Договір завдатку: правова природа, форма, істотні умови

Завдаток є одним з найпоширеніших способів забезпечення зобов’язань. Що це таке, в якій формі і на яких умовах укладається, з’ясовував Prostopravo.com.ua

Визначення понять

Завдаток є одним з видів забезпечення виконання зобов’язань за договором. Його визначено Цивільним кодексом України як грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником на рахунок платежів, належних за договором, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.

Із визначення завдатку можна зробити висновок про те, що він забезпечує виконання вже укладених договорів, навіть більше, невиконані зобов’язання не підлягають забезпеченню, а недійсність основного зобов’язання (вимоги) передбачає недійсність договору, що забезпечує це зобов’язання.

Сам договір застави укладають лише письмово, оскільки усний договір завдатку, навіть якщо ви укладете його при свідках, є недійсним і не зможе забезпечити виконання основного договору.

Головний «принцип роботи» завдатку полягає в тому, що за порушенні виконання зобов’язання через боржника завдаток залишається в розпорядженні кредитора, а в разі порушення договору кредитором він повертає боржнику повну суму завдатку і додатково сплачує боржнику грошову суму, яка дорівнює сумі завдатку (або вартості рухомого майна, переданого як завдаток).

Коли слід укладати договір завдатку?

Досі зустрічаються випадки, коли за купівлі-продажу квартири покупець і продавець, домовившись про ціну, умови здійснення угоди і наміри в найближчому майбутньому укласти договір купівлі-продажу, передає продавцю певну суму в рахунок майбутніх платежів. При цьому і покупець і продавець впевнені в тому, що ця сума є завдатком для майбутнього договору, вказуючи це навіть у розписці, що видає продавець покупцеві.

Потім продавець раптом знаходить іншого покупця квартири, який пропонує йому вигідніші умови угоди. Продавець і новий покупець йдуть до нотаріуса, укладають договір купівлі-продажу квартири, проводять необхідні розрахунки, і перший покупець уже не при ділі, хоча й оплатив вже частину вартості квартири. Продавець повертає йому гроші і вважає, що більше йому не винний. Покупець, навпаки, вважає, що продавець зобов’язаний заплатити йому за свою підступність і повернути завдаток у подвійному розмірі. Добровільно умовити продавця відшкодувати збиток покупець не може і звертається до суду, який, розглянувши справу, відмовляє покупцеві в задоволенні його вимог. Адже не було жодного завдатку. Чому?

Як ми говорили вище, завдаток — це спосіб забезпечення виконання зобов’язань за договором. Тож спочатку має бути укладений договір, який забезпечуватиметься завдатком. У разі договору купівлі-продажу квартири Цивільний кодекс України містить чіткі вимоги до форми такого договору: письмова, із засвідченням підписів сторін нотаріусом. А цього не було зроблено: договір не укладено, тож не було його порушення. Тому суд правомірно вирішив, що передана потенційним покупцем сума грошей була авансом, до якого не застосовуються правила завдатку і про повернення авансу в подвійному розмірі не йдеться.

Тож робимо висновок: договір застави слід укладати тоді, коли є договірні зобов’язання, які цей договір покликаний забезпечувати.

Форма та істотні умови договору завдатку

Згідно з нормами Цивільного кодексу України, договір завдатку вимагає письмової форми. Його не обов’язково укладати у вигляді окремого документа, цілком припустимо включити дані про забезпечення виконання договору завдатком у текст основного договору.

Закон не встановлює перелік істотних умов договору застави, однак аналіз практики дозволяє зробити наступні висновки щодо істотних умов договору завдатку. Він має містити дані про основний договір, виконання якого забезпечено завдатком, розмір грошової суми (вартість майна), переданої як завдаток, перелік дій (випадків бездіяльності) сторін договору, які спричиняють настання наслідків, передбачених Цивільним кодексом України і самим договором завдатку, порядок і строки повернення завдатку боржником.

Опубликовано: 12.06.2012

Автор: Дмитро Гутгарц, адвокат, керуючий партнер адвокатського бюро «АБГ»

Договор завдатку

ДОГОВІР
про надання завдатк
у

«___» ______________ 20__ р.

