Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к статье 614 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п. 3 ст. 424 ГК.)
2. Содержащийся в п. 2 ст. 614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

3. В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается иногда передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление нанимателем арендодателю определенных услуг; передача ему в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, скажем, связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).

4. Пункт 3 ст. 614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение — не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции — к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).

В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) их исчисления. (Определение в договоре размера арендной платы в иностранной валюте с последующим пересчетом суммы платежа в рублях можно отнести к вынужденной мере, предусмотренной с учетом высокого уровня и темпов инфляции, отмечавшихся в период принятия ГК.)
5. Пункт 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

6. Пункт 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за 2 месяца вперед, при квартальных — соответственно за 2 квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру — досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п. 3 ст. 619).

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Арендная плата — это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование) имущество.

Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.

Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть:

— ненадлежащее состояние арендуемого имущества;

— отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования;

— несвоевременная передача имущества арендатору (ст. 611 ГК; п. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в п. 2 комментируемой статьи. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК).

Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года — п. 1 ст. 627 ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере.

Смотрите так же:  Предварительный договор залога образец

В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально, ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе производить капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. N 2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт».

При заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества применяется порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти. (См., например, распоряжения Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом», от 28 мая 2001 г. N 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».)

3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

5. Правовым последствием существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК).

Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.

Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права арендодателя требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило п. 5 комментируемой статьи является диспозитивным: договором аренды могут быть предусмотрены иные условия досрочного внесения арендной платы. В частности, стороны могут оговорить условие о досрочном внесении платы независимо от каких-либо нарушений арендатора.

Гражданский кодекс

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

1. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.

2. Арендная плата — это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи — это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т. п. (см. п. 12 Обзора практики по аренде).

Арендная плата — это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается — в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

3. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.

ГК не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.

4. При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

5. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК.

Арендная плата может уплачиваться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента — условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и т. д.;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (гл. 55 ГК) весьма непросто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора;

3) предоставления арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п. 3 ст. 421 ГК), включающий в свой состав и договор об оказании возмездных услуг (гл. 39 ГК);

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора — аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК);

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор не обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п. 1 ст. 616 ГК также может рассматриваться как вид арендной платы.

Смотрите так же:  Залог квартиры проверить

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса).

Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически — в зависимости от срока договора аренды.

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.

Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока, установленного п. 3 ст. 614) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде). При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.

7. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, — риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения).

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Таковым должно быть признано ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).

Уменьшение арендной платы в случае, предусмотренном п. 4 ст. 614, по общему правилу не является мерой ответственности арендодателя и не предполагает возмещения убытков, взыскания процентов по ст. 395 ГК и т. п. Если же условия пользования или состояние имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые арендодатель несет ответственность (в том числе на основании п. 3 ст. 401 ГК), применяются последствия, предусмотренные ст. 612 ГК. Напротив, если условия пользования или состояние арендованного имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, последний не вправе требовать уменьшения арендной платы.

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614. О возможности же установления иного правила договором в ГК ничего не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нем может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

8. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614). При этом арендодатель должен устанавливать разумный срок такого внесения (ст. 314 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Существенное нарушение срока внесения арендной платы должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, т. е. с учетом п. 2 ст. 450 ГК. В частности, существенным будет такое нарушение срока, при котором просрочка затянулась до наступления следующего срока уплаты арендной платы.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, напр., о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Может ли арендодатель запретить доступ в арендуемое помещение из-за просрочки платежа в период действия договора?

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации. Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом. В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно. Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней. Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор. Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке. Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору. Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе? Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта. Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом. Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год. Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года. Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет. Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год. Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции. При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора. Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки. Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение. Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества. Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры. В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб. Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны. При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол — существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Новая редакция Ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Термин «плата» предполагает наличие денежного обязательства арендатора. Поэтому прямое указание законодателя на то, что помимо денежных платежей могут существовать иные формы арендной платы (п. 2 комментируемой статьи), является необходимым. Благодаря этому указанию конструкция договора аренды сохраняется при любой форме арендной платы, т.е. все права и обязанности сторон, за исключением внесения арендной платы в денежной форме, регулируются нормами данной главы ГК. Тем не менее условие об арендной плате в неденежной форме делает договор смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку надлежащее исполнение арендатором своей обязанности по передаче вещи, оказанию услуг, выполнению работ и т.д. обсуждается с точки зрения обязанностей продавца в договоре купли-продажи, исполнителя — в договоре возмездного оказания услуг, подрядчика — в договоре подряда и т.д.

Смотрите так же:  Risen прохождение наследство великого пирата

2. Пересмотр размера арендной платы возможен по соглашению сторон (п. 3 комментируемой статьи). Однако арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а определяться в порядке, предусмотренном договором. В этом случае рост арендной платы сам по себе еще не означает изменения условий договора.

При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 комментируемой статьи в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. ст. 612, 613, 616 ГК.

4. Указанные в п. п. 3 и 4 комментируемой статьи права сторон на изменение условия договора об арендной плате не являются их единственной формой реагирования на сложившиеся обстоятельства или нарушение обязательства другой стороной.

