Первичное и вторичное жилье: что лучше?

В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.

Первичное жилье – рынок новостроек.

Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.

Вторичное жилье – рынок готового жилья.

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?.

Часто меня спрашивают: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:

Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.

Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.

Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.

Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче. Прежде чем Вы приступите к поиску квартиры, рекомендую прочитать мою статью «Три вопроса, ответы на которые должен знать каждый покупатель».

И напоследок хочу показать Вам видио о том, как в большинстве случаев выглядит квартира без отделки, т.е «в бетоне». Качество видео оставляет желать лучшего, однако представление о квартире-новостройке вполне можно составить.

Регистрация собственности на квартиру на вторичном рынке: что нужно знать

Важно помнить, что с 2016 года единственным действительным подтверждением того, что вы обладаете недвижимостью, является выписка из Единого государственного реестра.

В последнее время немного ожил вторичный рынок недвижимости. Но важно помнить, что для того, чтобы распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению и совершать любые сделки с ней – продавать, дарить или передавать в наследство – собственник должен обладать зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) правами на нее.

Эксперты компании «Метриум» поделились опытом — как грамотно оформить документы, чтобы получить заветную запись в реестре, и на что стоит обратить внимание. Вот основные моменты регистрации вторичной квартиры.

Первый момент — какие права на недвижимость нужно регистрировать. Важно помнить, что государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимость и все совершаемые с ней сделки: купли-продажи, дарения, наследования. Кроме того, регистрируются ограничения прав и обременения недвижимости: ипотека, доверительное управление, аренда. Все перечисленные сведения об объекте заносятся в единую базу ЕГРН и хранятся там в актуальном на текущий момент виде.

На рынке первичной недвижимости оформление права собственности, как правило, входит в пакет услуг продающей стороны. При покупке вторичного жилья данная процедура ложится на плечи покупателя.

Второй момент — как оформить право собственности на недвижимое имущество. Для оформления права собственности владельцу недвижимости нужно обратиться в регистрирующий орган (любой офис «Мои документы» или Росреестра) и подождать 5-12 дней. Причем заявка может быть подана любым наиболее удобным способом: лично в соответствующем органе, с помощью доверенного лица, по почте или через онлайн-портал Госуслуг. Важно помнить, что прежде, чем зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей для физических и 22000 рублей для юридических лиц.

Смотрите так же:  Возврат ндфл с обучения в автошколе

Третий момент — какие документы нужны. Необходимо само заявление на регистрацию, в котором указываются сведения о собственнике, его недвижимости и действиях, которые планируется совершить.

Также необходим ряд документов:

– правоустанавливающий (тот, на основании которого вы стали владельцем),

– квитанция об уплате госпошлины.

Четвертый момент — как подтвердить право собственности на недвижимое имущество. Важно помнить, что с 2016 года единственным действительным подтверждением того, что вы обладаете недвижимостью, является выписка из Единого государственного реестра. Поэтому сегодня, если вы продаете квартиру, главное – иметь зарегистрированное в системе право собственности. Дело в том, что информацию из реестра может легко получить каждый человек в удобное ему время из любой точки мира, отправив запрос по интересующему объекту недвижимости. Выписку выдадут в течение пяти дней в электронном или бумажном виде.

Разница вторичного и первичного жилья

Представление вторичного и первичного жилья, расходится в обычном понимание обществом, его отличий. Как думаю многие первичное жилье, это новостройки, а вторичное, это уже жилой обустроенный дом. На самом деле главное отличие, которое и разделяет жилье на первичное и вторичное это запись ЕГРП, говорящая о регистрации права на объект.

Итак, более подробно, что же такое первичное жилье. Квартиры, на которые еще ни разу не оформлялось право собственности и есть первичное жилье. По-простому можно сказать, что первичный рынок жилья, существует только в смете, т.е. на бумаге. Приобрести такое жилье можно согласно закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ. В договоре прописано, что застройщик должен построить дом, и сразу после проведения в нем всех коммуникаций передать уже жилое помещение в пользование дольщика. После того, когда все документы, подтверждающие права покупателя на владения переданы, он обязуется зарегистрировать собственное право на собственность в новом доме. Если в процессе долевого строительства не все квартиры распроданы, то застройщик оформляет право собственности на себя.

Вторичное жилье – это те жилплощади, на которые на раз оформлялись права собственности. Собственность подразделяется на два вида, частную и государственную. В государственной, т.е муниципальной проживание происходит по договору социального найма. Пусть у проживающих и нет документального подтверждения на право собственности этой квартиры, оно все же относятся ко вторичному жилью.

Как же понять, что лучше приобретать вторичное или первичное жилье. Здесь необходимо определиться самому покупателю, что он хочет от будущей квартиры.

Разница вторичного и первичного жилья

Вот основные критерии, на которые необходимо обратить внимания покупателю

Цена. Первичное жилье всегда уступает в себестоимости вторичному жилью. Квадратный метр в строящемся доме, значительно меньше, особенно если стадия самая ранняя. В готовом доме того же района и тех же стандартов цена квартиры будет значительно выше. Так же это касается и ипотечного займа. Кредит на новостройку всегда на 2-3 % больше, и не все банки работают с ипотекой на первичном рынке.

Быстрота. Приобретение жилплощади на вторичном рынке, происходит намного быстрее. Причина тому, что первичное жилье в процессе строительства или процессе благоустройства. Сроки колеблется от 3-6 месяцев, в зависимости от стадии приобретения..

