Трудовой договор (Агент по продаже недвижимости)

Образец. Трудовой договор заключаемый с агентом по продаже недвижимости.

В качестве основного документа, регламентирующего основные права/обязанности соискателя на должность агента по продаже недвижимости, его трудовой распорядок, а также размер заработной платы, выступает трудовой договор. Он заключается между соискателем и работодателем в случае положительной реакции последнего в результате собеседования. Договор заключается, как правило, на неопределенный срок, а также содержит обязательство по прохождению испытательного срока.

К перечню обязанностей, выполняемых агентом, можно отнести:

— ряд работ по купле/продаже недвижимого имущества от лица клиентов;

— анализ рынка недвижимости, динамики спроса и предложения, поиск наиболее перспективных сделок;

— регистрация поступающих предложений, первичный осмотр объектов;

— организация встреч между арендаторами и владельцами недвижимого имущества;

— содействие при оформлении документации, необходимой для заключения сделок и многое другое.

Полный список обязанностей агента определяется его должностной инструкцией.

Работодатель в свою очередь принимает на себя обязанности по организации рабочего места сотрудника, обустройстве и полному техническому оснащению всем необходимым оборудованием, которое требуется для выполнения обязанностей надлежащим способом, а также по своевременным финансовым расчетам между организацией и сотрудником.

трудоустройство риелтором 60 / 2792

Не оформляют потому что:
-Сделки это такой вид деятельности, который невозможно заранее просчитать. Все зависит от многих факторов(ВВП, Курсы Валют, Нефть, Ставки по кредитам Итп). Вплоть до землятресения в Зимбабве. Соответственно четкий план по количеству сделок установить невозможно. А без строгого плана-оформлять по ТК, платить минимальную зарплату, отчисления в ПФ, за ковыряние в носу никто не будет.

-Большая текучка. Есть агенты которые себя проявляют в первый день, есть те которые проявляют в первый квартал, есть те, которые вообще себя никак не проявляют, есть такие, которые поработав день-два сливаются(выключив телефон).

Соотношение нормальные/бездари примерно 1к10.

Соответственно каждого бездаря оформлять, затем увольнять это лишний гемморой.

Оформляются не обязательно особо ценнные, просто те, кто способен работать с отдачей, а не пришел сюда за миллионами(про которые он по слухам узнал) и нифиганеделаньем. Но, нормальным, опытным специалистам не сдалась лишняя запись в трудовой. У них голова о другом болит(засовывать ли 14 квартиру в цепочку с 2 разъездами, или уговорить разорвать).

В общем, зеленого новичка, который только-только пришел на рынок от которого куратор плачет от постоянных звонков (а это как?, А как вот это? А почему это так? А почему не так и не так?) никто не побежит оформлять по ТК РФ. Ибо завтра этот новичек скажет «Не мое! Я передумал! Пойду охранником в супермаркет!».

Требуется образец трудового договора 41 / 10205

Помогите с образцом трудового договора с агентом по недвижимости (риэлтором). У нас ООО, риэлторов обозвали «специалистами по работе с клиентами», требуется всех оформить по ТК РФ. В Интернете полно образцов трудовых договоров, но хотелось бы увидеть апробированный договор с риэлтором. Особенно интересует раздел оплаты. У нас оклад + % от комиссии по каждой сделке, как это отразить в трудовом договоре пока не ясно (думаем оклад + ежемесячная премия за трудовые достижения). Просьба в первую очередь директорам и руководителям кадровых служб. Образец можно в личку. Спасибо.

Помогите с образцом трудового договора с агентом по недвижимости (риэлтором). У нас ООО, риэлторов обозвали «специалистами по работе с клиентами», требуется всех оформить по ТК РФ. В Интернете полно образцов трудовых договоров, но хотелось бы увидеть апробированный договор с риэлтором. Особенно интересует раздел оплаты. У нас оклад + % от комиссии по каждой сделке, как это отразить в трудовом договоре пока не ясно (думаем оклад + ежемесячная премия за трудовые достижения). Просьба в первую очередь директорам и руководителям кадровых служб. Образец можно в личку. Спасибо.

