Что сказал посредник?

Права и обязанности посредника при заключении бизнес-сделки включают в себя множество аспектов. Агент, комиссионер или поручитель — с кем из них и как заключить договор?

Договоры поручения, комиссии и агентирования имеют много общего. Во-первых, все они по своей сути являются посредническими документами и необходимы в том случае, если основной вид деятельности лица (физического или юридического) представляет собой выполнение неких действий, которые влекут возникновение или прекращение обязанностей другого лица. Например, специализированная организация берется организовать заключение договора между своим клиентом и перевозчиком либо дистрибьютор продает товары крупного оптовика сети розничных магазинов.

Во-вторых, все ри вида договора подразумевают наличие двух сторон. Это принципал (он может также называться комитентом или доверителем) — лицо, которое диктует условия, передает товар или ставит определенную задачу для выполнения, и агент (комиссионер, поверенный), который действует за свой или принципала счет, от своего имени или от имени принципала, но обязательно в интересах принципала. Третий общий признак состоит в основной цели этих договоров — их задача заключается в совершении сделок или иных юридически значимых действий для других лиц. А вот чтобы уяснить различия между этими документами, необходимо дать краткую характеристику каждому из них.

ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ

Нормы, регламентирующие заключение, исполнение и прекращение договора поручения, содержатся в главе 49 Гражданского кодекса РФ. Статья 971 определяет такой договор следующим образом: «По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя». Очень часто такие отношения также именуют «представительством».

В качестве иллюстрации можно привести случай из практики. Компания, не имеющая лицензии на торговлю спиртными напитками, получила выгодное предложение от одного из своих партнеров по реализации водки прямо с завода. Поскольку компания не планировала заниматься розничной торговлей, а горела желанием выступить в качестве посредника, не имея при этом лицензии на заключение договоров поставки, оптимальным выходом для нее стало заключение договора поручения. В итоге она выступила представителем завода, который самостоятельно торговал водкой, на условиях, что завод выплачивает определенное вознаграждение за поиск покупателей, оформление с ними договоров и т. п.

Следует отметить, что договор поручения не является безусловно возмездным, то есть закон предусматривает обязанность доверителя уплатить поверенному вознаграждение лишь в случаях, определенных специальным указом или непосредственно договором поручения. Однако между коммерческими лицами подобные отношения всегда строятся на возмездной основе, так как им законодательно запрещено совершать сделки, не направленные на получение прибыли, к тому же это прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 972 ГК РФ. Так называемому коммерческому представителю (согласно ст. 184 ГК РФ, это лицо, которое постоянно и самостоятельно представительствует от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере коммерческой деятельности) законом предоставлено право удерживать находящиеся у него вещи, которые он должен передать доверителю в случае необходимости обеспечения своих требований по получению вознаграждения. Коммерческое представительство является самостоятельной разновидностью договора поручения.

Поверенный обязан действовать в строгом соответствии с указаниями доверителя. Причем закон требует, чтобы эти указания были «правомерными, осуществимыми и конкретными» (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Однако поверенный может отступить от них, если это необходимо для дела и у него нет возможности получить команду от доверителя. Коммерческому представителю вообще может быть предоставлено право отступления от таких указаний без предварительного запроса доверителя. Это удобно в ситуациях, когда поверенный, например, обладает какой-либо информацией или знаниями, которые помогут ему на наиболее выгодных условиях заключить сделку в интересах доверителя и при этом позволят действовать в рамках полученных указаний, но с возможностью оперативного реагирования на изменившиеся обстоятельства.

Как правило, поверенный обязан исполнить взятое на себя поручение лично. Однако в исключительных случаях (если он уполномочен на это доверителем или если его действия обусловлены собственными интересами) он вправе передать исполнение другому лицу. Доверителю, в свою очередь, предоставлено право отвода заместителя, если выбор поверенного кажется ему неправильным. В договоре можно заранее оговорить кандидатуру лица, которому может быть передоверено исполнение поручения. В таком случае с поверенного снимается ответственность за его действия, равно как и за бездействие. В обязанности поверенного также входит информирование доверителя по его требованию о ходе исполнения поручения, причем во всех подробностях.

Ускоренная ипотека

Регистрация договора на ипотеку маломерных судов проводится по месту регистрации судна. А, скажем, требование, предусмотренное Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, заверять договор у нотариуса, уже не действует. Основная же сложность при оформлении ипотеки судов заключается в том, что не разработан однозначный механизм регистрации. Надо ли тратить время на оформление ипотечного договора? А если все-таки надо, то как ускорить этот процесс? Ответы — в журнале «ЛОГИСТИК&система» № 11/ ноябрь 2005.

