое помещение становится собственностью заемщика и после окончания расчетов по кредиту регистрируется не переход права собственности, а снятие обременения в виде ипотеки.

Представляется, что момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, является предварительным.

Кредит может предоставляться как наличными, так и безналично. В первом случае наличные обычно закладываются в банковскую ячейку и продавец недвижимости может получить их только после регистрации перехода права собственности и соответственно предъявления банку регистрационного свидетельства.

После приобретения квартиры собственник имеет право зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи по месту жительства, однако некоторые банки практикуют запись в кредитном договоре, согласно которой регистрация может осуществляться только с согласия банка-кредитора. Юридического значения такая запись не имеет.

На практике иногда возникают сложности с доказыванием того, что квартира приобреталась на заемные средства. Это происходит в тех случаях, когда договоры составляются недостаточно четко. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 2 мая 2006 г. N А44-5079/2005-14 указал: «Как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, не подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности В.Н. Кудрину.

В кредитном договоре не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры также не указано, что уплата цены квартиры производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком В.Н. Кудрину, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что указание в кредитном договоре на обеспечение исполнения В.Н. Кудриным его обязательств только поручительством граждан является ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.

Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, удовлетворение настоящего заявления Сбербанка нарушает права О.А. Кудриной, которой на момент рассмотрения дела принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 квартиры. Поскольку О.А. Кудрина не является участником кредитного договора, данный договор в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создает для нее никаких обязанностей».

Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки, как по договору, так и по закону. В последнем случае применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Речь, в частности, идет о жилых помещениях, приобретенных на кредиты, полученные в банке.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав отдельных категорий граждан. Речь, в частности, идет о находящихся под опекой или попечительством членах семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членах семьи собственника. В таких случаях решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

К находящимся под опекой или попечительством членам семьи собственника жилого помещения относятся недееспособные, частично дееспособные или ограниченно дееспособные лица.

Сдерживающим ипотеку фактором в течение длительного времени был вопрос о правах таких лиц, и прежде всего несовершеннолетних, при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений во всех случаях.

В соответствии с новой редакцией Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только, когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия. Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован.

Смотрите так же:  Органы опеки первомайского района ижевска

Решение органа опеки и попечительства, как и любое другое решение государственного органа, может быть оспорено в суде.

Следует отметить, что принимаются также и региональные правовые акты, направленные на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Например, это Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Согласно этому Закону, организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве является Московское ипотечное агентство (МИА), решение о создании которого принимает Правительство Москвы. Данное Агентство является базовым звеном в системе ипотечного кредитования, включающим также банки, страховые, риелторские, оценочные компании, Правительство Москвы.

Согласно ст. 5 указанного Закона Московское ипотечное агентство разрабатывает стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве.

Московское ипотечное агентство обеспечивает финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретает права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и государственными гарантиями города Москвы.

Агентство осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180, предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Государство также оказывает помощь ипотеке. С этой целью создана специальная организация — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). АИЖК учреждено как открытое акционерное общество во исполнение Постановления Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». Оно создано «в целях реализации Федеральной целевой программы «Свой дом» и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий». Одним из условий создания АИЖК является сохранение контрольного пакета акций Агентства за Российской Федерацией. В настоящее время 100 акций АИЖК находятся в федеральной собственности.

АИЖК создало двухуровневую систему ипотечного кредитования, рефинансируя кредиты, выдаваемые во всех регионах страны по Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

Региональный оператор АИЖК (Агентства) определяется в Стандартах как «юридическое лицо, действующее от своего имени, а по сопровождаемым ипотечным кредитам (займам, закладным), переданным Агентству, также и от имени Агентства, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее ипотечные кредиты (займы) как за счет собственных, так и привлеченных средств с последующей передачей их Агентству». Отношения между АИЖК и его региональным оператором строятся на договоре, который в Стандартах именуется соглашением о сотрудничестве. Важное требование к юридической личности регионального оператора сформулировано в Стандартах следующим образом: «Не менее 50% плюс одна акция (доля) величины уставного капитала регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью) либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм)».