В Вашем случае работодателю нужно сформировать и принять «Положение об оплате труда». Там должны быть подробно расписаны все формы оплаты (с формулами расчетов) всех категорий работников.
В трудовом договоре указываете:

6. Условия оплаты труда
6.1. Работнику устанавливается комиссионная система оплаты труда в соответствии с Положением об оплате труда и Приложением № _____ к настоящему договору.

Пример «Положения об оплате труда» и Приложения к Трудовому договору смотрите в личке.

В Вашем случае работодателю нужно сформировать и принять «Положение об оплате труда». Там должны быть подробно расписаны все формы оплаты (с формулами расчетов) всех категорий работников.
В трудовом договоре указываете:

6. Условия оплаты труда
6.1. Работнику устанавливается комиссионная система оплаты труда в соответствии с Положением об оплате труда и Приложением № _____ к настоящему договору.

Пример «Положения об оплате труда» и Приложения к Трудовому договору смотрите в личке.

В Вашем случае работодателю нужно сформировать и принять «Положение об оплате труда». Там должны быть подробно расписаны все формы оплаты (с формулами расчетов) всех категорий работников.
В трудовом договоре указываете:

6. Условия оплаты труда
6.1. Работнику устанавливается комиссионная система оплаты труда в соответствии с Положением об оплате труда и Приложением № _____ к настоящему договору.

Пример «Положения об оплате труда» и Приложения к Трудовому договору смотрите в личке.

Вы бы хоть сказали, что Вы, кто Вы, и от куда.

Вариаций на тему трудового договора совсем не много, так как взаимоотношения работодателя и работника достаточно жестко регламентированы Трудовым кодексом РФ. Возможно Вам стоит рассмотреть вариант сотрудничества с риэлторами в качестве ИП. Так выгоднее и понятнее обоим сторонам.

Тем не менее, пример трудового договора отправляю Вам в личку.

Вы бы хоть сказали, что Вы, кто Вы, и от куда.

Вариаций на тему трудового договора совсем не много, так как взаимоотношения работодателя и работника достаточно жестко регламентированы Трудовым кодексом РФ. Возможно Вам стоит рассмотреть вариант сотрудничества с риэлторами в качестве ИП. Так выгоднее и понятнее обоим сторонам.

Тем не менее, пример трудового договора отправляю Вам в личку.

Вы бы хоть сказали, что Вы, кто Вы, и от куда.

Вариаций на тему трудового договора совсем не много, так как взаимоотношения работодателя и работника достаточно жестко регламентированы Трудовым кодексом РФ. Возможно Вам стоит рассмотреть вариант сотрудничества с риэлторами в качестве ИП. Так выгоднее и понятнее обоим сторонам.

Тем не менее, пример трудового договора отправляю Вам в личку.

Спасибо за Ваш рассказ. Интересный опыт.

За что штрафы ФАС были?

Относительно оплаты отпусков работникам — риэлторам, я надеюсь, Вы понимаете, что отпускные начисляются из расчета среднего фактически начисленного заработка работника, включая премии и комиссионное вознаграждение за период. Кроме того, не забываем про налоги с отпускных. Таким образом, этот аспект нужно обязательно учитывать при формировании системы расчета комиссионных риэлторов в целом.

Трудовой договор Вам уже отправил. Не думаю, что в нем можно что-то изменить в лучшую для работодателя сторону)))

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.

А зачем вообще договор?

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Смотрите так же:  Банкротство юридических лиц сумма долга

Границы ответственности риэлтора

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».

Кирилл Брюлин:

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.

Олег Сухов:

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.

Договор на любой вкус

Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Пункты, без которых нельзя

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Андрей Андреев:

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Андрей Андреев:

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

Подозрительные пункты

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Смотрите так же:  Ответственность за побои

Достойные пункты

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Договор ГПХ при оплате услуг на основании процента от суммы сделки

Термин «гражданско-правовой» договор объединяет в себе все разновидности договоров, предусмотренных гражданским законодательством. Этот термин используется исключительно для отделения этих договоров от трудового договора, который заключается на основании Трудового законодательства.
Поэтому, заключая гражданско-правовой договор, нужно понимать, какой именно договор из всех, перечисленных в Гражданском кодексе, Вы заключаете.