(вказати найменування сторони)

(надалі іменується «Боржник») в особі ____________________________________

(вказати посаду, прізвище, ім’я, по батькові)

що діє на підставі ____________________________________________________,

(вказати:статуту, довіреності, положення тощо)

з однієї сторони, та ____________________________________________________

(вказати найменування сторони)

(надалі іменується «Кредитор») в особі ___________________________________

(вказати посаду, прізвище, ім’я, по батькові)

що діє на підставі ____________________________________________________,

(вказати: статуту, довіреності, положення тощо)

з іншої сторони, (в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо — «Сторона») уклали цей Договір про надання завдатку (надалі іменується «Договір про завдаток») у відповідності із параграфом 5 глави 49 Цивільного кодексу Україниз метою підтвердження укладення Сторонами Договору _____________ N ___ від «___» ____________ ____ року (надалі іменується «Договір») та на забезпечення його виконання, про наступне:

1.Сторони дійшли згоди в тому, що грошова сума у розмірі _______ грн.,

сплачена Боржником у рахунок належних з нього за Договором платежів, є завдатком.

2. У разі порушення Договору з вини Боржника завдаток залишається у Кредитора.

3. У разі порушення Договору з вини Кредитора, він зобов’язаний повернути Боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірізавдатку в строк________ шляхом _____________.

4. У разі припинення Договору до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню Кредитором Боржнику в строк________ шляхом _____________.

5. Усі спори, що виникають з цього Договору про завдаток або пов’язані із ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

6. Якщо відповідний спір не можливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного в Україні законодавства.

7. Цей Договір про завдаток вважається укладеним та набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та скріплення печатками Сторін.

8. Строк цього Договору про завдаток починає свій перебіг у момент, визначений у п. 6 цього Договору про завдаток та триває протягом часу достатнього для належного виконання Сторонами цього Договору про завдаток.

9. Цей Договір про завдаток складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, — по одному для кожної із Сторін.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Договір завдатку зразок

Договір завдатку

м. Київ, «__»________ 2014 р.

Банк_________, в особі ________________, що діє на підставі _________________, надалі – «Гарант», з однієї сторони та

_________________, в особі _____________, що діє на підставі _________, надалі – «Покупець», з другої сторони та

_________________, в особі _____________, що діє на підставі _________, надалі – «Продавець», з третьої сторони, разом далі – «Сторони», уклали даний договір, далі – «Договір», про таке:

1. Загальні положення

1.1. Даний Договір є невід’ємною частиною Попереднього договору від «___» _____________ 2013 р., сторонами в якому є Покупець та Продавець.

1.2. Всі терміни в даному Договорі вживаються в значені визначеному Попереднім договором.

1.3. Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє до моменту виконання Сторонами своїх обов’язків по Договору.

2. Предмет Договору

2.1. Згідно даного Договору Покупець перераховує на розрахунковий рахунок Продавця суму коштів в якості завдатку на виконання умов Попереднього договору в рахунок платежів по майбутньому Договору купівлі-продажу.

3. Права та обов’язки Сторін

3.1. Покупець зобов’язаний:

3.1.1. Перерахувати суму завдатку на розрахунковий рахунок Покупця згідно умов Договору.

3.1.2. Виконати свої обов’язки, передбачені п.п.2.1.1-2.1.3. Попереднього договору, спрямовані на підписання Сторонами Договору купівлі-продажу.

3.1.3. В азі не укладення Договору купівлі-продажу протягом строку, указаного в п.1.1. Попереднього договору, з вини Покупця або в разі неможливості виконання Договору купівлі-продажу, повернути Покупцю суму завдатку згідно умов п 5.2. Договору.

3.2. Продавець зобов’язаний:

3.2.1. Виконати свої обов’язки, передбачені п.п. 2.2.1., 2.2.2. Попереднього договору, спрямованні на підписання Сторонами Договору купівлі-продажу.

3.3. Гарант зобов’язаний:

3.3.1. В разі не виконання Продавцем своїх обов’язків, указаних в п. 3.1.3./ 3.2.2. Договору, перерахувати на розрахунковий рахунок Покупця суму завдатку згідно умов Договору.

