Обмануть продавца

В сознании обывателя с советских времён засел образ нечестного вороватого продавца. Вспоминаются также 90-е годы прошлого века, продуктовые базары под открытым небом и «подкрученные» весы «Тюмень» у бойкой дамочки в трёх китайских пуховиках за прилавком.

В XXI веке еду мы покупаем в супермаркетах и опрятных магазинчиках « у дома». В мясных и овощных отделах стоят исправные электронные весы. Штучные товары снабжены штрих-кодами, которые считываются на кассе. В зале – чистота и порядок, вежливый доброжелательный персонал. Имидж магазина определяет посещаемость и, соответственно, доход владельца.

Бытовую технику и электронику, одежду и украшения, даже корма для животных мы всё чаще приобретаем через Интернет. Жульничества со стороны продавцов в онлайне по-прежнему нередки. Однако юристы предупреждают: и продавец может столкнуться с обманом и мошенничеством со стороны покупателей. Подчас обман напоминает русский народный фольклор.

«Была у старушки избушка лубяная. »

Русская народная сказка о лисе и зайце воплотилась в жизнь. Мошенники лишают людей крова и денег. Конец у подобных историй отнюдь не добрый, не сказочный.

Пензенская пенсионерка попросила сына разместить на электронной доске Авито объявление о продаже квартиры. По указанному телефонному номеру позвонил мужчина, заинтересовавшийся объявлением.

Собеседник пенсионерке сообщил, что хочет купить квартиру. «Покупатель» согласился внести задаток. Сказал, что перечислит на бабушкин счёт 50 тысяч рублей, но для этого нужно зайти в телефоне в мобильный банк и сказать ему несколько цифр. Доверчивая старушка выполнила просьбу афериста. В результате она не только не получила обещанный аванс за квартиру, но и лишилась 26 тысяч рублей, которые лежали на карте.

Потерпевшие написали заявление в полицию. Сотрудники МВД расследуют преступление и разыскивают афериста.

Рынок жилья давно превратился в рай для интернет-мошенников. Как бы квартирный вопрос не портил россиян, какими бы мы ни были подозрительными, ловкие дельцы всегда умеют подобрать ключик, воспользоваться неосведомленностью, юридической неграмотностью, неумением пользоваться банковскими приложениями в телефоне. Особенно часто страдают от обмана пожилые люди.

Однако грамотные граждане знают способы защиты против мошенников:

При первом разговоре с покупателем назначьте личную встречу. Пригласите собеседника домой в то время, когда в квартире присутствуют другие члены семьи.

Не сообщайте «ключей» от банковских карт и счетов. Подобная информация конфиденциальна.

Пожилой человек для подстраховки просит помощи молодых родственников. Дети или внуки более подкованы в технических и правовых вопросах и наверняка заметят попытку обмана.

«Мы зашли в шикарный ресторан. »

Администратор кафе приняла звонок. Голос в трубке попросил организовать банкет для сотрудников мэрии. Слуги народа забронировали зал на ближайшую пятницу. Девушка поверила словам собеседника. Клиентов немного, выручка невелика, а работники государственных учреждений честно и щедро оплачивают обеды и ужины, на вечеринках ведут себя прилично, безобразия не нарушают. Если гостям понравится обслуживание, они придут снова.

Но «представитель мэрии» попросил выполнить одно условие. Гости хотели бы заказать эксклюзивное спиртное от московского поставщика. Те вина и крепкий алкоголь, что предлагало кафе, их не устраивали. Клиент отправил по электронной почте счёт на алкогольные напитки на сумму 430 000 рублей и попросил администрацию кафе его оплатить. Пообещал, что спиртное доставят на следующий день после оплаты. Заказчик был не против, если кафе сделает обычную наценку на спиртные напитки.

Сложно сказать, что двигало работников администрации, когда они без всякой проверки и контрольного звонка оплатили счёт. То ли безусловное доверие к родной мэрии, то ли нежелание потерять выгодный и перспективный заказ и дополнительно заработать на дорогом алкоголе. Так или иначе, деньги ушли в неизвестном направлении, а «сотрудники мэрии» на банкете так и не появились.

Техника безопасности

Финансовое благополучие предприятия определяет стабильность жизни сотрудников. Если звонят «деловые партнёры» с выгодными предложениями, рядовые работники:

зовут к телефону лиц, принимающих решения;

отказываются поддерживать разговоры о заключении сделки, пока к телефону не подойдёт руководитель;

вежливо сообщают, что не полномочны выполнять финансовые операции;

предлагают заказчику лично приехать по адресу кафе, ресторана или магазина.