Существенное ухудшение имущества или условий пользования им может быть квалифицировано как основание для требования арендатора о расторжении договора (см. подп. 1, 2, 3 ст. 620 ГК РФ). Прямо указано альтернативное право арендатора на расторжение договора вместо требования об уменьшении арендной платы в ст. ст. 613 и 616 ГК.

Существенное нарушение сроков внесения арендной платы может повлечь требование о расторжении договора со стороны арендодателя (подп. 3 ст. 619 ГК РФ).

Стороны реализуют по своему выбору предоставленные им права по изменению условий договора или по его прекращению.

Другой комментарий к Ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Условие об арендной плате как условие о цене договора обычно раскрывается через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения.

Обычно размер арендной платы определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК).

Размер арендной платы не назван в комментируемой статье существенным условием договора. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор будет считаться заключенным. В данном случае применяются правила определения цены, предусмотренные п. 1, 3 ст. 424 ГК. В то же время в договоре аренды зданий и сооружений, договоре аренды предприятия размер арендной платы относится к существенным условиям договора, и при отсутствии в них согласованного сторонами условия о размере арендной платы договоры считаются незаключенными (см. п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

2. В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату, во-первых, своевременно, т.е. в установленные сроки; во-вторых, за пользование имуществом, т.е. за эксплуатацию его нанимателем.

Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате — в частности, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем; за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано вследствие его недостатков (см. комментарий к ст. 611 ГК РФ). При досрочном прекращении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, арендная плата за время до конца его действия не взыскивается (уплаченная вперед подлежит возврату). Так, арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время (п. 3 ст. 627 ГК РФ). В случае досрочного возврата имущества ему возвращается соответствующая часть уплаченной им вперед арендной платы (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Например, суд признал за арендодателем право на взыскание арендной платы с арендатора, освободившего арендуемое помещение до прекращения в установленном порядке действия договора аренды (п. 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.

Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период; в момент заключения договора за все время пользования имуществом вперед и проч. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей: отдельно за аренду помещения и за аренду оборудования. Договором может быть обусловлена форма расчетов: наличными деньгами либо в безналичном порядке. Если же в договоре не установлены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то в отношении их действуют правила, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

4. В п. 2 комментируемой статьи предусматриваются формы платы за пользование арендованным имуществом.

Наиболее распространенная из них — денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Однако если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. И, напротив, не может рассматриваться как форма арендной платы, к примеру, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг, оказываемых ему же в связи с эксплуатацией имущества, поскольку арендодатель при этом фактически не получает встречного предоставления за сданный в аренду объект (п. 12 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. В законе могут быть предусмотрены ограничения права сторон на свободный выбор форм оплаты. Так, арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей (ст. 630 ГК РФ).

5. Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в комментируемой статье вопроса о пересмотре размера арендной платы. В изъятие из общего положения о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (см. ст. 450 ГК РФ) в п. 3 предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивное. Оно действительно, если между арендатором и арендодателем не существует соглашения о запрете или ограничении права сторон на пересмотр размера арендной платы. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Так, в п. 2 ст. 28 Закона о лизинге предусмотрено, что размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем один раз в 3 месяца.

В судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 комментируемой статьи. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

6. Согласно п. 4 комментируемой статьи право арендатора требовать уменьшения арендной платы возникает при одном из двух условий: при ухудшении условий пользования имуществом или состояния самого имущества. В обоих случаях ухудшение наступает по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Имеется в виду ухудшение по сравнению с условиями пользования и состоянием имущества, не только определенными договором, но и вытекающими из назначения имущества, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК. К примеру, при нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы именно в силу ухудшения условий пользования и состояния имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Размер уменьшения ограничивается ГК путем указания на соответственное уменьшение арендной платы. Иными словами, размер уменьшения арендной платы должен соответствовать уровню снижения полезных свойств объекта аренды. Он определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом и проч.

Указанная норма — диспозитивная и применяется, если иные условия уменьшения арендной платы не установлены законом.

7. Согласно п. 5 комментируемой статьи арендодатель наделен правом потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это право возникает у него при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Представляется, что существенным нарушением будет считаться неоднократная (более двух раз подряд — см. ст. 619 ГК РФ) либо длительная задержка внесения арендной платы либо образование значительной суммы задолженности вследствие неполной выплаты арендной платы и т.п. При оценке характера нарушений применению подлежат общие правила п. 2 ст. 450 ГК о критериях признания нарушений договора существенными. Так, в силу п. 2 ст. 450 ГК существенным нарушением договора аренды судом была признана своевременная, регулярная, но продолжительная плата по заниженным арендным ставкам (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Представляется, что при оценке существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы можно руководствоваться толкованием просрочки платежа, даваемым в законодательстве об ипотеке. Так, согласно п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Правило комментируемого пункта сформулировано как диспозитивное. Иные условия досрочного внесения арендной платы могут быть согласованы сторонами в договоре. Представляется, что стороны вправе предусмотреть условия досрочного внесения арендной платы, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора. К примеру, необходимость оплаты арендодателем расходов по капитальному ремонту.

Когда возмездность в договоре аренды выражается во встречном совершении какого-либо действия (выполнении работы, оказании услуги и проч.), неисполнение встречного действия в установленные сроки должно быть приравнено к невнесению в срок арендной платы в денежной форме.