Комиссионер обязан отчитываться перед комитентом об исполненных поручениях. Периодичность таких отчетов стороны обычно устанавливают сами: или за определенный период, или по каждому данному поручению

Все полученное от сделок, совершенных в интересах доверителя, его представитель обязан незамедлительно ему передавать, будь то денежные средства, перечисленные в счет уплаты товара или оформленные документы.

Доверитель обязан выдать поверенному доверенность, в которой должны быть перечислены все его полномочия, с указанием срока ее действия (как правило, он совпадает со сроком действия договора поручения), а также возможности передоверия. По общим правилам, если в доверенности не указан срок действия, она выдается на один год (ст. 186 ГК РФ). Максимальный срок действия доверенности не может превышать трех лет. По исполнении поручения или в случае прекращения действия договора поручения представитель обязан возвратить доверенность выдавшему ее лицу, если срок ее действия не истек, а также представить отчет о произведенных действиях. Форма доверенности (простая письменная или нотариальная) не влияет на форму связанного с ней договора поручения. Как правило, он требует простой письменной формы, и каких-либо последствий ее несоблюдения законом не предусмотрено.

Если стороны не определили иной порядок договором, доверитель обязан возмещать поверенному все его издержки, понесенные при исполнении им поручения (по предоставлении подтверждающих документов), а также обеспечить поверенного средствами (зависит от финансового благосостояния доверителя), которые ему необходимы для исполнения взятого на себя поручения. Кроме того, прямой обязанностью представляемого является выплата вознаграждения представителю в случаях, определенных законом или договором.

За или против?

Характерными особенностями договора поручения являются:

  • совершение поверенным действий не от собственного имени, а от имени представляемого лица и в его интересах;
  • возникновение прав и обязанностей по совершенной представителем сделке не у него самого, а у доверителя;
  • совершение поверенным всех действий по договору поручения в интересах доверителя и за его счет.

Основания прекращения действия договора поручения, помимо предусмотренных ГК в качестве общего правила для прекращения любого договора, могут быть следующими:

  • отмена поручения;
  • отказ поверенного;
  • смерть или утрата дееспособности (это относится к физическим лицам).

В указанных случаях одностороннее прекращение договора поручения не может служить для другой стороны основанием требовать возмещения убытков, причиненных отказом. Исключение составляют случаи, когда доверитель не имеет возможности каким-то иным способом обеспечить свои интересы.

Если договор прекращен прежде того, как выполнено поручение, стороны обязаны исполнить свои обязательства, возникшие до момента прекращения: поверенный — передать все полученное доверителю, а доверитель — возместить уже понесенные представителем издержки, а также выплатить соразмерную часть вознаграждения.

ДОГОВОР КОМИССИИ

Наиболее часто такой договор используется при оказании посреднических услуг в сфере торговли. Например, вы не специализируетесь на торговле или торгуете только определенным видом товара. В ваши руки попадает (по бартеру или в качестве отступного) партия какого-то иного товара, которую вам необходимо реализовать, и желательно выгодным образом. Как это сделать? Один из выходов — найти торгового посредника, который возьмется за продажу этого товара и выполнит все необходимые для этого действия и формальности. Условия такого сотрудничества и будут прописаны в договоре комиссии. Не менее интересное преимущество договора комиссии заключается в том, что он предоставляет возможность не раскрывать конечному контрагенту (продавцу или покупателю) имя собственника имущества (товара).

Статья 990 главы 51 ГК РФ содержит следующее определение договора комиссии: «По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки».

Взяв за исходное данное определение, можно выделить следующие характерные признаки договора комиссии:

  • совершение комиссионером действий от собственного имени, но в интересах комитента;
  • возникновение прав и обязанностей по совершенной сделке у комиссионера, а не у комитента;
  • совершение комиссионером всех действий по договору комиссии в интересах комитента и за его счет.

Несмотря на то что договор комиссии имеет много общего с договором поручения, между ними существуют принципиальные отличия, которые исключают отношения представительства. Хотя комиссионер действует и в интересах комитента, но от собственного имени, лично приобретает права и несет ответственность и обязанности по заключенным сделкам.

В приведенном выше примере с компанией, желающей выступить посредником в торговле водкой, договор комиссии был бы неприемлем, так как при подписании такого документа компания была бы представлена как непосредственный продавец алкогольной продукции, на что у нее не было соответствующей лицензии.

