Полномочия советов мкд

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Правовая энциклопедия ›
  • Основы жилищного и земельного права ›
  • Участие в управлении многоквартирным домом ›
  • Полномочия совета многоквартирного дома. Предусмотрено ли право совета МКД предоставлять информацию о жильцах другим жильцам?

Полномочия совета многоквартирного дома. Предусмотрено ли право совета МКД предоставлять информацию о жильцах другим жильцам?

Полномочия совета многоквартирного дома. Предусмотрено ли право совета МКД предоставлять информацию о жильцах другим жильцам?

Совет многоквартирного дома это коллегиальный общественный выборный орган непосредственного управления многоквартирным домом, который должен отстаивать интересы собственников жилья в отношениях с управляющей компанией.

Совет МКД должен быть создан в каждом доме, где больше четырех квартир. Как? Решением общего собрания собственников. Председатель и члены выбираются из числа собственников, что оформляется протоколами собрания. Количество членов совета рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов совета закрепляется решением общего собрания.

Как и любой орган, совет должен иметь руководителя – председателя. Жилищный кодекс определил такие полномочия председателя совета многоквартирного дома:

1. Вступать в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении — договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) — до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводить до сведения общего собрания собственников результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении — договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения).

2. Подписывать акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

Полномочия совета оформляются Положением о совете многоквартирного дома.

Деятельность СМКД заключается в подготовке и проведении общего собрания собственников по следующим вопросам:

порядок пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом;

планирование и организация управления многоквартирным домом, содержания и ремонта (в т.ч. его стоимости) общего имущества;

планирования, организации и стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества;

проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

предложения по вопросам компетенции совета дома, избираемых рабочих комиссий;

рассмотрение проектов договоров управления;

контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению домом.

Основная функция СМКД — контролировать управляющую компанию (УК), вести диалог от имени жителей дома с УК, ресурсоснабжающими организациями и организациями-поставщиками ЖКУ.

Отсутствие совета позволяет управляющей компании обслуживать дом без учета интересов и нужд собственников.

Совету дома необходимо иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. 152-ФЗ «О персональных данных» собственники помещений не обязаны представлять совету дома сведения о себе, но могут сделать это добровольно. Поэтому важно разъяснять, для чего нужны эти сведения, что они не будут использоваться в ущерб интересам собственника, передаваться посторонним лицам, персональные данные (и заполненные анкеты) будут храниться таким образом, чтобы исключить доступ к ним посторонних.

Материал предоставлен прокуратурой Самарской области,

подготовлен на основании разъяснений

прокуратуры Автозаводского района г. Тольятти

1. Роль совета многоквартирного дома в управлении домом.

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).

Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом. Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом. Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.

Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом . Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1). И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.

Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома.

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.

В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений . А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД — органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль.

Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.

Советы многоквартирных домов: полномочия и заблуждения

13.02.2015, 19:34 просмотров: 19209

Во многих домах Саратова и других городов страны уже заработали так называемые Советы многоквартирных домов. И если действительно заработали, то наверняка столкнулись с первыми проблемами. Речь в этой статье пойдет о том, каковы полномочия Советов, в чем их главные задачи, на какие «грабли» уже наступали их представители, и какие успешные решения нашли по отдельным позициям.

На днях двухчасовой онлайн-семинар всем этим вопросам посвятили общественники НП «ЖКХ Контроль». О различных нюансах в работе Советов и их председателей слушателям семинара рассказали приглашенные эксперты — руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер и директор НП СРО «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. Цель семинара – помочь участникам Советов сделать свою работу более эффективной. Ключевые моменты семинара мы приводим ниже. А тем, кто не дочитает текст до конца, предлагаем для ознакомления:

Смотрите так же:  Налоговая отчетность на производстве

— проект типового договора с УК (особенность в том, что он предусматривает более строгий контроль со стороны собственников).