Если обязанности риэлтера ограничиваются только поиском клиентов, а все юридически значимые сделки совершаются непосредственно в Агентстве недвижимости, то это будет договор возмездного оказания услуг и оплата в виде процента от сделки вполне приемлема.

Если риэлтер сам подписывает бумаги с клиентами, то тут рекомендую использовать агентский договор, иначе, если он по доверенности будет заключать сделки от имени агентства, налоговики вполне могут переквалифицировать договор в трудовой, поскольку он действует, как представитель Агентства, т.е., как его сотрудник.

Как выбрать надежного риэлтора, или как обманывают риэлторы

Итак, к нам обратилась очередная клиентка с желанием взыскать неустойку за просрочку в передаче квартиры дольщику. Надо сказать, девушка имеет два высших образования, но, к сожалению, ни одно из них не юридическое..

Итак, клиентка по имени Катя собралась покупать квартиру в новостройке, и для этих целей она нашла новостройку, которая подходила для нее по всем параметрам. Так как в покупке недвижимости Катя не разбирается, то она обратилась, наверное, в самую распространенную риэлторскую компанию России. Телефон этой компании висел на той самой новостройке, которая и понравилась Кате. В компании ей быстро подобрали квартиру в интересующем ее доме. Риэлтор убедил, что с документами полный порядок, застройщик очень надежный, и девушка с легкой рукой подписала ряд документов. А точнее, договор на бронирование квартиры, по которому она уплатила 300 000 руб. и договор цессии на 3 000 000 руб. Итого стоимость квартиры для нее составила 3 300 000 руб. При этом риэлтор сообщил, что стоимость риэлторских услуг для нее абсолютно бесплатна. Сразу поясню, в реальности оказалось, что 300 000 рублей риэлторы взяли буквально ни за что. Если бы клиентка обратилась напрямую к застройщику, то могла бы заплатить на 300 000 меньше. Мы об этом узнали, сопоставив договоры других наших клиентов, которые тоже пользовались нашими услугами по взысканию неустойки с застройщика. Ну да ладно, с кем не бывает. Но что она получила за 300 000? Может, проверку надежности застройщика? Нет, договором это не предусмотрено, и по факту застройщик задерживает строительство уже на 2 года и дом до сих пор не построен.

Договором между риэлтором и клиенткой были предусмотрены консультации по вопросу приобретения новостройки. Давайте посмотрим, какого рода консультацию получила клиентка. Первое – риэлтор рекомендовал срочно покупать квартиру, а то завтра подорожает. Рекомендация оказалась прямо-таки провидческой: спустя 3 года квартира действительно подорожала, и теперь её продать можно аж за 3 400 000 руб. Вторая рекомендация была относительно надежности застройщика. Тут пока не совсем ясная ситуация: на момент написания статьи дом еще не построен, и неизвестно, когда будет построен, но работа все еще ведется. Возможно, рекомендации риэлтора и тут окажутся « пророческими». Третья рекомендация « чудо-риэлтора» была следующей. Застройщик просрочил строительство на 6 месяцев и прислал нашей клиентке уведомление о переносе сроков и соглашение, в котором клиентка выражает согласие с переносом сроков строительства на 1 год. Ответить клиентка самостоятельно на вопрос, нужно подписывать дополнительное соглашение или нет, не могла. Тогда она обратилась все к тому же « чудо-риэлтору», который, собственно, и помог купить квартиру. Риэлтор и тут отличился и искренне рекомендовал подписать соглашение, дабы чего плохого не случилось. Клиентка под « плохим» поняла, что может лишиться квартиры вовсе, и подписала соглашение, тем самым лишив себя права на взыскание неустойки в соответствии с 214-ФЗ.

Это один из примеров, показывающий полный непрофессионализм риэлтора, если не сказать более резко в адрес оказания подобных услуг.

Если бы это был единичный пример, то, наверное, и не стоило бы об этом говорить, но, к сожалению, подобное носит системный характер. Риэлторы пользуются непониманием клиентами ситуации, незнанием законов и полной отстраненностью от процесса. Меня, честно говоря, удивляет ситуация, когда люди на рыке, допустим, у продавца арбузов спрашивают: « У вас хорошие арбузы?» Я ни разу не слышал ответа типа: « Не, плохие, иди купи лучше у другого» То же самое происходит и когда вы обращаетесь в агентство недвижимости, которое торгует новостройками. Они с продажи квартиры в среднем имеют 300 000 рублей. И неужели они вам скажут, что не стоит покупать квартиру, что тут есть определенные риски? Риэлторов, собственно, и нанимают только для того, чтобы они продавали новостройку.

