Оформление договора мены

Вы хотите произвести обмен квартир? Или вы хотите совершить обмен квартиры на дом? Не знаете как правильно оформить договор мены? Вы попали по адресу, здесь вам помогут!

Определение договора мены

Что такое договор мены?

Договор мены — это договор, согласно которому одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора), Либо совершить обмен с доплатой.

Документы для оформления договора мены

Для того чтобы оформить договор мены каждой стороне придётся собрать определённый пакет документов:

Документы для одной стороны сделки

  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия):
    • доверенность;
    • удостоверение опекуна (попечителя) — для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных;
    • свидетельство об усыновлении — для усыновителей;
  • Подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело
  • Подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора — для договора в нотариальной форме).
  • Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
  • Документ, подтверждающий передачу недвижимости (не во всех случаях).
  • Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ).
  • Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия).
  • Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости).

Как оформить договор мены?

Проблемы, с которыми сталкиваются люди

Потеря личного времени

Регистрация договора – не такое уж и быстрое дело, как кажется на первый взгляд. Сбор полного пакета документов, может затянуть оформление договора обмена не на один месяц. Не забывайте о том, что всё это время вам придётся провести в очередях!

Расторжение договора мены

В случае, если условия договора будут прописаны неграмотно или даже ошибочно, договор мены можно будет расторгнуть в судебном порядку! Поэтому, будьте осторожны при составлении текста договора.

Простое решение всех проблем

Заказать оформление договора мены

Для того чтобы избежать всех проблем и снизить риски по оформлению договора мены, я предлагаю вам свою помощь в этом деле.

Заказывая услугу у меня, вы получаете следующие преимущества

  • Бесплатную консультацию о сроках, порядке и условиях сделки. Я расскажу Вам общие требования к документам и к их оформлению
  • Предварительную проверку юридической чистоты квартиры (дачи, земельного участка, дома, гаража)
  • Сбор и подготовку всех необходимых документов
  • Проверку документов, предъявляемых всеми сторонами договора
  • Полное оформление договора мены
  • Оперативность!
Заказав договор меня у меня – вы избавите себя от ещё одной проблемы

Стоимость юриста и время работы

Стоимость услуг юриста цена от: 3 000,00 руб. Долганина В.В. Услуга доступна!

Признание договора мены недействительным

В апреле 2011 мною была совершена сделка обмена квартиры на жилой дом.Обмен состоялся без доплаты,что оговорено отдельным пунктом договора мены. По истечению почти года бывшая хозяйка направила исковое заявление в суд о признании сделки недействительной,в связи с тем,что я якобы обещал ей устно доплату,но не осуществили ее,хотя изначально вопрос обмена был решен без доплаты,что и зафиксировано договором. В исковом заявлении она мотивирует тем.что в отношении нее был совершен обман и просит суд признать договор мены недействительным.Также стала мотивировать о не равноценности обмениваемого жилья,приложив справку о средней стоимости жилья в 2011 году.Может ли быть признан данный договор мены недействительным?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 622 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Из Вашего вопроса непонятно: регистрировался ли в государственных органах Ваш договор? Речь идет о нотариальной форме и государственной регистрации сделки, поскольку несоблюдение этих требований, влекут признание сделки недействительной.

Доказать в суде, что договор мены был заключен в результата заблуждения сложно, т.к. человек должен не понимать правовую природу этой сделки.

Имущество, участвующее в обмене, не обязательно должно иметь одинаковую стоимость. В таком случае поря­док расчетов за обмениваемое неравноценное имущество может быть определен в договоре мены. В Вашем договоре такой пункт имеется.

Таким образом, при соблюдении всех перечисленных условий, полагаю, шансов на признание договора недействительным мало.

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы

Вправе ли суд вернуть иск о признании договора приватизации недействительным?

Может ли мой сын подать иск с требованием о признании договора дарения недействительным?

Отец обратился в суд о признании договора дарения недействительным

Признание договора дарения недействительным

Признание договора цессии недействительным в отношении АО Кредит Европа Банк и ООО ЭОС

Нужно ли указывать стоимость в договоре мены?