3.3. Продавець має право:

3.3.1. Отримати суму завдатку згідно умов Договору.

3.4. Покупець має право:

3.4.1. В разі не укладення Договору купівлі-продажу або неможливості виконання цього договору вимагати від Продавця повернення суми завдатку згідно умов п. 5.2. Договору.

3.4.2. В разі не виконання Продавцем своїх обов’язків, указаних в п. 3.1.3. Договору, вимагати від Гаранта виплати Покупцю суми завдатку згідно умов Договору.

4. Розрахунки між Сторонами

4.1. Протягом ____ робочих днів з моменту підписання даного Договору перерахувати на розрахунковий рахунок Продавця суму завдатку в розмірі ___ % від ціни Договору купівлі-продажу встановленої в Додатку №2 до Попереднього договору, що становить ____________________ грн.

4.2. Банківські комісії, що виникнуть при розрахунках між Сторонами по даному Договору, сплачує Продавець.

Смотрите так же:  Статус в платежке штраф

4.3. Валютою платежів є українська гривня.

5. Відповідальність Сторін.

5.1. В разі не укладання Сторонами Договору купівлі-продажу з вини Покупця сума завдатку залишається у Продавця..

5.2. Протягом 5 робочих днів з моменту не укладення Договору купівлі-продажу протягом строку, указаного в п. 1.1.1. Попереднього договору, з вини Продавця, Продавець зобов’язується повернути Покупцю суму завдатку в подвійному розмірі.

5.3. В разі неможливості виконання Сторонами Договору купівлі-продажу з незалежних від волі Сторін обставин, Продавець зобов’язується повернути суму завдатку в розмірі, указаному в п.4.1. Договору.

5.4. В разі невиконання Продавцем свого обов’язку, передбаченого п. 5.2. Договору, Гарант, протягом п’яти днів з моменту такого невиконання зобов’язується перерахувати на розрахунковий рахунок Покупця кошти в розмірі суми завдатку, указаної в п.4.1. Договору в подвійному розмірі.

5.5. В разі невиконання Покупцем свого обов’язку, передбаченого п.5.3. Договору,Гарант, протягом п’яти днів з моменту такого невиконання зобов’язується перерахувати на розрахунковий рахунок Покупця кошти в розмірі суми завдатку, указаної в 4.1.

6. Форс-мажорні обставини.

6.1. У випадку настання форс-мажорних обставин (війна, революції, терористичні акти, пожежі, природні катаклізми, бойкоти, страйки, акти державних органів незалежно від їх законності чи незаконності, зміни в законодавстві, що суттєво впливають на можливість виконання Сторонами своїх обов’язків по Договору), якщо вони безпосередньо перешкоджають виконанню зобов’язань за цим Договором та Додатками до нього, терміни виконання таких зобов’язань відсуваються на час дії форс-мажорних обставин, відповідно до їх тривалості. Настання форс-мажорних обставин підтверджується відповідною довідкою Торгово-промислової Палати України.

6.2. Сторони зобов’язані повідомляти одна одну про настання і припинення форс-мажорних обставин з додаванням документів, які підтверджують це, протягом 3 (трьох) робочих днів із дня їх настання (або моменту, коли одній із Сторін стало відомо про настання таких форс-мажорних обставин). Несвоєчасне повідомлення позбавляє Сторону права посилатися на будь-яку вищевказану обставину, як на підставу, що звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язань.

7. Інші умови.

7.1. Взаємини Сторін, не урегульовані даним Договором, регламентуються чинним законодавством України.

7.2. Усі спірні питання, що виникають між Сторонами, мають вирішуватись шляхом взаємних переговорів. Всі спори і розбіжності, не врегульовані шляхом переговорів, підлягають передачі на розгляд та остаточне вирішення до судових інстанцій за підсудністю згідно чинного законодавства України.

7.3. Сторони вважаються такими, що виконали свої взаємні зобов’язання з моменту підписання Акту прийому-передачі частки корпоративних прав по Договору купівлі-продажу.

7.4. Цей Договір складений в 3-ох примірниках однакової юридичної сили по одному для кожної із Сторін.