Вообще очень опасно обращаться в агентство недвижимости за помощью в приобретении новой недвижимости. Теперь вы понимаете, что агентство имеет в среднем 300 000 рублей с каждой проданной квартиры, и в агентстве заключены договоры с определёнными застройщиками. Если вы к ним обращаетесь за помощью, как вы думаете, они вам какие квартиры будут предлагать? Скорее всего, те, с которых они, помимо того, что вы им напрямую платите, еще дополнительно получают комиссию от застройщика. То есть вы им за подбор квартиры заплатите 300 000, да еще и застройщик может заплатить 300 000, так сказать, агентское вознаграждение. А чем больше получает компания, тем больше получает риэлтор. Они ведь все сидят не на голом окладе, а на процентах от сделки. Все, как говорится, повязаны. И это абсолютно законная схема. То, что вы купили намного дороже, чем могли, называется свободным рыночным образованием цен. Клиент полностью доверяется риэлтору, и напрасно. Недаром гласит русская пословица: « Доверяй, но проверяй».

Как не попасть в риэлторскую ловушку

Найдя интересующую вас новостройку, узнайте, кто является ее застройщиком и обратитесь напрямую к нему. Как правило, новостройку продают несколько агентств недвижимости, и цены у них могут сильно отличаться, хотя менеджеры будут уверять вас в обратном. Не спешите сразу покупать квартиру, сравните цены. Естественно, каждый риэлтор будет уверять, что чуть ли не завтра квартира, которая вам понравилась, уйдет и чуть ли не завтра-послезавтра будет очередное повышение цен. Для чего это делается? Чтобы лишить покупателя возможности здраво оценивать ситуацию, чтоб вы, не дай Бог, не пошли к конкурентам и не узнали, сколько реально стоит покупаемая квартира. А ведь еще есть и рынок вторичной продажи новостройки, и там цены могут быть тоже значительно ниже тех, что вы услышали от риэлторов. Иногда бывает, что у риэлтора может быть даже дешевле, чем у застройщиков. Так бывает, если компания выкупила на себя часть квартир, и когда цены подросли, они могут продать вам чуть дешевле. Но такое бывает очень редко, обычно наоборот у застройщика бывает дешевле, и у него намного проще получить самую лучшую цену.

Чтобы не попасть в долгострой, обратитесь в независимую юридическую компанию для проведения аудита новостройки. Я думаю, из примера вам стало понятно: не нужно спрашивать у продавца, хороший ли товар. Любой продавец ответит, что его товар самый лучший, и риэлторы тут не исключение. Они приведут кучу доводов в пользу того, что новостройка чуть ли не самое безопасное приобретение. Только сторонняя компания, которая никак не связана с продажей этой квартиры, может сделать действительно грамотный анализ и хорошие рекомендации. Что касается заведомо неправильных рекомендаций, которые дал риэлтор, то тут совет такой: не ленитесь перепроверять информацию. Гугл или Яндекс практически однозначно бы дали ответ, что подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков категорически нельзя.

Еще очень распространена схема обмана риэлторами своего клиента – это скрытая дельта, или двойная комиссия.