«Совет дома – это первые среди равных»

Ирина Генцлер: хотелось бы обратить внимание слушателей на то, что Жилищный Кодекс РФ не называет Совет многоквартирного дома органом управления. Поэтому если в доме нет ТСЖ, нет ЖСК и создан Совет МКД, то единственным органом управления домом остается общее собрание собственников помещений. И управленческие полномочия, которые заключаются в том, чтобы принимать решения – это полностью полномочия общего собрания. То есть, с созданием Совета никакие из полномочий общего собрания никоим образом не переходят к Совету МКД. Очень важно, что роль Совета именно в том, чтобы подготовить предложения – чтобы собственники, принимая решение на собрании, могли чем-то руководствоваться, и эти решения были взвешенными, грамотными. А затем осуществлять контроль за тем, как эти решения общего собрания в жизни выполняются. Поэтому хотелось бы некоторым образом предостеречь председателей Советов домов, которые видят себя лицом, уполномоченным собственниками на принятие каких-то решений, и считающих себя главными в доме. Общий контекст подталкивает к этой мысли: «я представляю собственников, я делаю, я решаю»… Но на сегодня полномочия по принятию решений – это полностью полномочия собрания собственников помещений. Поэтому про Совет дома мы можем сказать, что это «первые среди равных». Ив этом очень большая роль, очень большая ответственность и, честно говоря, на самом деле очень большая общественная нагрузка.

Хотелось бы обратить ваше внимание, что хотя статья 161.1 ЖК РФ – она достаточно детально говорит о полномочиях Совета, председателя Совета дома, но тем не менее очень многие процедурные вещи, как все происходит в жизни, остаются за кадром. Поэтому очень часто, есть уже такой опыт, Советы МКД на общих собраниях собственников принимают некое положение о своей деятельности. Задача этого положения, которое утверждено решением собственников – это как бы одобрить, дать какие-то полномочия Совету делать так или иначе при выполнении полномочий, возложенных законодательством. Положение в общем является таким внутренним документом в доме, и помогает в организации работы.

Путаница с возможностями председателя

Ирина Генцлер: Давайте еще посмотрим на такой не самый простой вопрос, как полномочия председателя совета МКД. К сожалению как человеку, который внимательно изучал часть 8 статьи 161, мне пришлось столкнуться с достаточно сложным на мой взгляд изложением этих полномочий. Сложность заключается в том, что в этой части неструктурированно перемешаны полномочия председателя Совета дома как руководителя коллегиального органа собственников, и полномочия председателя на основании доверенности, которую ему дает тот или другой из собственников помещений.

Зачастую прочтение этой части выглядит таким образом, как будто бы председателю Совета дома можно иметь доверенности, подписанные собственниками – и тогда он сможет выполнять очень-очень многие действия. На самом деле, если мы говорим о председателе Совета МКД как о руководителе коллегиального органа, то он исполняет те полномочия, которые вытекают из полномочий этого Совета МКД. То есть, если Совет МКД имеет полномочия контролировать исполнение услуг и работ, а у председателя есть полномочия подписывать акты, на какую мысль это нас наводит? На мой взгляд, совет контролирует, по результатам контроля принимает некое решение, выполнены работы или не выполнены. И как следствие принятия такого решения, председатель Совета дома подписывает акт выполненных работ, либо подписывает акт о претензиях к выполненным работам, о нарушении качества, объема и так далее.

Теперь о действиях председателя Совета дома на основании доверенности, которая выписана собственниками. Выдавая такую доверенность, каждый собственник действует от своего имени. Он выбирает председателя как лицо, которому он доверяет. И полномочия, которые должен председатель выполнять в рамках этой доверенности, они тоже должны быть оговорены в тексте этой доверенности. Поэтому мне кажется, что в данном случае такие вещи были в закон излишне включены, потому что доверенность собственник может выдать абсолютно любому – своему родственнику, другу, председателю Совета дома.

