Содержание:

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты

Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

Форма договора и основные условия

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме. Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам. Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике. Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды. Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ). Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности
  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью. При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу. Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

Исполнение и расторжение договора

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

  • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
  • пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды. Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же. Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование. После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды. Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора.

Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

Договор аренды нежилого помещения: образец и советы по составлению

Читайте, на какие положения договора аренды нежилого помещения, образец которого мы приложили к статье, нужно обратить особой внимание при заключении договора.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Форма договора аренды нежилого помещения

К этой статье мы приложили образцы договора аренды помещения. Вы можете скачать: пустой бланк договора аренды нежилого помещения или заполненный пример.

Смотрите также: образец предварительного договора аренды недвижимого имущества.

В договор аренды нежилого помещения, образец которого мы приложили , входят такие разделы:

  1. Предмет договора
  2. Порядок передачи помещения
  3. Права и обязанности сторон
  4. Срок действия договора
  5. Арендная плата и порядок расчетов
  6. Действие непреодолимой силы
  7. Ответственность сторон и порядок разрешения споров
  8. Расторжение договора
  9. Заключительные положения
  10. Адреса, банковские реквизиты сторон
Смотрите так же:  Метро проспект ветеранов нотариус

Образец договора аренды помещения, выгодного арендатору

Образец договора аренды помещения, выгодного арендодателю

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Предмет договора аренды нежилого помещения

В договоре аренды нужно указать адрес недвижимости, в данном случае нежилого помещения, и его основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду.

  • в доверительном управлении;
  • на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение передаваемого в аренду нежилого помещения. Если арендатор будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.

Порядок передачи помещения

В этом разделе нужно прописать срок после подписания договора аренды недвижимости, в который арендодатель должен передать нежилое помещение. Недвижимое имущество передают по акту сдачи-приемки, который подписывают представители арендодателя и арендатора. Арендатор обязан вносить арендные платежи лишь после того, как арендодатель передаст ему помещение по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Это правило стороны не могут изменить, так как оно императивно указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время, если стороны оговорили недостатки в тексте договора либо арендатор заранее о них знал или должен был узнать при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Договоры аренды на все случаи есть в Системе Юрист

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендатору

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендодателю

Срок действия договора аренды помещения

Договор аренды, который стороны заключают сроком на один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды для сторон будет действовать с момента его подписания, а для третьих лиц будет считаться заключенным только после его регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет заключен с момента, когда стороны согласуют все его существенные условия (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата и порядок расчетов по договору

Стороны могут согласовать арендную плату по договору аренды нежилого помещения в твердой сумме. Пример формулировки:

«Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000 руб. за 1 кв. м площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.»

Другой способ: установить в договоре механизма ее исчисления арендной платы. Например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Если стоимость коммунальных услуг не включена в сумму арендной платы, то в договоре необходимо прописать, как арендатор будет оплачивать коммунальные услуги. Есть два способа: возмещать расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг;

оплачивать эти услуги самостоятельно по счетам коммунальных служб.

В договоре можно прописать, в какой момент арендная плата считается внесенной. Например, так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя»

Если такое условие не включить в договор, то обязанность арендатора внести арендную плату будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств в банк арендодателя.

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент списания денежных средств со счета Арендатора»

Такая формулировка выгодна арендатору.

Пропишите претензионный порядок разрешения споров по договору аренды недвижимости

Если спор будет разрешать арбитражный суд, то до подачи иска о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения, об изменении или расторжении договора нужно направить претензию контрагенту.

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не указали в дополнительном соглашении. Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения. Ответ на претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10 настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре. В нашем примере – в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Заключительные положения договора

Смена контактных данных сторон договора аренды нежилого помещения

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора аренды нежилого помещения нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа). В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.

Заключение договора аренды нежилого помещения, арендодатель в процессе ликвидации

Есть гос предприятие (ОАО), с которым планировали заключать договор аренды офиса. После того, как они прислали проект договора, возникли вопросы. По выписке из ЕГРЮЛ их юр.лицо находится в процессе ликвидации, и примерно год назад назначен председатель ликвидационной комиссии (он же в прошлом — гендир), проект договора составлен именно от генерального директора, там ни слова о ликвидации и приемственности. Насколько я понимаю, такой договор не имеет силы? Есть ли возможность обезопасить себя, и вообще стоит ли с ними связываться, насколько правомочны их действия в данной ситуации?

28 Февраля 2014, 20:35 Игорь, г. Москва

Ответы юристов (6)

Здравствуйте Игорь, Вы не указали, что говорится в документах на помещение, которое вы собираетесь арендовать. Кто собственник и возможно ли запросить выписку из ЕГРН.

