Содержание:

Земельное Право

— земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;

— земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;

— земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления.

Земель, находящихся в частной собственности:

— земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;

— земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Таким образом, частные собственники правом перевода земель из одной категории в другую не обладают. Субъекты права государственной и муниципальной собственности имеют не одинаковые полномочия по переводу земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения и земель, находящихся в частной собственности. Как видим, орган местного самоуправления не имеет полномочий по переводу земель сельскохозяйственного назначения. Правительство РФ распоряжается землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в федеральной собственности, а орган исполнительной власти субъекта РФ имеет полномочия по переводу земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности субъекта РФ, в собственности органа местного самоуправления, частной собственности граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 8 ЗК РФ, нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую. Приведем пример из практики Поволжского федерального округа*(14): Распоряжением Главы администрации Ульяновской области от 01.07.02 г. N 913 из земель совхоза «Пригородный» изъят земельный участок (пашни) площадью 5420 кв.м и передан в аренду, с правом последующего приобретения в собственность, — ООО «Симбирское автомобильное агентство» для размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг. При этом в пункте 3 распоряжения было указано, что следует обратиться к Главе администрации Ульяновской области для получения разрешения на перевод земель сельскохозяйственного назначения площадью 5420 кв.м в категорию земель промышленности. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.03 г. распоряжение Главы администрации Ульяновского района было признано несоответствием действующему законодательству. Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.03 г. данное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО «Симбирское автомобильное агентство» обратилось с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Признавая недействительным распоряжение Главы администрации Ульяновского района Ульяновской области от 01.07.02 г. N 913 «О предоставлении земельного участка ООО «Симбирское автомобильное агентство» для строительства производственной базы, судебные инстанции указали, что в силу статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит.

Кроме того, согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право защищается в равной степени (ст. 305 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращается на основании и в порядке, предусмотренном ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Пунктом 1 ст. 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается, в том числе, и при отказе собственника от права собственности.

Следовательно, действующим законодательством предусмотрена возможность государственного унитарного предприятия отказаться от права пользования земельным участком.

Однако земельный участок площадью 5420 кв.м, являющийся сельскохозяйственным угодьем — пашней, спорным ненормативным актом изъят для передачи заявителю кассационной жалобы в целях предоставления для несельскохозяйственного использования — размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг без определения кадастровой стоимости и до изменения ее категории, то есть без учета требований как ст.ст. 77-79 ЗК РФ так и ст. 8 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»*(15).

Таким образом, был признан недействительным акт исполнительного органа государственной власти, в удовлетворении кассационной жалобы было отказано.

Важно подчеркнуть, что при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит, а перевод земель из одной категории в другую строится исключительно на нормах земельного законодательства. Таким образом, земли, переведенные нелегальным путем в категорию несельскохозяйственных, не могут быть вовлечены в хозяйственный оборот.

Согласно ст. 8 ЗК РФ порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами, которые устанавливают основные принципы и основания перевода земель из одной категории в другую. В настоящее время действует Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 21 июля 2005 г.)*(16).

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить землеустроительную, градостроительную и иную документацию, связанную с использованием, охраной и перераспределением земель: выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Данное решение является ненормативным актом органа государственной власти субъекта РФ и может быть обжаловано в арбитражный суд в установленном порядке (срок подачи жалобы — 3 месяца).

Основаниями отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую служат:

1) установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Далее документы направляются в местные органы власти (земельный комитет) для оформления перевода.

Инициировать процесс изменения назначения земель могут Правительство РФ, субъект РФ или орган местного самоуправления. При этом учитываются два фактора: объективное изменение ситуации (например, загрязнение почвы, которое ведет к невозможности ее использования в данной категории) и нужда самого субъекта в землях определенной категории (т.е. самому субъекту необходимо перевести земли, к примеру, из сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, что обусловлено демографическими процессами). Так, исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2016

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливает Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 19.07.2011 г. № 246-ФЗ). В законе используются такие понятия, как «правообладатель», «заинтересованное лицо», «ненадлежащее лицо», но содержание данных понятий не раскрывается. Это позволяет государственным органам, занимающимся процедурой перевода земель, трактовать их по-своему, что может привести к нарушению принципа равноправия (ст. 19 Конституции РФ) [1]. Также Закон разделяет перевод земель и земельных участков, но критерии, по которым их следует различать между собой, не устанавливает.