Договор комиссии всегда является возмездным. Статья 991 ГК РФ предусматривает обязанность комитента уплатить комиссионеру вознаграждение, а в ситуациях, когда комиссионер принимает на себя поручительство за исполнение сделки третьим лицом (так называемое делькредере), еще и дополнительное вознаграждение. Размер и порядок его выплаты определяются договором. Это может быть как заранее оговоренная сумма, так и процент от полученной выручки. Порядок и сроки также могут быть различными: например, удержание из поступивших сумм (чаще всего) либо выплата вознаграждения непосредственно самим комитентом, выплата вознаграждения раз в месяц после утверждения отчета комиссионера или по каждой совершенной сделке и т. п.
Закон предоставляет сторонам право определить в договоре комиссии территорию исполнения, а также дополнительно предусмотреть обязательство комитента не заключать с третьими лицами аналогичных договоров комиссии на реализацию того же самого товара. Это сделано с целью защиты экономических интересов комиссионера.

Смотрите так же:  Льготы малоимущим нижний новгород

Комиссионер обязан отчитываться перед комитентом об исполненных поручениях. Периодичность таких отчетов стороны обычно устанавливают сами: или за определенный период, или по каждому данному поручению. В любом случае отчет комиссионера вместе со всем полученным по договору комиссии должен быть передан комитенту, который в свою очередь обязан либо в течение 30 дней (если не установлен иной срок) сообщить о своих возражениях комиссионеру, либо принять отчет, а также приобретенное имущество или полученную денежную сумму.

В отличие от договора поручения, законодательством прямо предусмотрена возможность (если стороны не откажутся от нее, внеся соответствующий пункт в документ) заключения договора субкомиссии между комиссионером и третьим лицом, которому он вправе передать свои обязанности. При этом ответственность за действия субкомиссионера перед комитентом несет комиссионер. Комиссионер отвечает перед комитентом и за вещи, переданные ему на комиссию, так как они остаются собственностью комитента, а также за вещи, полученные им от третьих лиц для комитента. Для обеспечения своих интересов комитент может возложить на комиссионера обязанность страхования имущества, но только за свой счет (п. 3 ст. 998 ГК РФ).

Помимо выплаты вознаграждения комитент должен возместить комиссионеру все документально подтвержденные расходы (в пределах, заранее оговоренных в договоре), кроме расходов на хранение имущества (это положение может быть изменено сторонами).

Основаниями для прекращения договора комиссии могут служить следующие обстоятельства:

  • отказ комитента;
  • отказ комиссионера (в ситуациях, предусмотренных законом или договором);
  • смерть комиссионера, его недееспособность или ограниченная дееспособность;
  • признание индивидуального предпринимателя, являющегося комиссионером, банкротом.

При этом комитент вправе в любое время отказаться от исполнения договора, отменить поручение, возместив убытки комиссионера. Комиссионер же может расторгнуть договор в одностороннем порядке лишь в определенных случаях. Например, если договор был заключен без указания срока действия. Но и в этой ситуации расторжение будет законным, если за 30 дней до этого комитенту было направлено уведомление. Комитент обязан распорядиться своим имуществом, оставшимся у комиссионера на момент расторжения договора, в кратчайший срок либо дать на этот счет соответствующие указания комиссионеру. Иначе комиссионер получит право передать имущество на хранение за счет комитента или продать по наиболее выгодной для комитента цене. В случае объявления комиссионера банкротом его права и обязанности по заключенным сделкам с участием имущества комитента переходят на комитента.

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР

Требование закона

Ответственность за неисполнение сделки третьим лицом (ст. 993 ГК РФ) ложится на комиссионера, если:

  • комиссионер не проявил должной осмотрительности в выборе этого лица (например, не проверил его благонадежность общедоступными способами);
  • комиссионер принял на себя ручательство за исполнение третьим лицом сделки (делькредере).

Во всех остальных случаях, если третье лицо нарушает свои обязательства по сделке, заключенной с комиссионером в отношении имущества комитента, комиссионер обязан немедленно уведомить об этом патрона и передать ему не только все полномочия по осуществлению такой сделки (в порядке уступки прав), но и все необходимые доказательства (документы и пр.)

«По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала». Так звучит пункт 1 статьи 1005 главы 52 ГК РФ. Из этого определения следует, что агентский договор имеет более широкую сферу применения, нежели комиссия и поручение, сочетая в себе признаки обоих указанных договоров, то есть:

  • совершение агентом действий как от собственного имени, так и от имени принципала, но всегда в интересах принципала;
  • возникновение прав и обязанностей по совершенной сделке в зависимости от того, от чьего имени она совершена (или у агента, или у принципала);
  • совершение агентом всех действий по агентскому договору в интересах принципала и за его счет.

Предметом агентского договора могут быть как юридические действия, так и действия, которые никаких правовых последствий не вызывают (например, реклама товаров). Агентские отношения — это отношения по оказанию любых посреднических услуг, в том числе имеющих комплексный характер.