В данном случае председателю нужно все-таки проводить достаточно четкую грань: где я действую как полномочное лицо Иванова, а где я являюсь председателем Совета дома, и исполняю общие полномочия, которые установил закон для Совета, дополненные или расширенные положением о Совете. То есть очень внимательно надо сверяться, когда вы что-то такое делаете, чем же вы руководствуетесь – доверенностью собственника или полномочиями Совета. На практике встречались крайние случаи, когда председатель Совета дома брал на себя единоличное подписание договора управления. Таких вариантов, я думаю, в нашей жизни быть просто не должно.

Татьяна Вепрецкая: надо предостеречь таких председателей, ведь выход за пределы полномочий грозит тем, что подписал данный председатель – ляжет лично на него. Личная ответственность возникает. Поэтому мы не рекомендуем брать на себя такую ответственность, и платить деньги за весь дом. Такой тоже прецедент был. Так что могут быть далеко идущие последствия.

Полномочия: подготовка предложений

Ирина Генцлер: рассмотрим полномочия Советов МКД. В сущности, это работа по подготовке и предложению собственникам помещения различного рода предложений. Это предложения, которые могут касаться различных вопросов жизни дома, и что наиболее важно – это предложения, связанные с управлением домом, процессом управления, содержанием, ремонтом общего имущества. Совет уполномочен представлять собственникам помещений до того, как состоится общее собрание, свое заключение по проектам договоров, на каких условиях будет работать управляющая организация в доме. Фактически речь идет о том, что полномочная группа собственников до собрания внимательно изучает какой-то вопрос, составляет свое мнение, и предлагая его собственникам в виде заключения очень серьезно влияет на то, какие решения собственники будут принимать на общем собрании.

На мой взгляд, не особенно широко реализуется полномочие по подготовке предложений по управлению, содержанию и ремонту дома. Что означает подготовить предложения по содержанию и ремонту. Это означает в самом простом случае: мы предлагаем такой-то перечень услуг и работ, которые нужно в нашем доме выполнить в следующем году. Каждая из этих работ должна быть сделана столько-то раз, с такой-то периодичностью и в такой-то срок, с таким объемом и вот с таким качеством. Соответственно, если мы определились с перечнем работ, у нас возникает вопрос: а сколько этот перечень стоит? К сожалению, хотя и сложилось уже такое общее мнение, что управляющая организация должна сделать все за ограниченные деньги, на самом деле законодательство предусматривает, что должен быть баланс между тем, что вы поручили, и тем, сколько вы за это заплатите. То есть, размер платы за содержание жилья должен соответствовать тому, что будет сделано. И нужно понимать, что организация не будет для нас делать того, за что мы даже платить не захотели. Нам нужно понимать, что для нашего дома нужно делать, и сколько это может реально стоить. Отсюда предложения о том, какой должен быть размер платы.

Татьяна Вепрецкая: я добавлю немножечко. Я порекомендую начать с профессионального заказа. Этот заказ должны сделать ТСЖ или управляющая компания. Они должны подойти к этому профессионально, они должны провести обследование и провести планирование работ. Это обязательное действие, которое обязаны сделать управляющая компания или ТСЖ. Второе. Мы очень надеемся, что Советы многоквартирных домов станут профессиональными заказчиками в отношении своего личного имущества. Я бы даже сказала, что это не общественная деятельность — это деятельность во благо своей собственности. Деятельность во благо своего комфорта. И здесь каждый инициативный человек достигает результата, поставленной цели. Почему я об этом говорю: потому что у каждого имеется представление о комфортности. И именно это представление должно лечь у вас в формирование плана работ в многоквартирном доме. Поэтому совет МКД – это то лицо, которое должно правильно выстроить отношения с управляющей компанией по необходимым видам работ и по цене. Вы можете запросить цены в статистике – это средняя цена, а во многих регионах цена формируется и в муниципальном образовании, по каждому виду работ. На первый период этого достаточно. С чем может столкнуться совет МКД: когда управляющая компания говорит: «Я могу выполнить работу только за конкретную стоимость, ниже не могу, потому что у меня высококвалифицированные подрядчики». В зависимости от категории дома, это очень важно. Если придет неквалифицированный подрядчик в дом, который недавно построен и имеет определенные технологии – да, действительно, ваше имущество ухудшится. Если ваша УК — профессионал, она вам всегда объяснит, почему и сколько это стоит. Потому что труд человека и материалы всегда имеют определенную цену, и это все обосновывается. И наоборот: если УК завышает цену, она сразу видна, и УК не может обосновать, почему он привлекает такой дорогостоящий труд.