В целом к залогу жилья помимо Закона об ипотеке применяются нормы ГК и других правовых актов. Вместе с тем жилые помещения не могут рассматриваться как обычный объект гражданско-правовых сделок. В соответствии с Конституцией РФ Россия является социальным государством, поэтому право на жилище составляет основу правового положения граждан. В связи с этим к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения.

Особой разновидностью договора ипотечного жилищного кредитования является ипотечное кредитование военнослужащих. Речь, в частности, идет о жилых помещениях, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». Указанный Закон устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. С введением накопительно-ипотечной системы на переходный период сохраняется существующая система обеспечения жильем военнослужащих, заключивших контракты до 1 января 2005 г.

Закон предусматривает предоставление военнослужащему или членам его семьи в случаях, определенных законом, права на использование средств жилищных накоплений, учтенных на именном накопительном счете, вне зависимости от наличия у военнослужащего или членов его семьи жилых помещений для постоянного проживания.

Он предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

К участникам данной системы ипотечного кредитования относятся следующие военнослужащие:

1) лица, которые окончили военные образовательные учреждения профессионального образования и которым в связи с этим присвоено первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 г., при этом указанные лица, заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

2) офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 г.;

3) прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит 3 года начиная с 1 января 2005 г., при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

4) сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г., изъявившие желание стать участниками накопительно-ипотечной системы;

5) лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г. и получившие первое воинское звание офицера в процессе обучения, могут стать участниками, изъявив такое желание;

6) лица, получившие первое воинское звание офицера в связи с поступлением на военную службу по контракту и назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2005 г., при этом указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

7) военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2005 г., общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее 3 лет, при этом указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

8) военнослужащие, окончившие курсы по подготовке младших офицеров и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 г., общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее 3 лет, при этом указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание.

Такие помещения считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ипотека в силу закона).

Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Если военнослужащий — участник НИС не приобретает жилье в период военной службы или по ее окончании, он имеет право при увольнении с военной службы получить накопленные на именных накопительных счетах средства и использовать их по своему усмотрению.

Спецификой данной разновидности ипотеки является то обстоятельство, что закладная, удостоверяющая права Российской Федерации как залогодержателя, в данном случае не выдается.

Кроме того, если участник НИС, будучи залогодателем, заложит полученное жилое помещение под получение кредита в банке или ином кредитном учреждении, то требования Российской Федерации как залогодержателя удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Смотрите так же:  Компенсация в патофизиологии

Для того чтобы военнослужащего включили в накопительную ипотечную программу, он должен обратиться к командованию своей воинской части. После этого военнослужащего вносят в реестр участников программы и на его имя открывается накопительный счет. После трех лет участия в программе военнослужащий может получить целевой заем в размере суммы накоплений на счете на этот период. В частности, это возможно для того, чтобы внести первоначальный взнос на покупку жилого помещения в кредит под залог приобретаемого жилого помещения или для участия в долевом строительстве. Дополнительно военнослужащий может использовать личные или заемные средства.

Военнослужащий получает право использовать все накопления, только если он отслужил не менее 20 лет, уволен после 10 лет службы по достижении предельного возраста или в связи организационными мероприятиями или по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством, уволен по состоянию здоровья. Если военнослужащий, участвовавший в ипотечной программе, погиб (умер) во время прохождения службы, право на получение накоплений с его ипотечного счета переходит к членам его семьи.

Принципиальной особенностью данной накопительной системы является также и то, что обязательства государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) переведены в денежную форму, что расширит возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья. Основой для создания накопительно-ипотечной системы является долгосрочный характер воинской службы (в среднем 15 — 20 лет) и предусмотренные в бюджете целевые ассигнования для накопления средств. Накопленные на счете средства могут расходоваться как на приобретение жилья в случае его отсутствия, так и на улучшение жилищных условий военнослужащих.