Есть вопрос к юристу?

Игорь! При таких условиях это напоминает обычный «развод», т.к. Ген.директор, тем более бывший имеет право на заключение договора только от имени ликвидационной комиссии, которую он возглавляет, с перечислением всех денег на счет, который является счетом ликвидационной комиссии, а не прежнего собственника. Такой договор не имеет смысла заключать, что бы в последствии не иметь дополнительных проблем.

Смотрите так же:  Образец заявления директора на подотчетные суммы

Если Вам интересно именно помещение, то рассматривать сначала надо документы на помещение, а не на Общество, которое никак не «привязано» к помещению. Может быть это просто маклер.

Договор аренды помещения можно заключать только с собственником помещения.

Не соглашусь со Светланой. Внимательно смотрите именно на сторону, с которой Вам предлагают заключить договор. Не соблазняйтесь помещением и выгодными условиями его аренды, если сторона договора подозрительная.

Согласно ст. 62 ГК РФ

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица

Вам предлагают заключить договор с субъектом (генеральным директором), который уже не уполномочен приобретать права и осуществлять обязанности от имени общества, несмотря на то, что это один и тот же гражданин. Соответственно, Вы рискуете тем, что никаких прав и обязанностей у общества не возникнет.

С момента принятия решения о ликвидации полномочия на заключение гражданско-правовых сделок имеются лишь у ликвидатора (председателя ликвидационной комиссии).

(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 сентября 2007 г. № Ф04-6711/2007(38627-А46-36) по делу № А46-8441/2006):

Оспаривались договоры, которые руководитель (директор) общества заключил в период после принятия решения о назначении ликвидатора, но до внесения записей об этом в ЕГРЮЛ. Суды указали, что полномочия директора общества с момента назначения ликвидационной комиссии ограничиваются законом, и он уже не вправе выступать от имени юридического лица в отношениях с другими лицами, в том числе в гражданско-правовых сделках.

Сделки признали ничтожными.

+Помещение может быть обременено договорами аренды на срок до года- т.е., по реестру «чистоту» помещений не проверить, впоследствии претензии не к кому будет предъявлять.

И расходы/убытки образовавшиеся перед налоговой «не оправдать»- организация ответственна за неблагоприятные последствия «проявления ненадлежащей осмотрительности» при выборе контрагента.

В соответствии со ст. 61 и ст. 62 ГК РФ

. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Юридическое лицо может быть ликвидировано: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.

То есть, если проект договора составлен от генерального директора, то с момента назначения ликвидационной комиссии.полномочия по управлению делами юридического лица перешли к ней.

Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2000 N 50 руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) вправе подписывать от имени ликвидируемого юридического лица исковые заявления и совершать другие юридические действия, связанные с ликвидацией юридического лица, исходя из решений, принимаемых комиссией в пределах ее компетенции.
В обоснование своих полномочий действовать от имени юридического лица директор должен представить протокол заседания ликвидационной комиссии, в котором указано, что ему предоставлено право действовать от имени ликвидационной комиссии и представлять интересы предприятия.

Согласно ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, право собственности пом. перейдет к иному лицу, то договор аренды сохраняется в силе.

Таким образом в обоснование своих полномочий действовать от имени юридического лица ( подписание договора) директор должен представить соотв. докум.

Смогу проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
C уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

К договору аренды нежилого помещения подписано Соглашение о продлении. Арендатор отказывается от продления, хочет, чтобы договор был расторгнут в срок, прописанный в Договоре

Заключен Договор аренды нежилого помещения 17 июня 2016 г. на 11 месяцев. Еще в марте между Арендатором и Арендодателем было подписано Соглашение о продлении Договора с 17 мая на срок 11 месяцев. Сейчас Арендатор передумал и хочет, чтобы Договор все-таки был расторгнут с 17 мая.

Он ссылается на пункты договора:

«4.10. Настоящий Договор по истечении срока его действия автоматически продляется на тот же срок и на тех же условиях (с учетом всех дополнительных соглашений к нему), при наличии следующих обстоятельств:

4.10.1. Арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности по настоящему Договору.

4.10.2. Арендатор не позднее 3 (трех) месяцев до истечения срока настоящего Договора письменно уведомил Арендодателя о своем желании продолжить арендные правоотношения.

4.10.3. Со стороны Арендодателя до истечения срока настоящего Договора не последовало уведомления Арендатора о прекращении Договора в связи с истечением срока его действия.

4.10.4. Между сторонами до истечения срока настоящего Договора, достигнуто соглашение о размере Базовой арендной платы на новый срок действия настоящего Договора.»

Что данные пункты не были соблюдены, поэтому Договор должен быть расторгнут.