8. Реквізити та підписи Сторін.

Зразок договору про навчання на курсах манікюрної майстерності.

Как правильно оставить задаток покупателю квартиры

19.04.2016 2936 0 0

Иметь в собственности своё жилье желает каждый из нас. Одним из способов приобретения жилья, в частности, квартиры, является сделка купли-продажи. При покупке квартиры мы часто слышим такое слово как «задаток», без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Поэтому в данной статье речь пойдет именно о «задатке», его определении и значимости для покупателя.

Итак, что такое «задаток»?

В соответствии с нормамиГражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца,что немаловажно для покупателя. Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца.

Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме (ст. 547 ГК Украины), а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс.

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег?

Нередкими на практике есть случаи передачи задатка по заключённым «юридически незащищённым», на мой взгляд, договорам о задатке, договорам о намерениях, либо же вообще на основании простых расписок. Все это в последствии приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым принимаются далеко не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка?

Исключительно в письменной форме. Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств. Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде.

Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Какие документы необходимы для оформления задатка?

Как уже говорилось ранее, юридически правильным способом оформления задатка является либо его указание в основном договоре, либо же в допсоглашении к основному договору купли-продажи квартиры. Поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объект недвижимости, так и документов, удостоверяющих полномочность прав сторон данной сделки (продавца и покупателя).

Итак, покупатель от продавца должен запросить:

  • оригинал паспорта и идентификационного кода;
  • оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенныйдоговор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка с Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);
  • документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством –нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки;
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор);
  • информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи ( https://kap.minjust.gov.ua/ ).

Немаловажной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данном случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. Единственное, что данные физлица (его Ф.И.О.) в открытом доступе отсутствует, но по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости можно попробовать промониторить данные (поисковая система очень проста в использовании: http://www.reyestr.court.gov.ua/ ).

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении).

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д.

Существуют ли законодательно установленные сроки, в течении которых необходимо передать задаток?

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.). Главное в данному случае –указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из строн несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может.

В каком размере должен быть передан задаток?

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные.

Смотрите так же:  Заявление на лишение отцовства за неуплату алиментов

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу. Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамкив данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой).

Если обязательство не исполняется, что происходит с задатком?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).

Кроме этого, частью второй ст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме.

Необходимо ли нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?

Условие относительно обязательного нотариального удостоверения сделок по обеспечению обязательств действующим законодательством не предусмотрено. В свою очередь, вы имеете полное право потребовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право Вам предоставлено в силу положенийп. 4 ст. 209 ГК Украины, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств возможно в случае, если условие о задатке прописано в самом содержании договора, обязательность нотариального удостоверения которого предусмотрена законодательством, а также в случае обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры путём составления и подписания дополнительного соглашения к основному договору. В таком случае, данное соглашение должно быть обязательно нотариально удостоверено в соответствии с требованиями ст.654 ГК Украины, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота.

Есть ли ещё варианты оформления задатка?

Вам предложили заключить договор о задатке, ссылаясь на положение ст. 6 ГК Украины (относительно права сторон заключить договор, непредусмотренный законодательством, и урегулировать взаимоотношения на собственный лад). В данном случае применять его к сделке купли-продажи квартиры нельзя. Поскольку этой же статьёй установлены рамки таких действий, а именно стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.Поэтому, заключение таким способом договора задатка противоречит его сути–задатком можно обеспечить только уже возникшее обязательство(ст. 570 ГК Украины).

Уплата задатка по договору о намерении (предварительный договор)

Ещё одним, на первый взгляд, довольно-таки юридически приемлемой формой оформления задатка, может быть договор о намерении (предварительный договор).

Договор о намерении (предварительный договор) не относится к денежным обязательствам, он всего лишь предусматривает обязательства его сторон заключить в дальнейшем основной договор. А такое обязательство не является денежным и поэтому обеспечивать его задатком нельзя.

Залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. К примеру, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому, если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций, как говорится, Praemonitus praemunitus, что в переводе с латыни означает «предупреждён — значит вооружён».

Договір про завдаток (між фізичними особами)

Договір
про завдаток (між фізичними особами)

м.____________ «__»___________ р.