Смотрите так же:  Адвокат по 159 ук

Несмотря на детальное урегулирование данного вопроса, в области перевода земель из одной категории в другую встречается множество нарушений и злоупотреблений. Можно выделить наиболее распространенные незаконные операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения, к ним относится незаконный перевод ценных земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории. Например, путем внесения недостоверных сведений о качественной оценке земли либо с нарушением порядка перевода земель одной категории в другую.

Чтобы осуществлять на землях сельскохозяйственного назначения другую деятельность, например строительство капитальных зданий, коммерческих помещений и т.д., необходимо провести перевод земель в другую форму разрешенного пользования. Чаще всего участки сельскохозяйственного назначения переводят в ИЖС. На такой территории можно организовать дачное строительство и возведение хозяйственных построек. Стоит отметить, что перевод вида разрешенного пользования земель сельскохозяйственного назначения провести непросто. Эта форма пользования доступна к смене вида разрешённого использования в особых, предусмотренных законом, случаях [4].

Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления [2].

В настоящее время целевое назначение и категории установлены для всех земель РФ. В связи с тем, что полномочия по переводу земель из одной категории в другую предоставлены всем субъектам, обладающим правами государственной или муниципальной собственности на землю, ст. 8 3К РФ переводит регулирование порядка перевода земель на уровень федерального закона [2].

Перевод земель в 2015 году из сельскохозяйственного фонда в ИЖС не получится провести, если их кадастровая стоимость на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также не допускается перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий [3].

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации [3].

Изымаемые земли сельскохозяйственного назначения, земли сельскохозяйственного использования для целей не связанных с сельским хозяйством на сегодняшний день не восполняются, меры, направленные на воспроизводство изымаемых земель сельскохозяйственного производства и земель сельскохозяйственного использования законодателем не предусмотрены до сих пор [5].

Земли сельскохозяйственного назначения являются особо ценными, поэтому необходимо в ЗК РФ включить статью о возмещении потерь сельскохозяйственного производства, исключенную ранее из ЗК РФ, распространив ее действие не только на земли сельскохозяйственного назначения, но и на территориальные зоны сельскохозяйственного использования.

Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).

Чешев А.С., Погребная О.В. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Уч. Пособие. Новочеркасск: Новоч. гос. мелиор. акад. — Новочеркасск, 2013 — стр. 97.

ФЗ РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Назарова Ю. Особенности и перспективы перевода земель сельхозназначения в другую категорию [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://stud24.ru/land-low/praktika/page1.html — Заглавие с экрана.

Бедова Е.С. Правовые проблемы земель сельскохозяйственного использования [Текст] / Е.С. Бедова // Молодой ученый. — 2011. — №1. — С. 155-159.

Отнесение земель к категориям. Перевод земель

Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти и органами местного самоуправления.

Понятие отнесения земель к определенной категории

Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти, а также ходатайства о переводе земель из одной категории в другую могут рассматриваться органами местного самоуправления.

В соответствии с законодательным актом, регламентирующим процесс перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, данный процесс является обязательным.

Полный перечень категорий предусмотрен в Земельном кодексе РФ.

Согласно российскому законодательству под категориями земель подразумевается подразделение участков на группы по их целевому назначению. Всего в вышеуказанном Кодексе выделяется несколько категорий, среди которых:

  • земли сельхозназначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • лесные земли;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Документы, содержащие указание на категорию земель

На законодательном уровне установлено, что некоторые документы обязательно должны содержать в себе сведения о принадлежности земли к той или иной категории. Статья 8 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень таких документов, к которым относятся:

  • договоры, в которых в качестве предмета сделки выступают определенные земельные участки;
  • Государственный кадастр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества;
  • документы, необходимые для проведения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество, проведения с таким объектом каких-либо сделок;
  • прочие документы, которые должны содержать данные сведения только в случаях, установленных на уровне закона и закрепленных актами государственного, субъектного и муниципального уровней.

Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую

На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.

В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.

  • Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
  • Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
  • В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.

Перевод земель, находящихся в муниципальной, федеральной и частной собственности

Если рассматривать отдельно процесс перевода федеральных земель, находящихся в одной категории в другую, можно заметить, что на практике существует проблема в установлении компетентного органа, которого можно уполномочить осуществить данное четко определенное действие. Данная проблема возникала из-за того, что на законодательном уровне должным образом не установлен порядок разграничения собственности субъектов и государства.