Ирина Генцлер: я совершенно полностью согласна, что предложение должно исходить от управляющей организации, как профессиональной организации. Если действительно в жизни так и произошло, то совет может быть такой: пристально посмотреть на предлагаемый перечень работ, действительно ли они необходимы, нет ли там чего-то излишнего. И действительно ли эти работы связаны с тем, что в нашем доме имеется. Если предложения от УК не поступало, то первый шаг может сделать Совет многоквартирного дома.

Очень важно проявить активность, если дом находится на стадии, когда жители хотят найти новую управляющую организацию — на стадии запроса работ и услуг на рынке. Запросить некий перечень мы можем и сами: составить его, и под наш перечень пытаться найти исполнителя. Но углубление Совета дома в исполнение этого полномочия моет быть очень разное: или посмотреть готовые предложения, или разработать свое предложение самостоятельно. Все зависит от квалификации, от ситуации в доме, от необходимости, от потребности, и здесь очень большой диапазон может быть. Но на что надо обратить внимание: Совет дома должен совершенно четко представлять себе состав общего имущества, просто подетально. Потому что если мы посмотрим с вами на готовый перечень обязательных услуг и работ – то есть минимальный перечень, который обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, то мы найдем, что с регелями нужно делать то-то, со столбами что-то другое. Вопрос: а в нашем доме регели есть? Если их нет, то эта строчка нас не касается. Нужно четко понимать, какой конструкции у нас дом, что у нас есть из инженерного оборудования, и так далее. Тогда мы уже сможем понять, какие виды работ для нашего дома необходимы. Второе, что нам нужно знать: в каком состоянии находится наше общее имущество. Если оно в хорошем работоспособном состоянии, то нужно его поддержать: это профилактика, мелкие наладки. Но если хоть что-либо находится в состоянии изношенном, то нам нужно понимать: требуются некие ремонты или замены, и наш перечень будет выглядеть совершенно иначе. Техническое состояние каждой части дома – это то, что нужно знать жителям, чтобы оценить правомерность перечня или самим его разработать, включить какие-то виды работ или услуг.

Смотрите так же:  Коллективный договор обязателен для ип

Татьяна Вепрецкая: обращаю внимание руководителей советов МКД, а также руководителей ТСЖ, которые работают с управляющими компаниями, на то, что УК должна максимально разработать перечень работ и услуг. То есть, она должна предложить вам все. Потому что в ходе процесса эксплуатации могут выявиться какие-то серьезные недостатки, и УК должна оценить эти риски до того, как будет утвержден перечень, а не впоследствии, когда уже рухнет крыша или остановится лифт. Это очень важный момент. Когда вы запрашиваете все, вы предвидите ситуацию на будущий период, и вы запрашиваете финансирование на будущий период. И не доводите до того, что все обвалится, и нужно будет срочно искать деньги и кредиты, заставлять УК кредитовать эти работы. Тем более что обычно производятся работы временного характера, а впоследствии идет процесс ухудшения вашего имущества, так как нет денег. Лучше предугадать и заставить УК планировать все сразу и определять абсолютно все риски, которые могут возникнуть. Я бы добавила что даже новый дом требует внимания. Своевременный анализ и своевременные работы должны дать положительный результат, и не ухудшить, а улучшить — дать другую цену вашему имуществу.