Подскажите пожалуйста, между родственниками заключается договор мены жилья. Квартира 1 — 3 комнаты большей общей площадью, квартира 2 с меньшей площадью — 2 комнаты, по кадастровой стоимости разница примерно в 2 млн 300 тысяч. Можно ли обменяться и сделать обмен равноценным, поставив среднюю стоимость между двумя квартирами? Такой обмен возможен между собственниками квартир без доплат? Самый главный вопрос будет ли сделка признана? Не нужно будет платить налог на разницу (которая в кадастре указана). А также нужно ли вообще указывать стоимость в договоре мены? Спасибо! Квартиры в собственности (обе) больше 6 лет.

15 Декабря 2017, 19:40 Ольга, г. Москва

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Ольга! Договор мены это одновременная покупка и продажа:

ГК РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если мена квартир осуществляется с доплатой, то указывать стоимость квартир в договоре мены обязательно:

ГК РФ Статья 568. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Поскольку квартиры в вашем случае были в собственности уже более 6 лет, то налог на доходы в этом случае не платится:

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Стоимость квартир конечно можете указать одинаковыми, но в дальнейшем в связи с занижением стоимости одной из квартир могу возникнуть сложности, например, с риском возврата продавцу именно той суммы, которая указана в договоре мены (в случае форсмажорных обстоятельств).

Уточнение клиента

Спасибо! Не совсем понятно, разве в договоре мены без доплат можно указывать неравноценные суммы квартир? Тогда будет видна разница, с которой и платит покупатель налог. Или я что-то неправильно поняла?

Для этого я так понимаю и продавцы пишут в договоре, что обе квартиры оцениваем в общую стоимость.

15 Декабря 2017, 20:17

Спасибо! Не совсем понятно, разве в договоре мены без доплат можно указывать неравноценные суммы квартир? Тогда будет видна разница, с которой и платит покупатель налог. Или я что-то неправильно поняла? Для этого я так понимаю и продавцы пишут в договоре, что обе квартиры оцениваем в общую стоимость.

Смотрите так же:  Заклинания на возврат мужа

Ольга, ответ на вопрос содержится в моем предыдущем ответе:

Если мена квартир осуществляется с доплатой, то указывать стоимость квартир в договоре мены обязательно:

Это означает, что в случае мены квартир, которые оцениваются одинаково, их цену в договоре указывать необязательно. Цена в этом случае не является обязательным условием для включения в договор мены. Следовательно, указание в договоре мены стоимости квартир,равноценных по стоимости не является обязательным для включения в договор мены.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Облагается ли налогом договор мены

Два собственника- физ.лица владеют по 1/2 доле в одном нежилом помещении, и по 1/2 доле в другом нежилом помещении. они хотят заключить договор мены своими долями, в результате чего прекратится долевая собственность. Обмен равноценный. Будут ли они платить какие то налоги

Ответы юристов (8)

Договор мены для целей налогообложения признается как два договора купли продажи. Это значит, что такая операция облагается налогом у обоих сторон мены.

А далее нужно смотреть особенности владения долей каждой из сторон. То есть передача доли по мене может не облагаться налогом, если человек владеет своей долей более 3х лет.

Также каждый из них может подать декларацию и уменьшить доход, полученный по договору мены, на стоимость приобретения своей доли.

Наконец, каждая сторона мена может применить имущественный вычет в стандартном размере 1 млн.рублей.

То есть для ответа на ваш вопрос нужно знать сколько стороны владеют своими долями, за сколько их приобретали и какая цена мены (если она будет указана в договоре).

Есть вопрос к юристу?

Нет не будет при равноценной доле.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. Об уменьшении суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов см. подпункт 2 пункта 2.

В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

В любом случае нужно будет в конце года подавать декларации на получение вычета, а также декларации о мене доли.

Если обмен равноценный, никакого налога никто из сторон договора меня платить не должен. Налог платится с дохода, которого, в Вашем случае, никто иметь не будет.