Законодательство позволяет применять к агентскому договору нормы, регулирующие договор комиссии или договор поручения, в зависимости от того, как действует агент — от собственного имени или от имени принципала. Однако приоритет имеют правила, закрепленные в главе 52 ГК РФ «Агентирование».

Агент всегда действует как самостоятельный субъект гражданского оборота вне зависимости от того, выступает он от своего имени или от имени принципала. Но экономический результат совершенных агентом сделок всегда принадлежит принципалу.

Агентский договор очень часто задействуют в ситуациях, когда требуется нанять работника, однако по каким-то причинам заключение трудового контракта с ним невозможно. Например, если работник будет работать в регионе, отличном от местонахождения работодателя (согласно налоговому законодательству, требуется оформление обособленного подразделения по месту работы такого сотрудника). Кроме того, агентский договор удобен тем, что он позволяет ограничить свободу агента в части заключения аналогичных агентских договоров с конкурентами на той же территории. Впрочем, агент вправе требовать того же и от принципала.

В обязанности агента, как и в обязанности поверенного и комиссионера, входит исполнение поручений принципала. Он должен предоставлять принципалу отчет о ходе исполнения поручений, а также финансовые отчеты с приложением документов, подтверждающих произведенные расходы, с тем, чтобы принципал возместил их.

Агент вправе привлекать к исполнению поручения третьих лиц — субагентов, однако нести ответственность за их действия перед принципалом будет он сам. Агентским договором может быть предусмотрен как запрет на заключение субагентского договора, так и обратное — предписание агенту заключить субагентский договор с указанием конкретных условий такого договора или без оного.

Поручение и комиссия: сходства и различия

Многие правила, регулирующие отношения комитента и комиссионера, аналогичны правилам, описывающим договор поручения. Так, комиссионер обязан выполнить принятое на себя поручение в соответствии с указаниями комитента и на наиболее выгодных для него условиях (ст. 902 ГК РФ). Причем действуют те же правила об отступлении от указаний комитента, что и для договора поручения. Однако есть и различия в последствиях такого отступления. Согласно пункту 2 статьи 995 ГК РФ, комиссионер, продавший имущество комитента по цене, ниже той, которая была ему указана, обязан возместить разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и что продажа по низкой цене предупредила еще большие убытки (например, если товар скоропортящийся). Если же комитент поручил комиссионеру приобрести какой-то товар и тот купил его, но по более высокой цене, чем была предусмотрена, то комитент обязан в разумный срок прямо и явно выразить свое отношение к этому факту. Пропустив все разумные сроки для того, чтобы заявить свой отказ от принятия покупки, комитент будет вынужден согласиться с ее условиями. И у комитента нет никакой возможности отказаться от ее принятия, если комиссионер берет разницу в цене на себя. Таким образом, закон максимально защищает права комитента в неблагоприятных для него ситуациях. По умолчанию, если стороны не предусмотрят иного, в случае совершения комиссионером сделки на более выгодных условиях, чем те, которые были ему указаны комитентом, дополнительная выгода должна быть поделена поровну.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в течение недели с момента получения отчета, если стороны не оговорили иной порядок или если он не определен обычаями делового оборота (например, агент вправе удержать свое вознаграждение из денежных сумм, полученных им для принципала).

Статья 1011 ГК РФ определяет следующие основания прекращения агентского договора (в дополнение к универсальным):

  • отказ одной из сторон (в случае, если договор бессрочный);
  • смерть или недееспособность агента;
  • банкротство агента (если он индивидуальный предприниматель).

КАКОЙ ДОГОВОР ВЫБРАТЬ?

Договор поручения оптимален в случаях, когда по каким-либо причинам доверитель не желает или не имеет возможности лично заниматься сделкой. Используется этот договор для совершения таких юридических действий, которые влекут определенные правовые последствия. Например, юридическая фирма может предоставлять своим клиентам такие услуги, как представительство акционера на собрании акционерного общества или представительство в судебном процессе.

Договор комиссии нашел свое место в торговой сфере и очень часто задействуется в ситуациях, когда, например, комитент хочет продавать свою продукцию в различных регионах страны, однако не желает тратить время и деньги на открытие там представительств. Комиссионеру же он выгоден тем, что позволяет расплачиваться с комитентом за товар уже после его реализации покупателям, вырученными, а не собственными деньгами. А при приобретении комиссионером какого-либо имущества для комитента первый освобождается от хлопот, связанных с поиском, переговорами и заключением сделки, получая от комиссионера лишь то, что ему необходимо.