______________, паспорт громадянина України: серія ___ N ___, виданий ____________ м. ____________, іменований надалі «Продавець», з одного боку, і ______________, паспорт громадянина України: серія ___ N ___, виданий ___________ г. ____________, іменований надалі «Покупець», з іншого боку, уклали даний договір про нижченаведене:

1. Покупець передає Продавцеві завдаток у сумі ____ (________) гривень у рахунок оплати за договором купівлі-продажу земельної ділянки, призначеного для _______________, площею _____, розташованого за адресою: _______________, з кадастровим номером ______ до «__»________ ____ р. включно.

2. Кошти , зазначені в пункті 1 даного договору, використаються як завдаток, внесений з метою забезпечення виконання Покупцем зобов’язань по оплаті договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, що належить на праві власності Продавцеві.

3. Вартість зазначеної земельної ділянки за договором купівлі-продажу становить ______ (________) гривень. Договір купівлі-продажу укладається до «__»______ ____р. Витрати сторін за договором купівлі-продажу становлять _________________.

Інші істотні умови договору купівлі-продажу: ___________________.

Передачу ділянки сторони зроблять по акту прийому-передачі після ____________. Договір купівлі-продажу земельної ділянки буде зареєстрований сторонами після його передачі від Продавця до Покупця відповідно до діючого законодавства.

4. При передачі завдатку Продавець передає Покупцеві оригінали правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а саме свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, що підтверджується підписами під даним договором. Документи передаються до ___________.

5. Суперечки, які можуть виникнути при виконанні умов даного договору, сторони будуть прагнути вирішити мирним шляхом.

При недосягненні взаємоприйнятного рішення сторони можуть передати спірне питання на вирішення у судовому порядку відповідно до діючого законодавства.

6. Із всіх питань, що не знайшли свого вирішення в умовах даного договору, але прямо або побічно випливає з відносин сторін по ньому, що зачіпають майнові інтереси й ділову репутацію сторін договору, вони будуть керуватися нормами й положеннями чинного законодавства.

7. Термін дії договору встановлюється з моменту його підписання і діє до моменту виконання своїх зобов’язань кожної зі сторін.

8. Припинення (закінчення) терміну дії даного договору спричиняє припинення зобов’язань сторін по ньому, але не звільняє сторони договору від відповідальності за його порушення, якщо такі мали місце при виконанні умов даного договору.

Договор завдатку

Відповідно до норм Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) завдатком є ​​грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю квартири) боржником (покупцем квартири) в рахунок належних з нього за договором платежів, у підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.

Таким чином, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов’язань, так би мовити, гарантія виконання зобов’язань з боку продавця, що важливо для покупця.Оскільки в разі порушення зобов’язань з боку продавця, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов’язань самим покупцем, внесена ним сума завдатку залишається у продавця.

АЛЕ! Відшкодування покупцеві завдатку в подвійному розмірі буде можливо лише в тому випадку, коли, по-перше, договірні відносини між покупцем і продавцем оформлено відповідно до вимог цивільного права, а саме в письмовій формі (ст. 547 ЦК України), а по-друге, коли при його оформленні буде чітко вказано, що грошова сума, яка передається продавцеві, є завдатком, інакше в іншому випадком це буде аванс.

Як оформити передачу «завдатку», щоб надалі не опинитися і без квартири, і без грошей?

Частими на практиці є випадки передачі завдатку за укладеними «юридично незахищеними», на мій погляд, договорами про завдаток, договорами про наміри, або ж взагалі на підставі простих розписок. Усе це надалі призводить до затяжних судових процесів, рішення по яких приймаються далеко не на користь покупця.

В якій формі оформити передачу завдатку?

Виключно в письмовій формі. Причому, мова не йде про банальну розписку про отримання грошових коштів. Розписка в даному випадку не буде допустимим доказом оформлення угоди по забезпеченню зобов’язання в письмовому вигляді. Іншими словами, умова про завдаток необхідно прописати в самому (основному) договорі, який їм і забезпечується, а також угоду про завдаток можна оформити шляхом укладання додаткової угоди до основного договору.