Ирина Генцлер: если мы знаем состав общего имущества, его состояние, то мы можем начать с того, чтобы составить максимально детализированный и максимально широкий перечень работ. Это первая стадия. После того, как мы узнаем цены, мы можем все просчитать подробно, основываясь на наших возможностях. Это может быть процесс достаточно многоступенчатый, когда мы делаем перечень шире и уже, в конце концов основываясь на доступности платы для собственников. В итоге мы должны прийти к приемлемому компромиссному варианту и по перечню, и по цене — но при этом нужно помнить, от чего мы отказались. Эти позиции нельзя просто вычеркивать, они по идее должны у нас где-то остаться в виде информации для будущего периода.

Полномочия: контроль за работами и услугами

Ирина Генцлер: меня как эксперта беспокоит, что под словом «контроль» люди чаще всего понимают: «А расскажите нам, на что вы потратили наши деньги!». Хочу сказать, что сегодня наше законодательство регулирует этот вопрос так, как это принято в рыночных отношениях. То есть если мы, две стороны договора управления, договорились – собственники поручили управляющей организации перечень, а она согласилась его выполнить, собственники договорились о цене и платят, то УК должна выполнить работы со всеми объемами и сроками. Теперь, что же мы контролируем, если у нас такие отношения сложились? Мы должны контролировать работы и услуги – сделаны они или нет, в соответствии с утвержденным перечнем или нет, больше или меньше. Периодичность, сроки, качество. Вот это предмет контроля, на мой взгляд, со стороны совета МКД и любого из собственников помещений. К сожалению, этому уделяется мало внимания, а желание собственников посмотреть, куда ушли деньги, сильно влияет на законодателя, который начинает менять в ЖК РФ что-то по отчету УК по деньгам, вместо отчета по сути выполненных работ и услуг. Не хотелось бы, чтобы эта тенденция закрепилась, а наоборот, чтобы больше внимания собственники обращали на выполнение обязательств. Это работы и услуги.

Давайте поговорим о способах контроля. На сегодня, если мы смотрим в Жилищном кодексе статью 161.1 и статью 162, которая посвящена договору управления, то мы видим, что у УК в соответствии с законом нет обязанности общаться с советом МКД. УК имеет второй стороной договора собственников помещений. И в договоре управления должны быть прописаны те способы контроля, которые могут применять собственники, чтобы понять, исполнила или нет управляющая организация свои обязанности по договору управления. И поэтому очень по-разному складывались отношения конкретных УК и Советов домов. В каком-то случае УК с большим удовольствием воспринимала Совет, так как видела полномочных представителей собственников, с которыми можно что-то обсуждать, что-то им объяснять, просить поддержки. И другой крайний случай, когда управляющие организации в упор не хотели видеть совет МКД. Поэтому очень важно, чтобы по мере совершенствования вот этих договорных отношений именно в договор управления были включены позиции, каким образом любой собственник может осуществлять контроль, и как Совет МКД сможет осуществлять этот контроль. Способы могут быть разные. Можно оговорить в договоре, что при выполнении каких-либо работ представитель Совета МКД может присутствовать и осуществлять визуальный контроль, что он может знакомиться с технической документацией, где отражается, что для дома сделано, в каком состоянии дом находится. А вот с документарными проверками, на мой взгляд, нельзя преувеличивать доступ – это ограниченные случаи должны быть. То есть, собственники не могут контролировать бухгалтерскую документацию УК: это чрезмерное вмешательство в дела юридического лица.