«То есть для ответа на ваш вопрос нужно знать сколько стороны владеют своими долями, за сколько их приобретали и какая цена мены (если она будет указана в договоре)».

Унароков Тимур

Не согласен с таким утверждением. Поскольку обмен равноценный, срок пребывания недвижимого имущества в собственности сторон мены значения иметь не может, поскольку никто из ник никакого дохода не получает.

Зарема, добрый вечер! Поддержу коллегу Унарокова. В данном случае для целей налогообложения у Вас сделка купли продажи, вы продавец. Ваш доход это доля полученная от второго собственника, ее стоимость определена договором. Допустим она стоит 1,5 млн. В этом случае Вы вправе либо уменьшить данную налогооблагаемую базу либо на размер предусмотренного ст. 220 НК налогового вычета в размере 1 млн. и оплатить налог с 500 тыс. либо уменьшить ее на стоимость расходов на приобретение Вами отчуждаемой доли (если она не безвозмездно получена). Получение Вами доли от второй стороны дает право на получение налогового вычета на приобретение жилья, также предусмотренного ст. 220 НК. Но данный вычет дается один раз в жизни в размере не более 2 млн.

о том же говориться в общем то и в приведенном письме Минфина если читать его внимательно

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

для получения вычетов необходимо до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и заявить соответствующие вычеты. Если же доля находится у Вас в собственности более трех лет и приобретена налог не платится, декларация не подается как верно отметил коллега

Не согласен с таким утверждением. Поскольку обмен равноценный, срок пребывания недвижимого имущества в собственности сторон мены значения иметь не может, поскольку никто из ник никакого дохода не получает.

Уважаемый Владимир! Прочитайте внимательно Письмо Минфина, которое привел выше Дмитрий Квон. Не могу вам сказать откуда Дмитрий взял свой экстравагантный вывод, но письмо он привел совершенно точное. Из него следует 3 основных вывода:

1. Налогооблагаемый доход от мены возникает у обоих сторон.

2. Сторона может уменьшить доход на вычет или расходы в общем порядке. — п.2 .220 НК РФ.

3. Доход может не облагаться по сроку владения (более 3х или 5и лет) в общем порядке. — п.17.1 ст.217 НК РФ.

в дополнение напр.

Письмо Минфина России от 30.05.2013 N 03-04-05/19766

Вопрос: Налогоплательщик в апреле 2012 г. заключил договор мены долей в праве собственности на квартиру с внуком. Согласно договору налогоплательщик поменял принадлежащие ему на праве собственности 2/5 доли в трехкомнатной квартире на 1/3 доли в двухкомнатной квартире, принадлежащей на праве собственности внуку.
В договоре стороны признали доли в праве собственности на квартиру равноценными и произвели обмен без доплаты. Срок владения долями и у налогоплательщика и у внука составил менее трех лет.
В каком размере налогоплательщик и внук вправе получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ?
Вправе ли налогоплательщик при продаже в дальнейшем доли на квартиру для целей НДФЛ включить в сумму расходов стоимость переданной им доли на квартиру, указанной в договоре мены?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик заключил договор мены долей в праве собственности на квартиру с внуком. Согласно договору налогоплательщик поменял 2/5 доли в трехкомнатной квартире на 1/3 доли в двухкомнатной квартире, принадлежащей внуку. В договоре стороны признали доли в праве собственности на квартиру равноценными и обмен был произведен без доплаты. В дальнейшем налогоплательщик планирует продать полученную по договору мены 1/3 доли в двухкомнатной квартире.
Согласно ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Поскольку при совершении мены обе стороны передают один товар в обмен на другой,каждая из сторон реализует свой товар и налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, полученный каждой стороной договора мены, в рассматриваемом случае,определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества, указанного в договоре мены.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При продаже доли в квартире, являющейся самостоятельным объектом договора купли-продажи и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
При этом при продаже в дальнейшем доли в праве собственности на квартиру, приобретенной ранее по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость переданной им доли в праве собственности на квартиру, указанную в договоре мены.