В соответствии с законом об осуществлении перевода до непосредственного процесса разграничения федеральной собственности или отдельно взятых земельных участков в составе таких земель данный перевод должен осуществляться Правительством при условии, что данное мероприятие удовлетворяет государственные нужды.

Кроме того, данный уполномоченный орган должен выполнять определенные функции, если речь идет об изменении границ, находящихся в пределах городов федерального значения, к которым относятся Санкт-Петербург и Москва.

Во всех прочих случаях, когда перевод земли муниципальной или частной собственности осуществляется путем установления границы определенной территории субъекта страны, уполномоченным на совершение подобных действий считается компетентный орган, полномочия которого подтверждаются на законодательном уровне. Чаще всего в качестве таких органов выступают органы исполнительной власти субъектов государства, однако в некоторых случаях, подчеркнутых в законодательных актах, данное действие могут совершить и органы муниципальной власти.

Перевод земель из одной категории в другую и правовое регулирование данной процедуры

Любой перевод земель в другую категорию в рамках одного участка должен регулироваться на законодательном уровне. Для некоторых из участков устанавливаются определенные правила, к примеру, для земель сельхозназначения, земель запаса и земель населенных пунктов. На данный момент правовое регулирование такого процесса осуществляется на основе нескольких актов, среди которых:

  • Земельный кодексРФ;
  • Закон о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;
  • прочие акты, которые принимаются в порядке, установленном федеральном законодательством, на субъектном и муниципальном уровне.

Если остановится подробнее на прочих законодательных актах, которые, как правило, распространяются только на ряд субъектов, находящихся на территории Российской Федерации, можно выделить закон «Об охране озера Байкал», акт об искусственных участках, создающихся на водных объектах, относящихся к собственности страны.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Земельное право и, соответственно, происходящая на его основании земельная политика, основывает все свои действия на необходимости обеспечить охрану земель сельскохозяйственного назначения. Ведь такие участки принято считать незаменимыми для жизнедеятельности человека, к тому же, их плодородность очень сложно восстановить.

Следовательно, из-за изменения категории с сельхозназначения на другую государство теряет не только средство производства, активно использующееся в сельском хозяйстве, но и важный компонент природной среды. Именно эта причина является обоснованием того, что заниматься вопросами перевода земель может только орган публичной власти, при этом не имеет никакого значения, муниципальная это собственность или частная.

Перевод земель лесного фонда в другую категорию

Как правило, подобный перевод земель лесного фонда осуществляется только для удовлетворения целей, установленных в Лесном кодексе РФ, а именно — для проведения изыскательных работ, которые оговариваются в соответствующем акте федерального законодательства.

Осуществление прочих видов деятельности, не установленных в вышеперечисленных актах не допускается на основании действующего на территории страны и отдельных муниципальных образований закона.

Для совершения любых действий, не соответствующих существующей категории земель, требуется перевести землю в другую категорию. Однако совершить перевод лесных земель проблематично, ведь поданное в уполномоченный орган власти ходатайство будет тщательно рассматриваться на протяжении последующих двух недель на предмет возможности дачи указания на проведение такой процедуры.

Перевод земель населенных пунктов в другую категорию

Перевод земель, находящихся в пределах населенных пунктов в другую категорию подразумевает совершение определенных действий:

  • изменение существующих или установка новых границ населенных пунктов.
  • включение новых земельных участков в уже существующие границы.
  • исключение одного или нескольких земельных участков из уже существующих границ населенных пунктов.

Все изменения, которые произошли в результате перевода земель населенных пунктов, обязательно должны быть переданы в государственный кадастр сведений о недвижимом имуществе через местный муниципальный управляющий орган. В результате этого, участкам, претерпевшим при переводе какие-либо изменения, присваиваются новые кадастровые номера.

Перевод земель промышленности из одной категории в другую

Если требуется провести перевод земель, находящихся на территории предприятий для нужд космической деятельности, земель обороны или прочих нужд специального назначения, перевод осуществляется без каких-либо ограничений.
Исключение составляют случаи, когда земли обустроены зданиями и постройками. В таком случае для осуществления смены категории необходимо предоставить план рекультивации земельного участка.

Смотрите так же:  Требования по пожаротушению зданий

Подобная же ситуация с переводом земель, в которых происходит нарушение почвенного слоя. При таком переводе необходимо осуществить восстановительные работы, направленные на придание почвенному слою его первоначального вида, предоставить план рекультивации.

