Ипотека земельных участков

Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека земельных участков (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Ипотека земельных участков

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека земельных участков

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Ипотека земельных участков

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

См. комментарии к статье 63 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в пункт 1 статьи 63 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Согласно Гражданскому кодексу не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении

Статья 340 ГК РФ. Стоимость предмета залога

Новая редакция Ст. 340 ГК РФ

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Комментарий к Ст. 340 ГК РФ

Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61).

Другой комментарий к Ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Вещи могут классифицироваться на главную вещь и ее принадлежность. Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Это значит, что при продаже пылесоса в виде принадлежностей к нему должны передаваться дополнительные специальные приспособления, если в договоре не указано, что продается один только пылесос.

В п. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что право залога распространяется как на главную вещь, так и на ее принадлежность. Однако эта норма является диспозитивной и в договоре может быть предусмотрено иное.

Под плодами понимаются результаты органического развития как одушевленных (животных), так и неодушевленных (фрукты, выросшие на фруктовых деревьях) объектов. Продукция — это результат производственного использования вещи. Доходы — денежные поступления от использования вещи, вовлечения ее в гражданский оборот.

В п. 1 ст. 340 подчеркивается, что право залога на плоды, продукцию и доходы распространяется только в случаях, предусмотренных договором.

2. Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., также права требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

В отличие от ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке в п. 2 комментируемой статьи говорится, что право залога распространяется на все входящее в состав предприятия имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в договоре может быть указано, что право залога распространяется на часть имущества предприятия. Прямая ссылка в Законе об ипотеке на ст. 340 ГК предполагает, что ч. 1 ст. 69 названного Закона и комментируемый пункт применяются в совокупности (хотя по общему правилу нормы Закона об ипотеке имеют преимущество перед нормами ГК РФ). Это значит, что в данном случае преимущество имеют нормы ГК.

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки предприятия.

Предмет ипотеки (в данном случае все предприятие или его часть) должен быть идентифицирован достаточно точно. В частности, в договоре определяется наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. При частичной передаче имущества в ипотеку описание имущества обычно производится путем перечисления видов имущества, передаваемого в залог.

Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии. В соответствии со ст. 7 Закона о лицензировании деятельность, на осуществление которой получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию субъектом (юридическим лицом или предпринимателем).

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Смотрите так же:  Договор покраски дверей

Действующее законодательство не проводит разграничение между зданиями и сооружениями, однако в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

Здания и сооружения — это специфический объект ипотеки. Они отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с разными правовыми режимами использования.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое в результате этого приобретает данное имущество в собственность, приобретает также и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Непонятно, почему законодатель ограничился только этим вещным правом, не упоминая такое вещное право, как пожизненное наследуемое владение. Указанное право также не включает правомочие распоряжения земельным участком (за исключением права завещать его). Таким образом, залог здания, находящегося на земельном участке, в отношении которого у залогодержателя есть право пожизненного наследуемого владения, не сопровождается залогом соответствующего земельного участка.

4. В п. 4 комментируемой статьи установлено, что ипотека земельного участка распространяется на здания и сооружения залогодателя. Однако в договоре ипотеки может быть предусмотрено иное. Если же такое условие в договоре присутствует, залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитута, см. комментарий к ст. 274) той частью заложенного земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

5. Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок — другим лицам. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственник земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

6. Заключая договор залога, стороны могут установить, что заложенным будет имущество, которое залогодатель (или третье лицо) приобретет в будущем. Если же речь идет о залоге, возникающем в силу закона, то соответствующее положение должно содержаться в законе.

Залог земельного участка

Законодательство Российской Федерации предусматривает наличие способов обеспечения обязательств, среди которых указан залог. В отношении объектов недвижимого имущества, к которым относится земельный участок, залог является одним из способов получение денежных средств.

Правовое регулирование залога земельного участка

Регулирование оснований и порядка установления залога участка земли осуществляется в рамках следующих нормативно-правовых актах:

  1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 ГК посвящена описанию способов обеспечения обязательств, среди которых указан и залог недвижимого имущества. Определению общих и частных правил установления залога посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ;
  2. Земельный кодекс РФ. Содержит общие и частные правила совершения сделок с участками земли, устанавливает требование обязательной государственной регистрации обременений на землю, к которым относится и залог;
  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности ипотеки земельных участков, ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

  1. Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;
  2. Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.