Смотрите так же:  Срок действия загранпаспорта бали

согласен с коллегами Унароковым и Власовым,

при этом добавлю, что поскольку речь о НЕЖИЛЫХ помещениях, то Вам возможно следует учесть нормы ст.217

17.1)…
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а такжена доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяютсяв отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств,которые использовались в предпринимательской деятельности;

нежилом помещении, и по 1/2 доле в другом нежилом помещении.

да, действительно поскольку речь онежилых помещениях получить вычет на приобретение жилого помещения предусмотренный ст. 220 НК в связи получением доли тут конечно не получится при любых обстоятельствах, как и вычет при продаже имущества предусмотренный той же статьей НК. что касается освобождения он налога в связи со сроком владения, т.е. по основаниям предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК то надо учитывать что ранее действовала иная редакция

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

согласно ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

т.е. если отчуждаемая доля приобретена до 01.01.2016 и у владельца нет и не было статуса ИП есть шансы применить положения п. 17.1 ст. 217 НК при условии что срок владения больше трех лет

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор мены. Налогообложение

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, облагается ли налогом сделка мены квартир без доплат с обеих сторон (равноценный обмен) при условии, что одна сторона является собственником менее 3х лет ? Есть ли возможность избежать налогообложения?

Уточнение клиента

Договор еще только предстоит составить. Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?

01 Ноября 2015, 20:06

Ответы юристов (21)

Нужно известить в обязательном порядке Налоговую, что с договора мены вы дохода не получили

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцомнедвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными.Если в договоре мены есть указания о неравной стоимости меняемого имущества, то собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах.При обмене эквивалентных по стоимости квартир и прочих жилых помещений обе стороны не получают экономической выгоды в натуральной форме, а соответственно не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налог спродажи недвижимости.Не имеют дохода, подлежащего налогообложению, и заключившие договор мены неравноценного жилья (например, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную одного и того же района г. Москвы).Но это правило действует лишь при условии, когда владелец жилого помещения, цена которого ниже представляемого в обмен, оплачивает разницу в цене между полученным и переданным имуществом.Сумма доплаты, направленная на приобретение жилого помещения по договору мены, исключается из совокупного годового дохода физического лица.Как быть, если сторонами договора мены признается равноценность фактически неэквивалентного по стоимости жилья? Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений является объектом налогообложения и включается в совокупный годовой доход лица, не внесшего соответствующую доплату.

Соответственно, если нет дохода, то и налога нет.

Александр налоговое законодательство воспринимает договор мены как две сделки купли-продажи. Поэтому стороне, которая владеет квартирой менее 3-х лет должна либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей либо представить в налоговый орган документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемой недвижимости.

Здравствуйте! Да, точно также как и при продаже облагается налогом.

При этом есть право на использование имущественного налогового вычета при продаже 1 000 000 рублей.

И уменьшение суммы дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Добрый вечер. На этот счет информация содержится в письме ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Здравствуйте. По этому поводу есть разъяснение минфина.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Смотрите так же:  Договор найма квартиры между физическими лицами на безвозмездной основе

В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора Департамента
С.В.РАЗГУЛИН

Договор мены и отказ от преимущественного права доли в собственности

4 члена семьи, на каждого приватизирована 1/4 доли квартиры. Родители желают оформить договор мены с посторонним лицом на 1 комнатную квартиру.Брат продает брату 1/4 долю. Сколько и какие документов(заявления, согласия) и от кого необходимо оформить.Возможно ли это подготовить без нотариуса и самим оформить в регистрационной палате?

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, Ирина гарбузова! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Уточнение клиента

Добрый день,уточняю. 3-х комнатная квартира- 4 собственника по 1/4 доли на каждого( родители и 2 сына). Один из сыновей женился и ,по обоюдному согласию , я как мама невесты и его родители оформляем договор мены. Их 2/4 и моя 1-комнатная квартира. Второй сын продает моему зятю 1/4 своей части.

03 Октября 2014, 01:57

Есть вопрос к юристу?