Смотрите так же:  Пенсия ребенку инвалиду в 2019

Наконец, агентский договор является наиболее универсальным из всех трех видов, он охватывает максимальную сферу взаимоотношений участников хозяйственного оборота — от приема на работу сотрудников до выполнения каких-либо услуг (рекламных, маркетинговых и др.). Так, транспортные и страховые компании, осуществляющие свою деятельность в различных странах, как правило, обращаются к услугам посредников, и их взаимоотношения оформляются в большинстве случаев именно агентским договором.

КОМИССИЯ И АРБИТРАЖ

Президиум Высшего арбитражного суда РФ посвятил вопросам договора комиссии Информационное письмо № 85 от 17 ноября 2004 г. Мы рассмотрим лишь некоторые наиболее интересные тезисы.

Право требования уплаты комиссионного вознаграждения не зависит от исполнения сделки, заключенной между комиссионером и третьим лицом, если иное не вытекает из существа обязательства или соглашения сторон.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании комиссионного вознаграждения. Между предпринимателем и ООО был заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер (истец по делу) обязывался совершить сделки продажи имущества, принадлежащего комитенту (ответчику). Истец исполнил данное ему поручение, заключил сделку с покупателем и в соответствии с комиссионным поручением первым исполнил свои обязанности продавца по отношению к покупателю посредством передачи проданного товара. Покупатель же допустил просрочку оплаты товара. По заключении указанной сделки комиссионер направил комитенту отчет с приложением оправдательных документов и потребовал уплатить ему комиссионное вознаграждение, а получив отказ, обратился в суд.

Суд первой инстанции отказал предпринимателю в иске, посчитав, что право на комиссионное вознаграждение возникает лишь при исполнении третьим лицом той сделки, которая была с ним заключена комиссионером. Суд истолковал возникшую ситуацию в соответствии с положениями пункта 2 статьи 991 и статьи 999 ГК РФ, полагая, что наличие обязанности комиссионера передать комитенту все полученное по сделке с третьим лицом свидетельствует о том, что до исполнения сделки третьим лицом договор комиссии не признается исполненным. Несмотря на то что названный договор не исполнен по причинам, не зависящим от комитента, права на вознаграждение у комиссионера не возникло.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил иск в полном объеме, указав, что в силу пункта 1 статьи 990 ГК РФ основной обязанностью комиссионера, с исполнением которой связано возникновение права комиссионера на вознаграждение, является обязанность совершить сделку, а принятие исполнения по этой сделке может входить или не входить в предмет комиссионного поручения (в зависимости от соглашения между комиссионером и комитентом). Кроме того, постановка уплаты вознаграждения по договору комиссии в зависимость от воли третьего лица, а следовательно, под условие не отвечает признакам возмездных договоров, к числу которых относится договор комиссии.

Комиссионер не может отказать комитенту в передаче прав по сделкам с третьим лицом (п. 2 ст. 993 ГК РФ), даже если комитентом не исполнены обязанности перед комиссионером.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу, в котором содержалось требование передачи в судебном порядке права по существующим сделкам к индивидуальному предпринимателю. Между сторонами был заключен договор комиссии, по которому комиссионер (ответчик по делу) обязался совершить сделки по реализации продукции, принадлежащей комитенту (истцу). Дабы исполнить комиссионные поручения, ответчик заключил договор купли-продажи продукции с индивидуальным предпринимателем.

По отгрузочной разнарядке комиссионера комитент отгрузил продукцию покупателю. В установленный срок покупатель товар не оплатил, о чем комиссионер проинформировал комитента. Само собой, комитент потребовал от комиссионера уступить ему право требования к индивидуальному предпринимателю о взыскании покупной цены на основании пункта 2 статьи 993 ГК РФ. В ответ на это требование комиссионер предложил комитенту возместить понесенные им расходы и выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора. Комитент отказался выполнить требования комиссионера, поскольку сделка третьим лицом не была исполнена, и обратился в суд с указанным иском.

Возражая против заявленного иска, комиссионер сослался на статью 997 ГК РФ, которая гласит, что комиссионер вправе удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента. Однако если комиссионер на основании пункта 2 статьи 993 ГК РФ будет вынужден уступить комитенту право требования к индивидуальному предпринимателю, он утратит возможность защиты собственных интересов в части причитающихся ему сумм. На этом основании ответчик полагал, что, поскольку истец отказывается уплачивать ему вознаграждение и возмещать понесенные расходы, право требования не может быть переведено на комитента в судебном порядке и иск подлежит отклонению.