Татьяна Вепрецкая: когда собственники начинают вмешиваться в деятельность управляющих компаний, которые, быть может, сэкономили деньги для их домов, и требовать бухгалтерские документы и возврат денег, к чему это приводит. К тому, что управляющей компании становится вообще не интересно работать с этим домом и искать выгоды конкретно для этого дома. Но это очень хороший опыт, если собственники договариваются с УК, что они совместно контролируют подрядные организации, и результат дает колоссальный, когда собственники принимают свое решение по качеству и объему работ, и совет МКД выносит вердикт правильности работ самого подрядчика в доме. Мы знаем факты, когда УК нанимали высококвалифицированных подрядчиков, но сотрудники подрядной организации вели себя в доме неправильно, неадекватно, и это не понравилось собственникам. Об этом тоже надо говорить. Это тоже контроль и взаимодействие, которые дают огромный положительный результат.

Ирина Генцлер: еще хочу сказать, что все деньги, которые люди заплатили на счет УК – это больше не деньги собственников. Они стали деньгами УК. Нет отдельных счетов. У нас сегодня законодательство построено так, что нет отдельного счета для дома. Только с капремонтом стало возможно позволить себе такую роскошь. Поэтому давайте смотреть с позиции рыночной: договорились сделать что-то, договорились на определенную цену – не надо спрашивать, была ли экономия. Речь должна идти именно о контроле за объемом выполненных работ. А что касается документарных проверок, я думаю, что у собственников есть основания для такого контроля лишь в тех случаях, если на собрании принято решение, что какая-то часть общего имущества отдается в пользование третьему лицу. Договор об этом заключает управляющая организация, собственники ее уполномочили, и средствам от аренды некуда деваться по договору – они придут на счет управляющей организации. Но фактически это деньги собственников. И вот здесь уже нужно контролировать. Если собственники решили сдавать имущество в аренду, попросите УК показать договор аренды, который был заключен, и проверьте, соответствует ли он тому решению, которое собственники принимали. Поступает ли плата, в каком размере, и куда собственники могут направить их деньги, на выполнение каких работ. Вот это такая узкая область, когда собственники вправе очень многое именно потребовать.

Татьяна Вепрецкая: я еще напомню, что часто в многоквартирном доме сдаются крыши, сдаются коммуникации. Так вот, когда Совет МКД или УК идет на это, обратите внимание, какой вред вашему имуществу будет нанесен в результате действий данных компаний. Это тоже важно. Мы получаем доход от этого имущества, но в то же время мы портим это имущество в ходе эксплуатации. Если происходит урон, то компании-арендаторы обязательно должны нести затраты на восстановление имущества, и договора должны это содержать.

Состав Совета и финансовый вопрос

Ирина Генцлер: у нас законодательство дает такие возможности, как говорится в статье 161.1 Жилищного кодекса, что Совет дома или общее собрание могут создать специальные комиссии собственников помещений для того, чтобы решать различные вопросы. Кроме комиссий у нас могут быть еще просто люди, которые входят в актив – те группы, которые, например распространяют информацию, помогают проводить опросы, помогают проводить голосование в форме заочного голосования. На самом деле, чем шире используется потенциал собственников помещений, которые живут в доме, их профессиональные качества, тем в большей степени собственники готовы участвовать в управлении и реально влиять на какие-то решения. И если удается объединить людей со строительным образованием в техническую комиссию, людей с финансовым образованием в комиссию финансовую, а еще тех, кто занимается информационной работой, озеленением и так далее – если это сделать, то это будет огромный потенциал для развития самого Совета. У нас появятся люди, которые могут при переизбрании Совета войти в новый его состав, то есть некая сменяемость. И очень важно, что таким образом мы предотвращаем ситуацию, когда на одного человека – председателя Совета, ложится колоссальная нагрузка. Когда у него не хватает квалификации, каких-то профессиональных знаний, а он несет роли за всех. Максимальная роль деятеля Совета в том, чтобы максимальное количество собственников были задействованы в жизни дома. И если Совет умеет построить таким образом работу, то следующим своим шагом дом сможет создать ТСЖ и стать уже юридически оформленным коллективом собственников с гораздо большими возможностями.