Ситуация в кафе кажется анекдотичной, однако она приключилась на самом деле. Часто мошенники проводят предварительную работу, приходят в заведение обедать или ужинать, втираясь в доверие. И только потом «разводят» администрацию на деньги.

«Пришёл серенький волчок»

Обыватели полагают, что махинации с товарами для младенцев невозможны. Однако случай 62-летней пенсионерки из Кузнецка (Пензенская обл.) подтверждает ошибочность мнения.

Дама разместила на Avito объявление о продаже подгузников Pampers. Внук подрос, подгузники были не нужны. Через полчаса мобильный телефон пожилой женщины зазвонил. Собеседник представился покупателем — молодым отцом — и сообщил, что хочет купить товар. Молодая семья испытывает финансовые затруднения и возможность купить памперсы подешевле пришлась кстати.

Злоумышленник добавил, что перечислит деньги на карту, и «проинструктировал пожилую женщину, что та должна сделать. Как и в вышеописанном случае с квартирой жертва выполнила инструкции вора и потеряла 42 тысячи рублей.

Раскаявшийся мошенник

Родион Раскольников, в конце концов, пожалел об убийстве старухи-процентщицы. Однако вину осознают не только литературные герои, совершившие тяжкие преступления. Мошенники также раскаиваются.

28-летний квартиросъёмщик пришёл в отделение полиции с повинной. Парень признался, что украл у 54-летней хозяйки квартиры все деньги.

Молодой человек нашёл съёмное жильё по объявлению в интернете и сказал по телефону хозяйке, что предварительно перечислит часть суммы. Собеседница сообщила будущему жильцу финансовые реквизиты. Ушлый парень получил доступ к счёту владелицы дома и ограбил даму на 121 000 рублей.

Полицейские возбудили уголовное дело. Мошенник дал подписку о невыезде.

По всей видимости, потерпевшая обнаружила пропажу и потребовала вернуть украденное. Поскольку молодой человек к тому времени успел успешно промотать все деньги, он предпочёл сдаться полиции, не без оснований надеясь на снисхождение на суде. Скорее всего, первая судимость с учётом явки с повинной обернётся условным сроком, а пострадавшей придётся несколько лет получать небольшие суммы через службу судебных приставов. Впрочем, до суда у мошенника остаётся возможность уладить дело миром – в этом случае уголовное преследование могут и прекратить — репутация ловкача формально останется незапятнанной.

Довольно распространен вид мошенничества, при котором злоумышленники после сделки неожиданно для продавца, но вполне продуманно «включают заднюю передачу». Характерный пример. Молодой человек дал на Авито объявление о продаже почти нового смартфона. Через несколько дней откликнулся покупатель. Молодые люди встретились, проверили работоспособность устройства, один отдал деньги, другой коробку с телефоном. Но через несколько минут покупатель перезвонил и пожаловался на существенную, на его взгляд неисправность, не замеченную при покупке. Состоялся возврат товара и денег. И лишь дома несостоявшийся продавец обнаружил в коробке телефон той же модели, но с другим серийным номером и в гораздо худшем состоянии. Ловкий мошенник подменил аппарат, вернув продавцу кота в мешке и сделав бесплатный апгрейд своего гаджета.

Потребительский экстремизм

Немало конфликтов, в том числе переходящих в судебную плоскость, возникают в результате злоупотребления правом со стороны покупателей. Они пользуются тем, что закон по умолчанию стоит на стороне покупателей, считая их заведомо слабейшей стороной. В итоге злонамеренные потребители-экстремисты шантажируют продавцов, вынуждая их идти на невыгодные для себя сделки.

Типичный пример – повторение истории с телефоном, только немного в ином ракурсе. Покупатель приобретает в салоне сотовой связи дорогой гаджет и пользуется им несколько месяцев. Корпус аппарата неизбежно теряет товарный вид, разъем блока питания расшатывается, внешние разъёмы, микрофон, объектив камеры забиваются пылью и грязью, микросхемы окисляются. Одним словом, аппарат из нового превращается в бывший в употреблении.

И вот тут покупатель неожиданно обнаруживает, что в устройстве есть неисправность, примириться с которой он не может ни при каких обстоятельствах. Она ему в прямом и в переносном смысле мешает жить и работать. Экстремист-потребитель идёт в салон и требует поменять устройство или вернуть за него деньги. Самое печальное, что по закону о защите прав потребителей такое право у него есть – главное, доказать, что неисправность появилась не в результате неаккуратной эксплуатации, а по вине завода изготовителя или продавца.