Суд удовлетворил иск комитента, признав права комиссионера переходящими к комитенту в силу судебного решения. Дело в том, что в законодательстве не закреплена возможность комиссионера получать в счет причитающихся ему сумм удовлетворение из прав требования к третьему лицу, обратив на них взыскание или реализовав иным образом. В договоре комиссии стороны также не урегулировали свои отношения и сложившуюся ситуацию не предусмотрели. Вывод: на основании действующего законодательства непогашение комитентом требований комиссионера к нему не может выступать препятствием для перевода на комитента права требования к третьему лицу в порядке применения пункта 2 статьи 993 ГК РФ. Комиссионер же вправе защищать свои права путем обращения к комитенту с самостоятельным иском

Стоит ли заключать договор с агентством недвижимости?

Продолжаю серию постов о недвижимости 🙂

Итак, представим ситуацию: вы решили продать квартиру, комнату, дом или участок и обратились в агентство недвижимости с целью выставить свой объект на продажу. В зависимости от агентства, разговор с риэлтором (менеджером отдела продаж) может развиваться в двух направлениях:

Первое – вам дают минимум информации, всячески набивают цену агентству и себе, и дальше предлагают заключить эксклюзивный договор (другие названия: «договор на рекламу», «договор поручения», «договор на оказание услуг» и т.д.) на продажу вашего объекта недвижимости;

Второе – с вами мило беседуют, рассказывают каким способом будут работать по вашему объекту, ориентируют по цене на основе аналогичных вариантах из базы агентства. Если вы, например, продаете свой объект и планируете покупать другой, то вам опять же могут распечатать варианты из базы и показать. Исходя из этого, риэлтор может предложить стоимость продажи, для того чтобы хватило средств купить другой объект, если же объект который вы планируете купить стоит дороже, чем ваш, то риэлтор будет всяческими способами пытаться узнать – есть ли у вас доплата, и если есть, то какая. В течение всего этого времени у вас, как у клиента, складывается впечатление, что работа уже пошла и риэлтор плавно подводит вас к заключению договора на «оказание услуг». Все, вы попались!

Так что же представляет собой «эксклюзивный договор» (это слово несет негативный оттенок, поэтому многие риэлторы его не используют, всячески маскируют, хотя между собой называют именно так)? Договор составлен таким образом, что вы, заключая его с агентством, поручаете агентству и конкретному риэлтору заниматься от вашего имени рекламой объекта, назначать показы и просмотры. Почему этот договор является «эксклюзивным»? Да потому что при его заключении агентство получает эксклюзивное право на продажу вашей квартиры! Оно заберет у вас один из правоустанавливающих, либо правоподтверждающих документов, либо весь пакет документов на хранение, и, ВНИМАНИЕ! продать свою квартиру,

дом или участок, на срок заключения этого договора, БЕЗ участия этого агентства вы уже не сможете.

Договор, как правило, заключается на 3 месяца. Если можно увеличить срок заключения, риэлтор обязательно постарается это сделать. Если вы будете настаивать на том, что не можете ждать 3 месяца, договор с вами заключат на месяц, но с автопродлением. То есть, если вы в конкретный день не созвонились и не пришли забрать документы, то договор продляется еще на месяц и так далее (кстати, при заключении договора на 3 месяца действует точно такая же схема).

В договоре прописывается сумма услуг, например 100 тысяч рублей, как правило, есть пункт о том, что эта сумма может быть изменена на момент заключения договора задатка. Для чего это сделано? Допустим, риэлтор составил большую цепочку из квартир, но по сумме где-то что-то не проходит. И для того чтобы сделка не сорвалась, этот риэлтор или все риэлторы, участвующие в цепочке, ужимают свою комиссию понемногу и проводят сделку. За счет того, что цепочка из квартир большая, риэлтор может взять комиссию со всех участников сделки, или договорится о том, чтобы другой риэлтор поделился с ним его комиссией. Чтобы постоянно не менять суммы услуг, прописанные в договоре, и есть этот пункт об изменении цены услуг при соглашении сторон.

В договоре также прописывают штрафные санкции, например от 20 до 50 т.р. Если Вы вдруг поняли, что не хотите работать через это агентство и требуете отдать документы, то по условиям договора вам придется заплатить этот штраф. «За что?» – спросите вы. За проделанную работу по раскрутке вашего объекта, хотя вся раскрутка заключалась в следующих пунктах:

1) Ваш объект добавлен в базу АН и на сайт с минимальным описанием, и возможно, с несколькими фотографиями;

2) В еженедельном справочнике недвижимости толщиной с полтора больших пальца (в зависимости от города и количества населения) выходит строчка с тех. данными вашего объекта недвижимости.

Риэлтор делает расклейку объявлений по вашему объекту.

Риэлтор звонит потенциальным клиентам и предлагает ваш вариант.

Риэлтор строит цепочку с вашим объектом и пытается свести всю схему в единое целое.