Смотрите так же:  Налог ру госпошлина за внесение изменений

Относительно финансового обеспечения деятельности Советов встречаются самые разные взгляды. От взглядов «еще чего, они еще и хотят, чтобы им платили!» до выраженного желания собственников: «мы видим насколько большую работу они делают». Проблема в том, что у нас сегодня просто нет законодательного механизма для выплаты этого вознаграждения. Такое желание может быть вполне объективно и правомерно со стороны собственников, но нужно просто искать специальный законодательный механизм для этого, а также для выплаты вознаграждений тем, кто много времени тратит на информационную работу, по подготовке общих собраний в доме – не стоит ожидать, что все это должна выполнять управляющая организация в счет платы за содержания жилья. Поэтому очень много еще вопросов, которые остаются в не совсем решенном состоянии.

Татьяна Вепрецкая: по финансированию работы Совета МКД. Да, механизм трудный. Но когда идет осознанная работа Совета МКД и когда все собственники понимают, что люди тратят много энергии, отнимают время от своей основной работы и теряют в том числе свои доходы, то принимаются решения, когда вознаграждение включается в смету расходов. Что данная строка должна учитывать. Во-первых, вознаграждение тем лицам, которые работают на благо вашего дома. Второе – конечно, обязательно налоги. И в том числе, если такая строчка появляется, налоговым агентом становится у нас управляющая компания. Тем самым тоже решается вопрос налогообложения представителя Совета дома – это тоже очень важный фактор. Следующее. Дома бывают разные, и где-то Советы жилого дома даже снимают помещения для себя. Данная затрата также может лечь в эту строчку, и она себя оправдывает, так как Совет МКД является неким фильтром, буфером общения между всеми жителями дома. Важно понимать, с какой целью платят совету МКД. Да, есть дома, которые не считают это важным. Это значит, что Совет МКД пока еще не готов восприниматься как серьезный орган управления.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются представители советов МКД – это низкая узнаваемость в доме. И с этой целью прорабатывается, как создать условия для вхождения в дом председателя, членов Совета. Допустим в Екатеринбурге УК «Стандарт» — это клиентоориентированная УК, по просьбе своих же жителей выписала удостоверения председателю Совета дома и членам Совета. Там стоят печати, там официально все оформлено, выдача этих удостоверений происходила публично, все опубликовано на сайте, что эти люди представляют интересы дома, и жильцы стали меньше бояться пускать их к себе для разговора.

Ирина Генцлер: я бы хотела сказать об опыте в городе Чебоксары. Понимая, что полномочия Совета дома не столько для того, чтобы его участников узнавали жильцы, сколько для того, чтобы УК и ресурсные организации признавали их как полномочных представителей, администрации районов сами начали выдавать им удостоверения. Мне кажется, эта практика, когда на основании протоколов общих собраний именно администрация выдает удостоверения, чуть более правильная. Чем получать удостоверения от УК, которую участники Совета должны контролировать в конце концов.

Права, обязанности и полномочия Совета дома

Все слышали про Совет многоквартирного дома, но не все знают, в чём заключаются его функции, и в каких случаях достаточно его решений или, наоборот, необходимо общее голосование собственников.

Словом, зависит ли качество управления в вашем доме от решений этого органа?

Компетенция Совета многоквартирного дома

Главная цель работы Совета многоквартирного дома – реализация решений общего собрания.

Для достижения его члены ведут документацию, распоряжаются финансами и могут выступать от имени собственников.

Поэтому их можно назвать своеобразным органом исполнительной власти.

Разница лишь в том, что решения принимают собственники, а «руководство» играет роль обслуживающего персонала. Выделим основные обязанности Совета дома:

планирование работ по обслуживанию и ремонту дома; для этого рассматриваются жалобы и предложения жильцов, а также берутся во внимание финансовые возможности; важной частью этого пункта является ведение документации и согласование всех решений с собранием собственников;

практическая реализация решений собрания; включает ведение переговоров с подрядчиками и Управляющей компанией;

  • контроль качества услуг; включает тщательную проверку ремонтных работ и ЖКХ-услуг; если результаты неудовлетворительны – разбирательство с подрядчиками, включая постоянные обсуждения и подачу жалоб в Управляющую компанию.
  • Задачи и порядок избрания членов

    Одна из главных задач – контроль качества обслуживания и ремонта.