Риэлторы пользуются тем, что клиент зачастую понятия не имеет, сколько реально стоит объект недвижимости. Опять же, к нам обратилась клиентка, которая собиралась продать трехкомнатную квартиру. Риэлтор оценил квартиру в размере 9 000 000 руб. Все бы было хорошо и сделка обязательно бы состоялась, если бы клиентка случайно не нашла в интернете объявление о продаже её квартиры с ценой 16 000 000 рублей. Риэлтор же профессионально отказался, сказал, что он не размещал это объявление, что это сделал кто-то другой. И действительно, не подкопаешься. Такие риэлторы работают в паре. Размещаются 2 объявления: одно с ценой, которую первый риэлтор обозначил клиентке, второе объявление – с реальной рыночной ценой. Объявления размещаются в разных базах. Первое объявление составляется небрежно, по нему даже не звонят, так как цена не рыночная, объявление составлено непрофессионально, все понимают, что так не бывает. Но и дозвонится по такому объявлению тяжело, оно и размещено не для продажи, а для создания вида продажи. Второе объявление делается нормальным, и по нему принимаются звонки. Находится покупатель за рыночную стоимость или стоимость чуть ниже рынка, и с его риэлтором договариваются, чтобы покупатель случайно не обмолвился о реальной стоимости объекта. На сделке риэлторы всячески стараются развести стороны по разным углам, и ни покупатель, ни продавец не знают реальную цену сделки. Даже из договора невозможно узнать реальную стоимость квартиры. Стороны в погоне за экономией на налогах указывают в договоре всего 1 000 000 рублей. Таким образом риэлтор может положить себе в карман приличную сумму денег, а покупатель и продавец даже не догадаются, что их развели мошенники.

Смотрите так же:  Подтверждает заявку договор

При покупке, если вы не ориентируетесь в ценах, тоже возможен обман. Правда, не на такие крупные суммы, но все же. Даже профессионалу сложно сразу оценить, сколько стоит та или иная квартира, что уж говорить о простых покупателях. Квартиры в одном и том же доме могут отличатся по цене на 1 000 000 рублей, хотя все характеристики одинаковые. И этой полной неразберихой пользуются риэлторы. К примеру, вы сказали ваш бюджет риэлтору, что вы хотите квартиру до 10 000 000 рублей, так вам и найдут квартиру за эту цену. А в реальности вам могут показывать квартиры за 6 000 000 рублей и говорить, что она стоит 9 000 000, и за 9 000 000 и говорить, что она стоит как раз 10 000 000 руб. Более того, риэлторы ловко могут манипулировать вашим мнением. Вначале изматывают вас плохими вариантами, а в конце, как подарок, вам преподносят то самое, что вы искали, и вы думаете, как вам повезло, что наконец-то нашли то, что вы хотели. Такие мошенники зачастую делятся полученной разницей с продавцом квартиры или с риэлтором, который представляет продавца квартиры. В такой ситуации вообще сложно разглядеть обман. То есть риэлтор находит квартиру, идеально соответствующую параметрам своего клиента, но, допустим, на 1 000 000 дешевле, и говорит, что « давайте, я вашу квартиру куплю не за 9 млн, а за 9,5, но при этом покупатель не должен знать истинную цену квартиры». К сожалению, мало таких, кто скажет « нет, нам не нужны ваши 500 000 сверху». Но даже если кто-то и откажется, то они все равно найдут квартиру, хозяин которой согласится на эту схему.

Как не дать риэлтору себя обмануть

Во-первых, вы можете заняться продажами сами, тогда уж точно никто вас не обманет, и при этом можно прилично сэкономить. Естественно, доверить проведение самой сделки профессионалу. Экономия в такой ситуации может достигать более 80% от стоимости риэлторских услуг. Если вы склонны доверять весь процесс профессионалу, то чтобы не было обмана с ценой, вы можете заказать независимую оценку у сторонней компании. Стоимость оценки – до 10 000 руб. Оценочную компанию можно выбрать из списка компаний, с которыми работают авторитетные банки, из топ 10. На сайте банка, как правило, вывешены списки оценочных компаний. Стоить отметить, что оценка никогда на 100% точно не показывает цену объекта, но если расхождения на 5-10%, то стоит задуматься над правильностью цены.

Если до этого мы говорили о мелких мошенниках, то дальше поговорим о крупной рыбе, элите черного маклерства. Эти уголовники играют по-крупному. Такие риэлторы помогают купить квартиру, юридически не чистую квартиру. Продать квартиру с юридическими дефектами очень сложно, так как если квартиру проверяет настоящий профессионал, то он непременно отговорит от подобной сделки. Поэтому мошенники действуют несколько иначе. Многие клиенты безгранично доверяют своему риэлтору и идут порой на такие сделки, от которых волосы дыбом встают. Впоследствии я часто спрашиваю: « А вы что, сами не читали договор?» – на что получаю, как правило, ответ: « Ну я в этом ничего не понимаю, я полностью доверился своему риэлтору». За руку я, конечно, никого не ловил, выбить из таких риэлторов чистосердечное признание сложно, но профессиональное чутье подсказывает мне, что риэлтор, как правило, тоже входит в преступную группу. Иначе сложно объяснить, как вообще можно было соглашаться на подобные сделки.