Які документи необхідні для оформлення завдатку?

Як вже говорилося раніше, юридично правильним способом оформлення завдатку є або його вказівка в основному договорі, або ж в додатковій угоді до основного договору купівлі-продажу квартири. Тому невід’ємним етапом оформлення завдатку є безпосередньо наявність повного пакету документів як на об’єкт нерухомості, так і документів, що посвідчують сторони даної угоди (продавця і покупця).

Отже, покупець від продавця повинен запросити:

Смотрите так же:  Лицензия мчс саратов

оригінал паспорта та ідентифікаційного коду;

оригінал документів на квартиру (це може бути договір дарування, свідоцтво про права на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, нотаріально засвідчений договор купівлі-продажу квартири, свідоцтво про право власності, рішення суду, інформаційна довідка з Державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно);

документи за технічною характеристикою об’єкта (довідка БТІ). Перевірте дані з документами, так як нерідко бувають випадки, коли було проведено перепланування, але документи не були приведені у відповідність до чинного законодавства. А також документи від органів архітектурно-будівельного контролю, раптом об’єкт не введений в експлуатацію, інформація відповідно незафіксована в державних реєстрах. Це надалі може стати каменем спотикання, що збільшує як матеріальну сторону угоди, так і її часові рамки;

документи, засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб, про смерть, шлюбний договір);

інформацію про наявність неповнолітніх дітей та їх прописку в даній квартирі (оскільки процедура виписки неповнолітніх дітей більш довга і вимагає узгодження з органами опіки та піклування місцевих (районних) органів виконавчої влади).

Більш того, Ви також можете самостійно перевірити ще раз дані по об’єкту (в т.ч. наявність обтяжень по майну) через Держреєстр речових прав на нерухоме майно, використовуючи дані як по продавцеві (ідентифікаційний код і паспортні дані), так і за адресою об’єкта (квартири), і це, в свою чергу, буде на порядок дешевше послуг нотаріуса, який також це зможе перевірити ще раз в останній момент укладання угоди купівлі-продажу (https://kap.minjust.gov.ua).

Важливою може бути інформація про наявність судових спорів по об’єкту. В даному випадку можна пошукати інформацію в Єдиному реєстрі судових рішень. Єдине, що дані фізособи (його П.І.Б.) у відкритому доступі відсутні, але за адресою та ідентифікаційним даними об’єкта нерухомості можна спробувати промоніторити дані (пошукова система дуже проста у використанні: http: //www.reyestr.court.gov .ua /).

У момент оформлення завдатку покупцеві при собі ж необхідно мати паспорт та ідентифікаційний код, документи, що засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб або про його розірвання).

Зіставте дані, зазначені в документах, що засвідчують особу продавця, з даними, зазначеними в правовстановлюючих документах, наявність дописок, описок, і т.д.

Чи існують законодавчо встановлені терміни, протягом яких необхідно передати задаток?

Чинним законодавством не встановлено ні мінімальні, ні максимальні строки внесення завдатку. Це все обумовлюється сторонами (покупцем і продавцем). На час проведення угоди впливають як об’єктивні, так і суб’єктивні причини, а завдаток в даному випадку є способом забезпечення угоди. До причин, які впливають на терміни, можна віднести фактичну готовність усіх документів на квартиру (довідок-характеристик, форми № 3, довідок про наявність або відсутність боргів, виписки з квартири і т.д.). Головне в даному випадку – вказати всі ці моменти в договорі, оскільки в разі невиконання зобов’язання, кожна зі сторін несе відповідальність (покупець втратить суми завдатку, а продавцеві доведеться повернути його в подвійному розмірі). Бажано прописати в договорі окремим розділом форс-мажорні обставини, в разі настання яких мова про штрафні санкції йти не може.

В якому розмірі повинен бути переданий завдаток?