    Представители МКД должны активно сотрудничать с Управляющей компанией и другими подрядчиками.

    В их обязанности входит предъявлять разумные требования и проверять итоговый результат.

    А что если работа неудовлетворительная? Скажем, был проведён капитальный ремонт, а крыша всё равно течёт. Что они могут сделать?

    Во-первых, в права и обязанности Совета входит своевременная проверка результатов. Если нарушения будут выявлены ещё во время работ, то чего-то добиться можно будет сразу на месте.

    Если же они недоглядят, упустив некоторые огрехи рабочих, то изменений придётся добиваться путём жалоб и разбирательств с Управляющей компанией.

    Во-вторых, важно помнить, что выбранные вами собственники имеют ограниченный набор рычагов воздействия на Управляющую компанию.

    В этом случае права и обязанности членов Совета многоквартирного дома такие же, что и у простого собственника. Поэтому единственной возможностью что-то поменять является сотрудничество с подрядчиками, постоянный мониторинг работ, а в случае нарушений – предъявление жалоб.

    Если члены объединения будут регулярно «закидывать» Управляющую компанию жалобами и приходить в офис для разбирательств, тогда качество работ будет существенно выше.

    Конечно, речь идёт не о серьёзных задачах, а о простых бытовых мелочах, которые не ущемляют права собственников.

    Однако если председатель имеет доверенность, то сможет самостоятельно подписывать договоры по обслуживанию и ремонту дома.

    Жильцы вправе указать, могут ли они самостоятельно заключать долгосрочные контракты или же будут ограничены только оформлением одноразовых услуг, необходимых для поточного ремонта сооружения.

    Если доверяете его членам и не хотите, чтобы вас постоянно вызывали на голосование, то вам нужно подписать доверенность с как можно более широкими возможностями.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Протокол заседания

    Как часто нужно собираться Совету? Каких-то строгих правил не существует. Делать это нужно по мере необходимости: по меньшей мере 2 раза в год, ведь раз в 6 месяцев Совет обязан представить отчёт о своей деятельности.

    Зачастую Совет собирается около 3–4 раз. Об их проведении сообщить нужно заранее, по крайней мере, не меньше чем за 10 дней.

    Важно отметить, что этот орган не подменяет собой решения общего собрания собственников: он лишь исполняет принятые решения.

    Собрание решает вопросы реконструкции дома, передача общедолевой собственности, выбора членов Совета и т. д.

    На заседаниях Совета тоже должен быть кворум. Но сколько именно членов обязательно должно участвовать зависит от Устава: возможно, это 50% или все 100%.

    Принятые решения вносятся в протокол Совета вашего многоквартирного дома, который заполняется по образцу принятого устава. Это нужно делать после каждого собрания собственников.

    Протокол собрания Совета дома должен включать несколько обязательных пунктов:

    • адрес многоквартирного дома;
    • дату и место проведения собрания;
    • председателя, его заместителя;
    • кто присутствовал;
    • повестка дня;
    • результаты голосования; по каждому поднятому вопросу результат нужно указывать отдельно;
    • итоги заседания;
    • подпись всех членов.

    Предлагаем посмотреть передачу, посвященную работе Советов домов:

    Контролируя качество работы подрядчиков, нужно вести документацию, педантично собирать все документы (акты, протоколы, заявления). При необходимости члены Совета МКД должны писать жалобы и вести разбирательства с Управляющей компанией — вплоть до подачи судебного иска.

    Все серьёзные решение должны быть одобрены общим голосованием. Его результаты, а также некоторые другие детали следует зафиксировать в итоговом протоколе Собрания.