После принятия указанного Закона был принят целый ряд подзаконных актов, в которых конкретизировались его положения. Так, впоследствии также были приняты Правила формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны РФ, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба и которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 2005 г. N 89. Указом Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. N 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на Министерство обороны Российской Федерации возложены функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. В частности, последнее разрабатывает нормативные правовые акты, ведет именные счета, занимается инвестированием средств жилищных накоплений, предоставлением займов и накоплений.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 22 декабря 2005 г. N 800 было предусмотрено создание в ведении Министерства обороны Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование указанной накопительно-ипотечной системы, Федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». В соответствии с уставной деятельностью Федеральное управление взаимодействует со всеми заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, ведет именные накопительные счета, обеспечивает инвестирование средств жилищных накоплений, предоставляет военнослужащим целевые жилищные займы и накопления.

Кредитный договор и заключенный в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными договорами

Кредитный договор и заключенный в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными договорами.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 19-КГ14-18

(Извлечение)

М. обратился в суд с иском к ОАО КБ «ЕвроситиБанк» (далее — Банк), ООО «Кавказская пивная компания — СК», ООО «Саргас», Ч. о признании недействительными договоров ипотеки от 19 февраля и 9 апреля 2009 г., заключенных между Банком и М.

Решением суда, оставленным в силе апелляционным определением, исковые требования М. к Банку и ООО «Саргас» удовлетворены, в удовлетворении исковых требований М. к Ч. и ООО «Кавказская пивная компания — СК» отказано.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что на момент заключения договоров ипотеки от 19 февраля и от 9 апреля 2009 г. М. не было достоверно известно об уклонении Ч. от исполнения обязательств по кредитным договорам, в результате чего волеизъявление М. не соответствовало его подлинной воле.

Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции, дополнительно указав, что кредитный договор, обеспеченный договором ипотеки, является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 декабря 2014 г. признала вынесенные по делу судебные постановления незаконными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права.

Отменив решение судов первой и апелляционной инстанций, Судебная коллегия направила дело на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено в ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

По общему правилу залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что для признания договора залога (ипотеки) сделкой, совершенной под влиянием обмана, необходимо, чтобы заинтересованная в совершении сделки сторона, склонившая другую сторону к совершению сделки, преднамеренно создала у этой стороны не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете и т.д.

Из договоров ипотеки от 19 февраля и 9 апреля 2009 г. следует, что М. было известно о том, что ООО «Кавказская пивная компания — СК» был предоставлен кредит на сумму 8 млн. рублей и 32 млн. рублей сроком погашения 18 сентября 2009 г. и 15 сентября 2010 г. соответственно.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика залогодатель — М. передал в залог объекты недвижимого имущества.

По условиям договоров ипотеки предусматривалось, что залогодержатель — Банк — вправе обратить взыскание на предмет залога, если ООО «Кавказская пивная компания — СК» не исполнит каких-либо обязательств по кредитному договору.

Таким образом, при рассмотрении дела суду следовало установить, могли ли заключенные договоры ипотеки создать у М. не соответствующее действительности представление с точки зрения их предмета, условий и т.д.

Однако суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что свидетельством заключения сделок под влиянием обмана послужил исключительно факт уклонения Ч. от исполнения кредитного договора, о чем М. не было достоверно известно.

В результате этого в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ юридически значимые обстоятельства по данному делу судами не были установлены и оценены.

Что касается квалификации судом апелляционной инстанции кредитного договора и договора ипотеки как смешанного договора, то данное суждение также является ошибочным.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Между тем кредитный договор и заключенный в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными и различными договорами, в то время как смешанный договор — это один договор, содержащий в себе элементы нескольких видов договоров. Указанные обстоятельства не были учтены судом, что повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 19-КГ14-18

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79, руководитель судебного департамента Ватутин Вадим Валерьевич