Ирина, уточните, пожалуйста, у кого и в какой квартире доли? О скольки квартирах речь в вопросе?

Родители желают оформить договор мены с посторонним лицом на 1 комнатную квартиру.

Если доли в квартире принадлежат не только родителям, то обмен всей квартиры возможен только при согласии всех собственников.

Если родители желают обменять только свои доли, то тут применяются правила о праве преимущественной покупки, ст. 252 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В этом случае без нотариуса не обойтись, через него необходимо направить уведомления всем остальным собственникам, которые не принимают участия в обмене. Отказ данных собственников от преимущественного права покупки можно оформить сразу у того же нотариуса.

Брат продает брату 1/4 долю.

Если брат, которому продается доля, собственник другой доли в данной квартире, то извещать остальных собственников долей в квартире не нужно, необходим только договор купли-продажи доли в простой письменной форме, нотариально заверять его не нужно. С этим договором продавцу и покупателю нужно обратиться в Росреестр с паспортами для регистрации перехода права собственности на долю, продавцу при себе иметь также правоустанавливающие документы на долю в квартире, госпошлина оплачивается на месте.

Если же покупатель (брат) не является сособственником, то при продаже доли должно быть соблюдено правило, установленное ст. 252 ГК РФ, норма приведена выше.

Уточнение клиента

В регпалате нам подсказали, что лучше сначала зарегистрировать Договор купли-продажи (1/4 части)между братьями — в этом случае согласие родителей требуется? А затем оформить договор мены между мной и родителями зятя ( вот здесь наверное потребуется нотариальное согласие зятя на данную операцию). И еще возможно ли составить один договор мены, в котором родители ( собственники по 1/4 части долей) обменивают 1/2 доли своей квартиры на мою 1 комнатную. Как это будет звучать?

03 Октября 2014, 02:08

В регпалате нам подсказали, что лучше сначала зарегистрировать Договор купли-продажи (1/4 части)между братьями — в этом случае согласие родителей требуется?

Верно, такой вариант потребует меньше бумаг и сэкономит деньги.

Как писала выше, в данном случае, если оба брата — сособственники долей в данной квартире, то извещать остальных собственников долей в квартире (статус родства значения не имеет) и получать их отказ от преимущественного права покупки не требуется. Т.е. достаточно составить договор купли-продажи доли между братьями и зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре.

А затем оформить договор мены между мной и родителями зятя ( вот здесь наверное потребуется нотариальное согласие зятя на данную операцию)

Да, от третьего собственника доли (вашего зятя) потребуется нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Для ускорения обмена достаточно явиться всем собственникам долей в квартире к нотариусу, который оформит уведомление об обмене в адрес третьего собственника (вашего зятя) и его отказ от преимущественного права покупки.

И еще возможно ли составить один договор мены, в котором родители ( собственники по 1/4 части долей) обменивают 1/2 доли своей квартиры на мою 1 комнатную. Как это будет звучать?

Да, возможно, на стороне обменивающих доли будет два собственника по аналогии с договором купли-продажи, где на стороне продавцов выступает два собственника. Вот пример:

Мы, нижеподписавшиеся:
__________, дата рождения _, паспорт _____, зарегистрирован по адресу: г. ___________, именуемый (ая) в дальнейшем «Сторона 1» с одной стороны, и
______, дата рождения __ г., паспорт __, зарегистрирован по адресу: ___ и ___, дата рождения __, паспорт __, зарегистрирован по адресу:____, именуемые в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Но доли нужно будет расписать, т.е. в предмете нужно указать, что обмениваются 1/4 доли и 1/4 доли (не 1/2) в квартире такой-то, указать все данные квартиры. Данные доли принадлежат тому-то и тому-то на основании ________.

Уточнение клиента

Марина, спасибо за ответ. Значит все-таки при оформлении сделки между братьями согласие родителей не нужно?

03 Октября 2014, 07:06

Нет, не нужно, если братья — сособственники долей в данной квартире наряду с родителями (уточняю на всякий случай), поскольку отчуждение доли происходит одному из сособственников квартиры, а не третьему лицу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.