Как правильно написать ответ? На какие ст. ГК сослаться? Ведь им было подписано Соглашение о продлении. Соответственно оно является приоритетным по отношению к п.4.10 договора?

Ответы юристов (13)

Договор, в том числе и его срок, может быть изменен по соглашению сторон.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Своим правом стороны воспользовались и продлили договор путём заключения дополнительного соглашения. В п. 4.10. договора речь идёт об автоматическом продлении договора без каких-либо дополнительных соглашений. Так как дополнительное соглашение было подписано, соблюдать условия п. 4.10 договора не требуется.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Елена.

Если соглашение о продлении уже подписано, то сейчас просто так отказаться от него нельзя в любом случае, не важно что там до этого было прописано в договоре.

Фактически это соглашение меняет условия первоначального договора и сейчас договор должен соблюдаться на обновленных условиях.

Поэтому сейчас отказ от доп соглашения это тоже самое, что и отказ и исполнения договора.

ГК РФ Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Уточнение клиента

Большое спасибо. Я это понимаю. При этом на какие ст. ГК сослаться именно о ПРИОРИТЕТЕ условия Соглашения перед условиями Договора?

12 Мая 2017, 14:29

Верно, т.к. в условиях договора сказано

4.10.2. Арендатор
не позднее 3 (трех) месяцев до истечения срока настоящего Договора письменно уведомил Арендодателя о своем желании продолжить арендные правоотношения.
Елена

А вы подписали за 2 месяца

Еще в марте между Арендатором и Арендодателем было подписано Соглашение о продлении Договора с 17 мая на срок 11 месяцев.
Елена Как правильно написать ответ?
Елена

А законе тоже ссылка идет на условия договора, в связи с чем Вы можете ссылаться только на уже подписанное соглашение. Но т.к. на сколько я поняла письменно о расторжении не уведомлял (согласно п.4.10.3), то подписанное соглашение о продлении в приоритете. Более того, согласно п. 4.10. у Вас автоматическое продление и никаких соглашений подписывать не нужно. а вот уведомить о расторжении обязан письменно.

ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Смотрите так же:  Договор купли продажи земельного участка с жилым домом 2019

Елена, добрый день! В п. 4.10 речь идет об автоматическом продлении, в вашем же случаи стороны договорились о его продлении подписав допсоглашение ввиду чего говорить о п. 4.10 оснований нет

согласно ст. 620 ГК

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Добрый день. Елена.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На данный момент я так понимаю, вышеуказанное условие не было соблюдено.

Согласно ст.621 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

То есть, данная норма подразумевает надлежащее исполнение обязанностей по договору. При этом конкретные обязанности не конкретизируются. Соответственно в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ) стороны договора вправе согласовать предпочтительные условия. Если все указанные вами условия вы выполнили, то арендодатель обязан продлить с вами договор. Если он его не продлевает и в течение года с даты расторжения договора заключает договор с другим лицом, вы вправе требовать возмещения убытков и перевода прав и обязанностей по договору на вас.

Вы вправе письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок со ссылкой на указанную норму и ссылаться на тот факт, что основные права и обязанности по договору вами исполнены (внесение арендной платы), также в письме предупредите о том, что в случае заключения договора с другим лицом, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей и на вас и взыскание убытков.

Подписывая дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, стороны добровольно изменили условия договора в части срока действия. Таким образом, взяли на себя обязательство добросоветсно исполнять принятые на себя обязательства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, позиция арендодателя не основана на законе.

Добрый день, договором аренды скорее всего предусмотрен пункт о возможности досрочного расторжения путем направления арендатору уведомления за определенный срок, если такого пункта нет то арендодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в силу ст. 619 ГК РФ.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Укажите, что соглашение уже заключено, соответственно расторжение невозможно, поскольку стороны договорились о продлении договора.

Елена, у Вас даже данное соглашение не нужно было подписывать. т.к. договор этого не подразумевает.

Ссылайтесь на ст. 309 ГК РФ и 621 ГК РФ

У вас в договоре прямо предусмотрено, что условие договора — для АВТОМАТИЧЕСКОГО продления, вы же подписали доп соглашение.

Его основания для расторжения сейчас указаны в 619 ГК, по изменению — 450 ГК, 309 ГК — общие положения.

Здесь немного другая логика и тут нет приоритета. Сначала был договор, потом договор был изменен и старая редакция уже не действует, поэтому она и не может конкурировать с новой.

Ссылаться же Вы можете помимо приведенных норм еще на:

ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Соглашение это неотъемлемая часть Договора, соответственно, если оно заключено, срок действия договора продлен, то арендодатель не вправе отказаться от исполнения договора согласно ст.309, 310 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.