На деле же, выполняются только два пункта, а риэлторы в большинстве случаев стараются работать с покупателями и желательно «чистыми», т.е. теми, у кого на руках наличные деньги и они готовы купить вариант прямо сейчас.

Смотрите так же:  Боровск судебные приставы

Таких эксклюзивных договоров средний риэлтор заключает 3-5 в месяц, а хороший 8-15 и объект просто висит в базе, пока кому то, возможно, не понадобится вариант с такими данными, как у вашего. Естественно, вдобавок ко всему, у каждого риэлтора стоит определенный план по заключению таких договоров.

Риэлтор может заключить с вами договор на ваших условиях (цена квартиры, срок). Его задача привязать вас к себе. Через месяц, когда был произведен один показ, и пара уточняющих звонков от риэлтора, вы уже будете готовы к снижению цены на свой объект, и как раз в этот момент вам позвонит ваш агент и с грустью в голосе скажет: «Эх, Виталий Иванович, вот видите, рекламируем, рекламируем, предлагаем всем ваш вариант, но цена не устраивает. Помните, я вам приводила клиентов, так им все понравилось, но цена не устроила… Давайте снизим цену тысяч на двести-триста. »

Вы уже будете готовы ко всему. И так эта история будет повторяться до тех пор, пока ваш объект не будет продан по цене, ниже той, на которую вы рассчитывали, при этом цена услуг будет такой же большой, но устав от затянувшейся продажи вы будете уже готовы на все условия.

Теперь подумайте, нужно ли это вам? Быть привязанным к одному агентству, к одному риэлтору, в компетентности которого вы не уверены. Стоят ли «рекламные услуги», за которые вы можете получить штраф, забрав документы раньше срока — 10, 20, 50 тысяч рублей? В крупные справочники по недвижимости частные лица могут подать объявление совершенно бесплатно и получить уйму звонков от потенциальных покупателей и от риэлторов с покупателями, либо от риэлторов желающих заключить пресловутый договор. Расклейка же как инструмент маркетинга малоэффективна, сейчас все сконцентрировано в интернете. Добавить свой объект на сайты по продаже недвижимости вы можете также бесплатно, либо если хотите выделить и поднять свое объявление, то это будет стоить символические 5-10 долларов.

Как же сделать так, чтобы ваш объект все-таки попал в базу агентства или агентств?

Во-первых, помните, что Агентства Недвижимости не имеют права требовать ваши документы. Нет никаких законов, по которым агентство принимается за работу над объектом, только если у них будут документы на определенный объект недвижимости, будь то квартира, дом, участок.

Поэтому, обратившись в агентство, на предложение заключить договор либо смело отказывайте, либо заключайте договор по копиям документов. У риэлторов это называется «мягкий эксклюзив», и его заключают лишь тогда, когда клиент попался юридически подкован и риэлтор со своим предложением о заключении договора послан подальше. В большинстве случаев, по мягкому договору будут (если будут) произведены точно такие же действия для продажи объекта.

Заключение договора на рекламу, эксклюзивного договора – это просто гарантия для агентства и, в частности для риэлтора, что оно получит свою комиссию, даже если нашел покупателя на вашу квартиру риэлтор других агентств.

Заключать мягкий договор вы можете смело. Ваши документы останутся на руках. Вы можете пройтись по всем крупным агентствам вашего города и везде заключить мягкие договоры (так вы будете уверены, что над вашим объектом работает несколько риэлторов, ваш объект есть во всех базах крупных агентств).

Оформление договора поручения на оказание услуг

Договор поручения представляет собой особую форму соглашения, на основании которой одна из сторон обязуется совершать определённые действия юридического характера за своего партнёра по контракту. Сторонами подобной договорённости являются:

Поверенный — лицо, выполняющее предписанные в соглашении действия;
Доверитель — лицо, предоставляющее полномочия поверенному на действие от своего имени.

Договор рассматриваемого типа оформляется в случае невозможности исполнения главой предприятия, индивидуальным предпринимателем или рядовым гражданином собственных должностных обязанностей. Но каковы особенности договора поручения на оказание услуг? Каковы принципы оформления контракта подобного типа? Какие предусматриваются права и обязанности поверенного и доверителя в соответствии с регламентом данного документа? Какова ответственность партнёров по договорённости? Поговорим об этом в статье.

Заключение контракта рассматриваемого типа и правила составления договора поручения на оказание услуг регламентируются актуальным текстом статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации. Рассматриваемое соглашение представляет собой консенсуальный контракт, что означает вступление в официальную силу его нормативов в момент подписания.

Договорённость рассматриваемого типа может оформляться для передачи полномочий по предоставлению услуг следующих типов:

  • Строительно-ремонтных;
  • Туристических;
  • Экономических;
  • Представительских.