Обычно для получения доказательств назначают независимую экспертизу. Эта процедура платная, но если она докажет правоту покупателя, то продавцу вдобавок придется компенсировать противной стороне материальные и моральные расходы, а также выплатить в доход государства штраф, составляющий 50% стоимости покупки. Не случайно многие продавцы предпочитают возвращать подобным клиентам деньги, не ввязываясь в долгое и непредсказуемое сутяжничество.

Электронные зайцы

Всё больше услуг приобретается через интернет. Не выходя из дома можно приобрести билеты в любой конец мира. Любители бесплатных путешествий успешно освоили подделку электронных билетов. В сети можно найти описания фальшивых билетов даже на самолёт, но эти истории вызывают недоверие, так как в большинстве аэропортов при посадке документ сканируется. А вот при посадке в автобус или поезд такой процедуры не предусмотрено – кондукторы и проводники пока не оснащены онлайн-сканерами и принимают пассажиров практически на доверии. Даже при наличии двойных мест электронный заяц может сослаться на сбой в системе.

Весной 2017 года представители РЖД сообщили, что планируют создать полномасштабную систему электронной регистрации пассажиров, однако как это будет реализовано в техническом отношении, пока совершенно неясно. Для автобусных перевозок с тысячами автономных перевозчиков такое в ближайшие годы просто невозможно.

Смотрите так же:  Налог на недвижимость с 2019 года закон

Вискас в подарок

Помимо хитроумных интернет-мошенников продавцов по-прежнему обманывают и примитивные мелкие воришки. Все без исключения розничные сети самообслуживания закладывают 1-2% на убытки от воров. С полок тащат всё – дорогой алкоголь, шоколад, консервы, одежду и бельё. По закону кассир и охранник супермаркета не имеют права досматривать личные вещи покупателя – это могут сделать только правоохранители.

Ушлые воришки нашли способ красть с минимальным риском для собственного здоровья. Они приходят в магазин и набирают значительное количество мелкого однотипного товара, например, пачек с кормом для кошек. Для живописности к Вискасу добавляются и человеческие продукты. Всё это складывается в большую сумку или непрозрачный полиэтиленовый пакет, с которым хитрец идёт к кассе. Там он выкладывает покупки на ленту, «забывая» достать несколько пачек Вискаса. Если даже охранник попросит открыть сумку, всегда можно сказать, что товар лежал в углу и остался незамеченным.

Разумеется, такая схема работает лишь в том случае, если выход не оборудован электронным устройством, предотвращающим вынос товара без оплаты.

Убытки от подобного воровства кажутся несущественными, но в магазинах с большим потоком клиентов счет идет на десятки, а то и сотни тысяч рублей в год.

Классическая схема развода с купюрой 5000 руб

Согласно видео прослеживается следующая хитрая схема:
1. Завалиться толпой в магазин;
2. Усыпить бдительность продавца задавая кучу вопросов;
3. Покрутить купюрой перед продавцом;
4. В момент передачи денег предложить дать ещё денег для округления сдачи (в данном случае это 200 рублей для сдачи в 4000 вместо 3800 ), а в это время купюру спрятать за кошелёк;
5. Радостный продавец даёт сдачу, товар, а в обмен не получает ничего. Ну и как вы наверное догадались, мерять одежду после этого финта никто размуется не пришёл.

Это был пример видео с неудавшейся афёрой, но в интернете есть куча случаев когда этот хитрый финт удавался, причём даже жуликам-одиночкам. Роль главных отвлекающих в данном случае играют не люди, а монеты с кошельком, в которых нечестные на руку вечно роятся, чтобы усыпить бдительность продавца:

В общем будте бдительны, ровно так же за кассой может сидеть точно такой же ушлый товарищ, моего друга недавно так и кинули в итоге — пришёл домой и только потом понял свою ошибку, но возвращаться доказывать что либо было бессмысленно уже.

Вас кстати когда-нибудь разводили на бабки? Если да, то каким образом?

Свежий развод продавцов в магазине

Довольно нахальная схема от мошенников, которая поначалу кажется глупой. Однако, судя по всему, она действует, раз жулики ей пользуются. Преступники обманывают продавцов, работающих в крупных магазинах (когда есть вероятность, по их мнению, что они не знают самого главного хозяина точки).

Начинается всё со звонка на обычный стационарный телефон. Мошенник (по голосу чаще всего — мужчина) представляется генеральным директором этого магазина. Или прямо говорит, что он хозяин этого бизнеса. Если человек, не знает в лицо своего непосредственного начальника (что бывает нередко), то он верит ему.