Вложения. Вложения в квартиру на вторичном рынке, обычно намного меньше, нежели в новостройку. Разница в том, что новое жилье вы берете с голыми стенами в прямом смысле, а в готовом уже ремонт присутствует, пусть и не идеальный. Можно и отнести сюда не менее важный критерий влияющий на удобство проживания. Новые коммуникации, свежие стены, хорошие соседи все это приемлемо к новостройкам

Ассортимент. Вторичный рынок жилья богат выбором. Здесь можно по выбирать исходя из своих пожеланий. В новостройке если не успели взять квартиру с хорошим видом из окна, удобным расположением комнат приходится брать, то, что остается.

Риски. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья, существуют определенные группы рисков. Квартиру нужно тщательно проверять. Могут проявиться не оплаченные долги, или какой-либо наследник и вообще она может быть чем-либо обременена. Что касается новостройки, то тут претензии могут возникнуть только к застройщику по поводу качества выполненной работу, затягивания сроков сдачи. Соответственно закону 214-ФЗ застройщик несет штрафные санкции, если просрочка в сдачи жилого помещения имеет все-таки быть. От банкротства застройщики обязаны страховаться, но в пока все это достаточно прозрачно и покупатель не имеет никаких гарантий.

Прописка. Право на прописку в жилплощади имеет люди лишь после получения свидетельства о регистрации права собственности. В отношении муниципального жилья при наличии родственников, которые прописаны в такой квартире. В новостройку прописаться не получится.

Все вышесказанное, поможет Вам определиться со своими запросами. И вам будет гораздо легче подходить к вопросу о покупке жилья.

Поделиться «Разница вторичного и первичного жилья»

Отличия первичной и вторичной ипотеки

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

  • Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
  • Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
  • Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
  • Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
  • Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

  • Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
  • В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
  • После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
  • Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.
Смотрите так же:  Изменения в приказ об увольнении

Особенности вторичной ипотеки.

  • Объектом залога выступает готовая квартира.
  • Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Первичную ипотеку стоит выбрать, если:

  • Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
  • Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
  • Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)

Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:

  • Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
  • Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
  • Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
  • Нужно быстро заехать и жить без вложений.
  • Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Первичная или вторичная недвижимость?

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства ( off-plan ), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 % , а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной ( 2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G , где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Смотрите так же:  Льготы по госпошлинам инвалидам 2 группы

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет , срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней . Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Процесс оформления собственности на купленную «вторичную» квартиру

Несмотря на стабильно высокие темпы жилищного строительства, приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости по-прежнему на равных конкурирует с продажей квартир в новостройках. Подобная картина наблюдается как в мегаполисах, так и в небольших городах. Причем, во втором случае рынок жилья практически не пополняется новыми квадратными метрами. Люди, в основном, совершают сделки, приобретая квартиры в «хрущевках» и «брежневках». Этому также способствуют и более доступная стоимость, и развитая инфраструктура районов, и минимальный риск при совершении сделки — истории о недобросовестных застройщиках напугали в свое время немало людей.

Хотя в случае с покупкой квадратных метров на вторичном рынке риск и минимальный, но все-таки существует. Кроме возможности попасть в неприятную историю с участием мошенников, есть вероятность того, что ваша сделка по целому ряду причин, никак не связанных с действиями квартирных аферистов, может быть признана недействительной. Поэтому перед ее совершением необходимо не только иметь необходимую сумму, но и ознакомиться с рядом документов. В юридическом плане покупку жилья следует разделить на два этапа:

обязательная на сегодняшний день юридическая проверка «чистоты» квартиры;
— непосредственное оформление сделки.

Список необходимых документов у предыдущего владельца квартиры

Итак, рассмотрим перечень документов, которые могут служить залогом того, что через некоторое время в вашей жизни не объявится «неучтенный» собственник честно купленной квартиры. Во избежание возникновения такой довольно неприятной ситуации, угрожающей вам частичной или полной потерей права собственности, в обязательном порядке следует удостовериться в подлинности и наличии следующих договоров, справок и свидетельств:
— договора купли-продажи, согласно которому нынешний собственник владеет данным жильем;
— договора дарения;
— договора ренты;
— договора мены;
— свидетельства о наследстве;
— свидетельства, подтверждающего право собственности на данное жилье;
— экспликации и поэтажного плана БТИ;
— выписки, сделанной из домовой книги;
— при продаже квартиры, которая была приобретена в жилищном кооперативе, потребуется справка, подтверждающая полную выплату пая.

Со всем этими документами, подтверждающими законность купли-продажи квартиры, можно ознакомиться как в агентстве недвижимости (если вы решили воспользоваться его услугами), так и нотариуса. Не будет лишним провести еще одну экспертизу, самостоятельно обратившись к независимому специалисту. Такая консультация потребует дополнительных расходов, но зато вы на 99% удостоверитесь в правильности и подлинности предоставленной документации.

Процесс оформления сделки купли-продажи квартиры

По завершении процедуры проверки юридической чистоты квартиры можно приступать к оформлению сделки, которая будет считаться действительной только с момента ее государственной регистрации. Ранее подобные договора купли-продажи учитывались нотариусами. В настоящее время приобретение прав на какую-либо собственность, а так же передача ее в другие руки осуществляется органами Росрегистрации.

Вы можете предварительно заверить у нотариуса бумагу, подтверждающую куплю-продажу, но это не отменяет необходимость обращения в Федеральную регистрационную службу. Там будут одновременно осуществлены два акта:

— регистрация самого договора купли-продажи;
— регистрация факта перехода права собственности на данную квартиру.

На деле это обстоит так: на каждый экземпляр договора ставятся печати, после чего на руки новому собственнику выдается новое свидетельство действующего образца, подтверждающее его право на жилплощадь. Стоимость, взимаемая за подобного рода услуги, не превышает 10 тысяч рублей. Сроки осуществления регистрационных действий госорганов составляют приблизительно один календарный месяц.