Оба указанных способа установления залога имеют общий характер – направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором. Однако их юридическое значение имеет отличие в части момента возникновения залога (до приобретения участка земли и на землю, уже принадлежащую должнику).

Регистрация договора залога земельного участка

Законодательство предусматривает требование обязательной государственной регистрации ограничения права собственника в виде залога.

Порядок государственной регистрации залога (ипотеки) и его снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Сведения об установлении залога подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного, целевого или нецелевого кредитов в полном объеме. Снятие залога осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

Смотрите так же:  Заявление по возврату переплаты по налогу

Строительство дома под залог земельного участка

Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.

В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект. Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.

Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).

В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.

Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.

Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.

Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.

Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Кредитование под залог земельного участка

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

Возможно вам будет интересно

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Статья 340. Стоимость предмета залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

1. Из п. 1 коммент. ст. следует, что выражения «права залогодержателя» и «право залога» являются синонимами. О понятии «принадлежность вещи» см. ст. 135 ГК. В силу коммент. ст. при залоге главной вещи не требуется заключать договор о залоге принадлежности. Поскольку определение принадлежностей вещи может вызвать спор, целесообразно указывать на принадлежности как на предмет залога.

Хотя право залога не распространяется на право постоянного пользования земельным участком, на котором находится заложенное здание, это право (подобно принадлежности) следует судьбе здания (ст. 69 Закона об ипотеке). На основании этого залогодатель зданий, сооружений, помещений, обладающий указанным правом на земельный участок под этими объектами, управомочен заложить их «без земли» (постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99).

2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. По общему правилу они не служат обеспечением требований кредитора (то же см. в ст. 26 Закона об ипотеке). Иное прямо установлено для залога предприятия (п. 2 коммент. ст).

3. О залоге предприятия см. ст. 69-73 Закона об ипотеке.

4. Пункт 3 коммент. ст. подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания (сооружения) является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо закладывает только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). Если же залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании коммент. п. При обращении взыскания на предмет ипотеки его приобретатель в силу ст. 35 ЗК приобретает права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель (п. 45 постановления Пленумов ВС и ВАС N 6/8).

Смотрите так же:  Езда без транзитных номеров штраф

Правила п. 3 коммент. ст. применяются не только в отношении зданий и сооружений, но и в отношении помещений в них (см. п. 5 коммент. к ст. 336).

5. Поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК, практика толкует п. 3 коммент. ст. расширительно и исходит из следующего. Если земельный участок, на котором расположено закладываемое здание (сооружение, помещение в них), находится в общей долевой собственности, залог этой недвижимости будет действителен лишь при одновременном залоге доли залогодателя в праве собственности на землю (постановление Президиума ВАС от 13 февраля 2001 г. N A56-25828/00).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (ст. 35 ЗК).

6. Пункты 4 и 5 коммент. ст. решают вопросы, связанные с залогом земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам. Пункт 4 коммент. ст. противоречит положению ст. 35 ЗК («Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу»). Вопрос о соотношении гражданско-правовых норм, включенных в ЗК, и норм ГК является спорным, но практика склоняется к приоритетности норм ЗК.

7. Пункт 5 коммент. ст. согласуется с п. 1 ст. 35 ЗК. Нормы Закона об ипотеке (ст. 64, 66), посвященные ипотеке земельных участков, повторяют нормы коммент. ст.

8. Под приобретением имущества, о котором говорит п. 6 коммент. ст., следует понимать приобретение его в собственность или на праве хозяйственного ведения. Как и продавец товара (ст. 455 ГК), залогодатель может не быть его собственником в момент заключения договора. Но в отличие от договора купли-продажи в договоре о залоге такое условие должно ясно следовать из него (или быть прямо предусмотрено соответствующим законом). Право собственности должно возникнуть у залогодателя до момента нарушения основного обязательства, поскольку обратить взыскание на предмет залога можно лишь при наличии права залога, а оно возникнет у залогодателя в момент приобретения вещного права на предмет залога (см. п. 4 Письма ВАС N 26).

9. Применительно к ипотеке действие п. 6 коммент. ст. парализуется п. 1 ст. 5 и п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке: заложить можно только ту недвижимость, права на которую принадлежат залогодателю на момент заключения договора об ипотеке. О приоритете норм Закона об ипотеке см. п. 2 коммент. к ст. 334 ГК.

Гражданский кодекс

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

1. Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.

2. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

6. Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.