Далее мошенник говорит, что сейчас находится в офисе рекламной компании, у которой он заказывает рекламу — это могут быть баннеры, новая вывеска, рекламный ролик и т.д. Как вариант — говорит, что находится в офисе строительно-ремонтной конторы, не суть. Далее говорит, что у него сейчас нет денег ни в кошельке, ни на карте. А ему нужно заплатить этим рекламщикам (строителям) прямо сейчас! Мошенник в приказном тоне говорит продавцу закрывать магазин (ну или оставить его на напарника), взять из кассы 25 тысяч рублей, например, и бежать в ближайший салон связи, чтобы перечислить их «хозяину».

Если продавец верит мошеннику и боится потерять работу, то он делает всё, как говорит ему жулик. Кладёт деньги на телефон мошенника. Ну а потом преступник легко снимает средства, выводя их на QIWI-кошелёк. Естественно, сим-карта ему не принадлежит, она оформлена на подставного человека — какого-нибудь бомжа, алкоголика или просто на украденный паспорт.

К счастью, большая часть продавцов знает своего начальника по голосу или по каким-то иным признакам понимает, что это мошенник (например, звонит мужчина, а хозяйка — женщина и т.д).

Как правило, жулики работают с магазинами, где продают детскую одежду, игрушки, хозяйственные товары и т.д. То есть, где наверняка есть один-два продавца, не больше. Но при этом магазин довольно крупный, с большим количеством персонала. Разумеется, мошенники не всегда хорошо информированы о подробностях конкретного бизнеса. А телефоны берут в открытом доступе — в Интернете или в «Жёлтых страницах». Мошенник действует не просто нахально — он быстро и чётко говорит, обязательно в приказном тоне. По легенде у него мало времени, поэтому деньги нужно перечислить как можно быстрее.

Вообще, в Интернете мошенники могут узнать пол, имя, фамилию, отчество генерального директора — на сайтах, где есть информация об ИП, ООО и т.д. Одним словом, хорошо готовятся к звонку, умеют владеть ситуацией, отлично выкручиваются, если приходится. Так что я бы не называл эту мошенническую схему совсем глупой. Она вполне действенная.

Не ведитесь на разводы! Будьте счастливы! Ваш Антимошенник.

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Покупателям, продавцам недвижимости

Александр Захаров, 2004-2018

По данным Росреестра, за 2016 год признаны недействительными 6% сделок с недвижимостью. Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя — все равно цифра огромна.

Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле — продаже квартиры.

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но ещё встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.

Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.

Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального крайне тяжело.

Смотрите так же:  Лицензия на утку в 2019

При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая «услуга» от квартирных аферистов, которая условно называется «найди покупателя». Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – «риэлтора» не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный «покупатель» не приобретает квартиру или дом: зачастую такие «покупатели» — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. На вторичном рынке жилья можно выделить несколько основных способов обмана.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $ 100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена. ( Пример такого мошенничества см.: «Хотели начать здесь новую жизнь, а остались ни с чем»).

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве в 2017 году:

По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки — в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.

По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора — тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там — сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке — см. выше).

Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья — как многие думают).

Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены — кадастровая и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль или Гваделупу, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

Смотрите так же:  Пошлина за замену паспорта порча

Достаточно распространен прием обмана покупателя с получением аванса (задатка). Чаще всего этот прием используется арендаторами-мошенниками, но зачастую и собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из квартиры съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15 снимающим.

Собственник же, как правило, предъявляет пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет о готовности совершить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а затем появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.

Во всех случаях главный признак мошенничества — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);

правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);

справки из ПНД и НД;

согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.

Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.

Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.

Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, кем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете «по судам пыль глотать».

Более «щадящие» и часто встречающиеся случаи — например, скрытая комиссия. Это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.

Сегодня застройщики стали меньше прибегать к услугами риелторских агентств либо отдают им на реализацию небольшое количество квартир в новостройках, лишь незначительно расширяя воронку продаж.

Достаточно простая задача покупателя «улучшить жилищные условия» обычно сводится к необходимости продать старую квартиру и купить новую, побольше (либо большую в новостройке). С этой задачей с одинаковым успехом справится и риелтор, и специалист отдела продаж застройщика, если ваша будущая квартира находится в новостройке.

В чем может быть разница? Во-первых, в отличие от риелтора, специалист отдела продаж имеет более полную информацию об объекте. Во-вторых, у него больше квартир в продаже. В-третьих, у застройщика всегда наготове целый набор спецпредложений и спецусловий для привлечения клиентов. Его задача — продать свой объект. Задача риелтора — заработать на комиссии с продажи, поэтому если клиент не согласен на условия по обсуждаемому объекту, риелтор меняет объект, а не условия.

Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.

Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.

Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.

Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.

Подумайте, прежде чем купить апартаменты.

Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.

В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному — воля.