Перевод земель запаса и особо охраняемых территории в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий и земель запаса в иную категорию возможен исключительно при проведении установленной экспертизы и получения заключения, предоставленного уполномоченным государственным органом.

Подобная процедура изменения категории земель запаса допускается только при необходимости:

  • создать новую особо охраняемую территорию или землю запаса;
  • создать особую туристско-рекреационную экономическую зону.

Для регулирования процесса перевода земель принят федеральный закон, который предусматривает необходимость подачи ходатайства о желании изменить категорию земли и придать землям запаса другое назначение. Ходатайство о переводе земель запаса должно быть подано в уполномоченный орган, который будет принимать решение о совершении подобного действия на определенном земельном участке. В поданном заявлении обязательно должна указываться определенная информация:

  • кадастровый номер земель запаса;
  • категория земли;
  • обоснование перевода земли запаса в другую категорию;
  • подтверждение права на землю запаса.

Обоснование перевода земель и проблемы, возникающие при переводе

Ходатайство о переводе земли из одной категории в другую может быть признано обоснованным, только если данный документ содержит всю необходимую информацию, а именно:

  • кадастровый номер участка;
  • категорию земель, в которую входит земельный участок;
  • категорию, в которую необходимо совершить перевод.
  • подтверждение права собственности на земельный участок;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Основная проблема, возникающая при переводе земель, – сложность урегулирования данного вопроса с уполномоченными органами. Земля считается важным природным ресурсом, который всегда требуется для нормальной жизнедеятельности человека, поэтому, к примеру, превратить земли сельхозназначения в земли промышленности будет достаточно сложно.

Нарушение порядка перевода земель и признание акта о переводе недействительным

Проблемы перевода земель встречаются достаточно часто, поэтому если распределение земельного фонда по категориям земель будет осуществлено с нарушением норм, установленных законом, акты об отнесении земель к определенным территориям будут признаны недействительными.

Как показывает судебная практика, подобные решения встречаются достаточно часто. К примеру, некоторые акты, предоставленные публичными органами власти, достаточно часто теряют свою силу из-за того, что данный орган не имеет никаких полномочий на совершение подобных действий по переводу собственности.

Статья 8 ЗК РФ. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

Новая редакция Ст. 8 ЗК РФ

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Абзац девятый утратил силу.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Комментарий к Статье 8 ЗК РФ

Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую относится к полномочиям органов государственной власти соответствующей компетенции.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий земель является обязательным. В п. 2 комментируемой статьи ЗК содержится перечень документов, в которых может быть указана категория земель (акты органов публичной власти о предоставлении земельных участков; договоры, предметом которых являются земельные участки; государственный кадастр недвижимости; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации).
———————————
СЗ РФ. 2004. N 52 (часть 1). Ст. 5276.

Очевидно, что задача первоначального установления категории земель на данный момент уже не является первоочередной и актуальной. В этой связи на первый план выступает задача организационно-правового сопровождения перевода земель из одной категории в другую.

При определении органа, компетентного принимать решение о переводе земель из одной категории в другую, законодатель в качестве дифференцирующего критерия выбрал собственность земель, в отношении которых планируется смена категории.

Принятие решения о переводе земель, находящихся в федеральной собственности, из одной категории в другую относится к полномочиям Правительства Российской Федерации. Решения об изменении категории земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, принимаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, такие решения принимаются органами местного самоуправления.

Земельное право и земельная политика исходят из необходимости сохранения земель сельскохозяйственного назначения как незаменимого и трудно восстановимого компонента природной среды и средства производства в сельском хозяйстве. Поэтому решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения, находящихся муниципальной и частной собственности, принимается вышестоящим органом публичной власти (органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации).

В отношении земель, находящихся в государственной собственности, существует проблема установления компетентного органа, которая возникла в связи с незавершенностью процесса разграничения федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд, а также земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В иных случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В комментируемой статье особо оговаривается, что перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК (ст. 84) и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 17.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

К числу иных федеральных законов могут быть отнесены, например, уже упоминавшийся ГрК, Федеральные законы от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» (ст. 11), от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст. 14), от 28 сентября 2010 года N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» (ст. 3) и т.д.
———————————
СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2220.

СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.

СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 4970.

