Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Комментарий к статье 684 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. посвящена преимущественному праву нанимателя на заключение именно с ним договора жилищного найма на новый срок, если наймодатель по-прежнему намерен сдавать помещение внаем. Данное право предоставлено законом всем нанимателям, включая и тех из них, которые допускали нарушения своих обязанностей по договору, что вряд ли оправданно. Поэтому наймодатель может избавиться от неугодного ему нанимателя лишь посредством воздержания от сдачи помещения внаем в течение одного года. Кроме того, он должен предупредить нанимателя не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора о том, что не намерен более сдавать помещение.

2. Наличие у нанимателя преимущественного права на пролонгацию договора найма не означает, что он вправе настаивать на заключении с ним договора на тех же условиях, которые действовали ранее. Обе стороны вправе выдвигать новые условия, не допуская при этом злоупотребления своими правами. При недостижении соглашения спор между сторонами по смыслу закона может быть передан на рассмотрение суда. При этом специально подчеркивается, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Однако и в данном случае инициатива по согласованию новых условий найма должна исходить от наймодателя. Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора он не предложит нанимателю новые условия найма, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях. Разумеется, предлагать новые условия найма может и наниматель.

3. Если наймодатель нарушит свое решение не сдавать помещение внаем в течение года, он рискует быть привлеченным к ответственности за убытки, причиненные отказом возобновить договор с прежним нанимателем. Кроме того, договор с новым нанимателем может быть признан недействительным, и поскольку виновником этого будет наймодатель, ему придется также возмещать убытки новому нанимателю. По смыслу закона и, конечно, если на этом будет настаивать наниматель, договор с ним должен считаться возобновленным на прежних условиях.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Смотрите так же:  Техническая экспертиза и осаго

Комментарий к Ст. 684 ГК РФ

1. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя, в особенности нанимателя, комментируемая статья устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного права. Следует иметь в виду, что данная возможность есть только у нанимателей, заключивших договор на срок более года (см. ст. 683 ГК и комментарий к ней).

2. Для соблюдения указанного в комментируемой статье права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года (например, решил проживать в жилом помещении сам или произвести ремонт), он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

3. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (действующая редакция)

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 684 ГК РФ

1. Нанимателю, как действующему субъекту договора найма, предоставляется преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Преимущественное право означает возможность нанимателя перезаключить договор найма по истечение срока его действия в первую очередь, несмотря на волеизъявления других граждан. После истечения срока действия договора найма он перезаключается при желании нанимателя на новый срок. Это означает, что новый срок договора найма может либо соответствовать сроку изначального договора найма, либо может быть иным, но не более пяти лет.

При этом реализация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок зависит от действий наймодателя, который обязан:

— предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях на новый срок;

— предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Вышеуказанные обязанности наниматель обязан реализовать в письменной форме, то есть направить нанимателю официальное письмо со своим решением почтовым отправлением, электронной почтой либо иным способом, подтверждающим факт такой отправки. Что касается решения наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, то такое решение принимается наймодателем устно, но указывается в письме, направляемом нанимателю. Срок для направления вышеуказанных извещений нанимателю — не позднее чем три месяца до истечения срока договора найма.

При этом договор найма может быть перезаключен с действующим нанимателем по так называемому «умолчанию»: если ни одна из сторон не выразит желание расторгнуть договор найма, то есть ни наймодатель не направит нанимателю указанных писем, ни наниматель не откажется от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Запрет нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма, на наш взгляд, на практике довольно сложно реализовать, так как если договор заключен на тех же условиях, то запрет требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору найма, обоснован, так как данное требование означает иные условия договора. Но, учитывая, что договор найма может быть заключен и на иных условиях и что норма ГК РФ (часть третья комментируемой статьи) предполагает именно согласование условий договора, такой запрет содержит внутреннее противоречие, а также не соответствует принципу свободы договора.

Смотрите так же:  Техосмотр рб 2019г цена дорожный налог

Если наймодатель нарушает условие о незаключении нового договора найма после расторжения предыдущего договора в течение не менее года, нанимателю предоставляется право потребовать признания заключенного наймодателем договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, так как наймодатель в этом случае нарушает права нанимателя и лишает его права заключить новый договор найма на новый срок.

2. Судебная практика:

— Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 18.06.2014 по делу N 33-12811/2014;

— Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-960/2014;

— Определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.05.2014 по делу N 33-2660/2014;

— Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 20.03.2014 по делу N 33-1073/2014;

— Определение Тамбовского областного суда от 09.01.2013 по делу N 33-3336/2012;

— Определение Пермского краевого суда от 03.10.2011 по делу N 33-10004;

— Определение СК по гражданским делам Амурского областного суда от 04.02.2011 по делу N 33-781/11;

— решение Пушкинского городского суда Московской области от 20.02.2012 по делу N 2-41/2012.

Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Комментарии к ст. 684 ГК РФ

1. Настоящая статья предоставляет преимущественное право нанимателю заключить договор найма по истечении его действия на новый срок по отношению к иным кандидатам на заключение указанного договора. В этом комментируемая статья не отличается от общих положений договора аренды.

2. Преимущественное право на заключение договора найма на новый срок обеспечивается обязанностью наймодателя предложить нанимателю заключить новый договор на тех же условиях. При этом предложение должно поступить не позднее чем за три месяца до окончания действующего договора. В этот же срок наймодатель обязан предупредить нанимателя об отказе в продлении заключении договора, если он не желает более сдавать внаем жилое помещение. Представляется, что указанные уведомления должны производиться письменно, так как отсутствие таковых означает, что договор найма продлен на тот же срок при условии, что наниматель не отказался от его продления.

3. Наймодатель не имеет права заключать договор найма с другими лицами в течение года, если он отказал нанимателю в продлении договора найма. Если наймодатель нарушит это условие, наниматель вправе требовать в судебном порядке признания такого договора недействительным, возобновления с ним договора найма и возмещения убытков, причиненных отказом в продлении договора.

Гражданский кодекс

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Смотрите так же:  Ст 290 ч 6 ук рф судебная практика

1. При срочности договорных отношений (см. комментарий к ст.683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.
Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору — наймодателю инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком — не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и ра тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).
2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора либо на прекращение договора вообще.
Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из тех возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях — его условия пользования или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен — он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше, чем на один год.
Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признать заключенный договор с новым нанимателем недействительным и (или) возместить причиненные убытки. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.
3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.
По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора (см. комментарий к ст.683), что расширяет число оснований, по которым договор может быть не возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц. постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встал на сторону наймодателя.