Покупка квартиры – это не к парикмахеру сходить и попросить его сделать прическу на его вкус. Волосы отрастут если что, а вот квартиры и денег можно лишится навсегда, и ни один юрист уже не сможет её вернуть обратно. У мошенников целый штат юристов, которые занимаются только такими делами, у каждого своя роль, и механизм отлажен, как часы. Один продает, второй высуживает квартиру обратно. Впоследствии крайних вы не найдете, и я на своей памяти не знаю ни одного случая, чтобы кого-то из преступной группы посадили. К риэлтору сложно предъявить какие-либо требования, он даже не юрист, и он всегда в суде скажет, что был введен в заблуждение относительно сделки, так как не имеет юридического образования.

Как распознать черного маклера и не попасть в ловушку мошенников

Выбирайте проверенных риэлторов. Сарафанное радио – это лучшая рекомендация. Раскрученный бренд, как я говорил ранее, не страхует от черных риэлторов. К сожалению, кадровые ворота больших риэлторских компаний очень широко открыты, и туда берут вообще всех желающих. И не исключено, что, может, ради одной сделки они могут устроиться в одну компанию, там кинуть людей, потом в другую компанию и так далее. Если же вы все-таки решили обратиться в крупную брендовую компанию, то риэлтора выбирайте такого, который проработал в компании не один год. Попросите трудовой договор или трудовую книжку. Ведь ни одна компания не застрахована от того, что в ее ряды может проникнуть черный риэлтор. Ведь за спиной крупного бренда проще делать темные сделки, так как клиенты безоговорочно доверяют бренду.

Выбирая риэлтора, который проработал в компании хотя бы год, вы, во-первых, нанимаете специалиста с опытом и, во-вторых, вы страхуете себя от черных риэлторов. Вряд ли мошенники будут ждать свою жертву год, у них не такое уж крепкое терпение. Если риэлтор откажется предоставлять вам трудовой договор или трудовую книжку, советую отказаться от такого специалиста. Редкий риэлтор покажет вам свою трудовую книжку, так как вы ужаснетесь от увиденного. Там может быть все что угодно: работал 5 лет охранником и в последний год стал риэлтором или что-то подобное. Вот и получается, что на вполне резонный вопрос вы получите такое негодование с их стороны. В итоге вы почувствуете себя так, как будто спросили что-то из ряда вон выходящее, хотя, уверяю вас, вы имеете полное право знать, кому вы доверяете свою личную информацию, деньги и имущество. Риэлтор фактически будет знать все ваши паспортные и иные личные данные, от него будет зависеть, потеряете ли вы деньги или нет. Я бы на вашем месте все-таки откинул излишнюю скромность и настоял бы на том, чтобы риэлтор показал вам трудовую книжку, заверенную работодателем, и диплом о юридическом образовании. Таким образом вы точно будете знать, что риэлтор проработал в компании более года и он юрист, а это уже хоть что-то да значит. Не все дипломированные юристы хорошие специалисты, но диплом все же лучше иметь, так как без диплома это просто продавец-консультант. Главный показатель хорошего специалиста – это практика, которая будет видна вам из трудовой книжки.

Покупка недвижимости – это сложный процесс, и он требует внимательного к нему отношения. Перед продажей или покупкой квартиры рекомендую вам изучить нюансы этого процесса, и тогда вас никто не обманет. А некоторые особо въедливые читали смогут сами не хуже любого риэлтора совершать сделки с недвижимостью, и тогда этот процесс из сверхсложного превратится в интересное времяпрепровождение. Если к этому делу подходить профессионально, то на этом можно очень неплохо зарабатывать или, к примеру, каждые 3 года улучшать свое жилье, проводя все более и более выгодные сделки. Если же вы будете постоянно зависеть от риэлторских услуг, то вам, пожалуй, будет сложно увеличивать капитализацию своего жилья без дополнительных вложений. Дерзайте. Дорогу осилит идущий. Читайте продолжение статьи как выбрать надежного риэлтора здесь .