В качестве примеров нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации приведем Областной закон Ленинградской области от 22 июня 2005 года N 51-оз «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области» , Постановление правительства Белгородской области от 13 октября 2006 года N 216-пп «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую на территории Белгородской области» , Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 октября 2006 года N 523 «Об утверждении формы ходатайства о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состава прилагаемых к нему документов» и т.д.
———————————
Вестник Законодательного собрания Ленинградской области. Вып. 7. 26.09.2005.

Белгородские известия. 31.10.2006. N 180.

Сборник постановлений и распоряжений Кабинета Министров Республики Татарстан и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. 08.11.2006. N 41 — 42. Ст. 1061.

В соответствии с п. 3 комментируемой статьи нарушение установленного ЗК, иными федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Судебная практика предоставляет многочисленные примеры принятия решений о признании недействительными актов о переводе земель из одной категории в другую по причине нарушения установленного законодательством порядка перевода земель из одной категории в другую. Акты публичных органов власти могут быть признаны недействительными, например, по причине отсутствия у принявшего органа соответствующих полномочий (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 по делу N А01-755/2010, Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2010 N Ф09-6071/10-С1 по делу N А07-22689/2009), невыполнения требований, предусмотренных процедурой, представления необходимых документов, доказательств (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-232/2011 по делу N А51-5855/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.10.2010 по делу N А03-5846/2009) и т.д.

Смотрите так же:  Чем отличается социальная пенсия от пенсии по старости

Другой комментарий к Ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет порядок перевода земель из одной категории в другую, т.е. изменения целевого назначения земель.

Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предусматривает, что отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Перевод земель из одной категории в другую представляет собой процедуру, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельного участка вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории земель.

В названном Законе различаются такие понятия, как «перевод земель из одной категории в другую» и «перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую». Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 2 Закона).

Возможно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую. Содержание такого ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, или уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

Допускается подача ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. В таком ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок. Определен перечень документов, прилагаемых к ходатайству.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин отказа его рассмотрения.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе. Акт о переводе либо об отказе в переводе направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня его принятия. Указанный акт может быть обжалован в суд.

В удовлетворении ходатайства о переводе может быть отказано в случаях, если федеральными законами установлены ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрет на такой перевод; наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В соответствии со ст. 5 названного Закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Необходимо отметить, что ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускает принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами*(3).

Действует особый порядок перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов. Согласно ст. 8 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Статья 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» закрепляет правило о том, что до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном данной статьей, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов. Законами субъектов РФ может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков.

Особые правила применяются в случаях перевода земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов для создания туристско-рекреационных особых экономических зон. В соответствии со ст. 10 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы такой зоны является переводом земель из одной категории в другую.

Статья 4 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» предусматривает несколько типов особых экономических зон, одним из которых являются туристско-рекреационные особые экономические зоны. Туристско-рекреационные особые экономические зоны создаются на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ.

На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны земельные участки, образующие эту зону (в том числе земельные участки, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур этой зоны, объектов жилищного фонда и на которых размещены такие объекты), могут находиться во владении и (или) в пользовании граждан или юридических лиц. Земельные участки для создания такой особой экономической зоны могут относиться к землям лесного фонда, землям особо охраняемых территорий и объектов, в том числе землям национальных парков. На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны на земельных участках, образующих эту зону, могут быть расположены объекты, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности (ст. 5 указанного Закона).

Согласно ст. 10 Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент туристско-рекреационной особой экономической зоны вправе осуществлять только туристско-рекреационную деятельность в пределах, предусмотренных соответствующим соглашением. Под туристско-рекреационной деятельностью понимается деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей по строительству, реконструкции, эксплуатации объектов туристской индустрии, объектов, предназначенных для санаторно-курортного лечения, медицинской реабилитации и отдыха граждан, а также туристская деятельность и деятельность по разработке месторождений минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, их добыче и использованию, в том числе деятельность по санаторно-курортному лечению и профилактике заболеваний, медицинской реабилитации, организации отдыха граждан, промышленному розливу минеральных вод.

2. Учитывая особую важность принадлежности земельного участка к соответствующей категории, п. 2 комментируемой статьи предусматривает случаи, когда категория земель должна указываться в актах исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, а также в иных документах.

В частности, согласно ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся такие сведения об объекте недвижимости, как указание категории земель, к которой отнесен земельный участок.

3. В п. 3 комментируемой статьи установлены правовые последствия несоблюдения требований о порядке перевода земель из одной категории в другую. Нарушение этих требований органом государственной власти или органом местного самоуправления является основанием для признания акта этих органов недействительным.