Як і у випадку з термінами передачі завдатку, законодавством не передбачено його чіткого розміру. Виходячи з практики, розмір завдатку може варіюватися від 2% до 5% (рідко) вартості квартири. Але необхідно враховувати, що на вартість квартир в цілому може вплинути ситуація на ринку нерухомості, зокрема, квартири можуть зрости в ціні, і в такому випадку, продавцеві може бути не вигідно виконувати умови договору по вже домовленій ціні, а простіше повернути завдаток навіть в подвійному розмірі, але при цьому залишитися в плюсі ​​при продажу квартири за більш високою ціною, а Вам доведеться шукати інші варіанти, можливо, навіть менш привабливі.

Термін передачі завдатку в свою чергу може зіграти на руку продавцю.Так, у разі продажу об’єкта нерухомості, володіння яким здійснюється протягом 3 років, дохід від даної угоди не оподатковується, за умови укладання угоди протягом звітного податкового року. Тому в даному випадку з позиції продавця Вам може бути запропоновано встановити тимчасові рамки цих положень (залежно від фактичного строку володіння квартирою).

Якщо зобов’язання не виконується, що відбувається із завдатком?

Правові наслідки порушення або припинення зобов’язання, забезпеченого завдатком, врегульовані в статті 571 ЦКУ. Зокрема, якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника – завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, то він (кредитор) зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку (його вартості, якщо завдаток виражений в рухоме майно). Крім цього, частиною другою ст.571 ЦКУ передбачено, що сторона, яка винна в порушенні зобов’язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, що перевищує розмір (вартість) завдатку, якщо інше не передбачено договором. Також слід звернути Вашу увагу на положення статті 627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому, якщо в договорі Ви вказуєте, що в разі розриву договору, сума відшкодування дорівнюватиме вартості квартири, це не суперечить свободі договору, інша справа, чи піде на це продавець, розуміючи ризики, і в будь-якому випадку, щоб збитки були відшкодовані в такому розмірі, доведеться для початку довести, що вони реально були заподіяні саме в таку суму.

Чи необхідно нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов’язань?

Умова щодо обов’язкового нотаріального посвідчення угод щодо забезпечення зобов’язань чинним законодавством не передбачено. У свою чергу, ви маєте повне право вимагати нотаріального посвідчення даної угоди, оскільки дане право Вам надано в силу положень п. 4 ст. 209 ЦК України, згідно з яким, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Крім того, нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов’язань можливо в разі, якщо умова про завдаток прописано в самому змісті договору, обов’язковість нотаріального посвідчення якого передбачена законодавством, а також у разі забезпечення зобов’язань за договором купівлі-продажу квартири шляхом складання та підписання додаткової угоди до основного договору. В такому випадку, дана угода має бути обов’язково нотаріально посвідченою відповідно до вимог ст. 654 ЦК України, згідно з якою зміна договору вчиняється в тій же формі, що і договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом, або не випливає із звичаїв ділового обороту.

Чи є ще варіанти оформлення завдатку?

Вам запропонували укласти договір про завдаток, посилаючись на положення ст. 6 ЦК України (щодо права сторін укласти договір, непередбачений законодавством, і врегулювати взаємини на власний лад). В даному випадку застосовувати його до угоди купівлі-продажу квартири не можна. Оскільки цією ж статтею встановлено рамки таких дій, а саме сторони не вправі так чинити, якщо це прямо заборонено законом або суперечить суті відносин сторін. Тому, висновок – такий спосіб договору завдатку суперечить його суті, завдатком можна забезпечити тільки вже ті зобов’язання (ст. 570 ЦК України), що існую.

Сплата завдатку за договором про намір (попередній договір).

Ще одним, на перший погляд, досить-таки юридично прийнятною формою оформлення завдатку, може бути договір про намір (попередній договір).

АЛЕ! Договір про намір (попередній договір) не належить до грошових зобов’язань, він всього лише передбачає зобов’язання його сторін укласти в подальшому основний договір. А таке зобов’язання не є грошовим і тому забезпечувати його завдатком не можна.

Запорукою можна забезпечити тільки таке грошове зобов’язання, яке вже існує. Наприклад, за договором купівлі-продажу квартири грошове зобов’язання виникне тільки після укладення такого договору та його державної реєстрації відповідно до закону.

Тому, якщо ви вирішили купити квартиру, дотримуйтеся зазначених вище рекомендацій, як то кажуть, «попереджений – значить озброєний».