Оформление договора поручения на оказание услуг предполагает следующие нюансы:

  • Предельно аккуратное письменное заполнение бланка с отсутствием грамматических ошибок, помарок и существенных исправлений в тексте акта;
  • Недопустимость внесения в текст рассматриваемого акта информации из недостоверных источников и заведомо ложных положений;
  • Договор поручения на оказание услуг оформляется на фирменном бланке доверителя или на стандартных листах бумаги формата А4;
  • В настоящем соглашении должен содержаться обширный перечень возлагаемых на поверенного полномочий.

Внимание! Договор поручения не стоит оформлять в отношении следующих категорий лиц:

  • Малознакомые граждане — велик риск мошеннических действий со стороны данных лиц. Поверенного рекомендуется выбирать из числа родственников и близких друзей;
  • В прошлом понесшие наказание за проступок корыстного характера (мошенничество, вымогательство, кража);
  • Некомпетентных и неосведомлённых в пределах той сферы, с которой предстоит работать, исполняя предписания договорённости.

Неверно составленный договор поручения на оказание услуг не признаётся вступившим в официальную юридическую силу.

Образец договора

В целях наиболее верного оформления рассматриваемого документа, рекомендуется ознакомиться с содержанием договора поручения на оказание услуг. Рассматриваемое соглашение обладает следующей структурой:

  • Наименование — «Договор поручения»;
  • Регистрационный номер контракта;
  • Личные и контактные идентификационные реквизиты сторон;
  • Подробное изложение предмета договора с предоставлением перечня возлагаемых полномочий и обязательства выплаты вознаграждения за услуги поверенного;
  • Определение обязанностей и полномочий каждой из сторон соответственно;
  • Определение суммы, полагающейся поверенному, как вознаграждение;
  • Указание меры ответственности сторон;
  • Определение алгоритма действий сторон в случае непредвиденной форс-мажорной ситуации;
  • Период легитимности текущего договора поручения на выполнение услуг и возможности его досрочного расторжения;
  • Определение способов разрешения спорных ситуаций (в судебном порядке или по соглашению сторон конфликта);
  • Заключительные положения документа (указание количества выпускаемых экземпляров настоящего контракта, положение о направлении уведомительных актов и т.д.;
  • Адреса фактического проживания или местонахождения, финансовые (фискальные) и юридические реквизиты сторон;
  • Личные подписи поверенного и доверителя и юридическая печать предприятия или корпорации.

Образец договора поручения на оказание услуг можно скачать по следующей ссылке:

Права и обязанности сторон

Права и обязанности исполнителя и заказчика в случае заключения договора поручения на оказание услуг в обязательном порядке вписываются в документ отдельным пунктом. В соответствии с регламентом соглашения, поверенный обязуется:

  • Выполнять предписанные в соглашении обязанности, опираясь на рекомендации доверителя;
  • Без промедления направлять партнёру по контракту приобретённые в результате данных действий блага.

Доверитель обязан:

  • Предоставить партнёру доверенность, позволяющую ему действовать от его имени;
  • Не позднее определённого сторонами срока предоставить своему законному представителю пакет документов, необходимый для временной передачи полномочий;
  • Принимать приобретённые доверенным лицом при исполнении блага;
  • Внимательно изучить предоставляемую отчётность;
  • Предоставить доверенному лицу вознаграждение за исполненные обязательства в размере и порядке, определённом сторонами и указанном в тексте действительного контракта;
  • Возместить все непредвиденные расходы поверенного, совершённые при исполнении возложенных на него обязанностей.

Доверенное лицо имеет право:

  • Расторгнуть договор поручения на оказание услуг, если доверитель нарушил положения рассматриваемого документа;
  • Требовать от партнёра по соглашению своевременного предоставления вознаграждения;
  • Требовать своевременного изучения отчётной документации.

Доверитель уполномочен:

  • Следить за исполнением его функций поверенным;
  • Требовать своевременной отчётности по исполнению обязательств по договору поручения на предоставление услуг;
  • Расторгнуть настоящий документ в любой момент.

Доверитель и поверенный обязаны следовать регламенту подписанного ими договора. В противном случае возникает риск спорной ситуации, которая может повлечь за собой судебные разбирательства.

Ответственность сторон

Ответственность заказчика и исполнителя по договору поручения на оказание услуг также указывается в регламенте контракта отдельным пунктом, который, в свою очередь, содержит следующие подпункты:

  • В случае одностороннего нарушения нормативов рассматриваемой договорённости, на виновника возлагается штраф в размере, заблаговременно прописанном в действительном контракте;
  • За нарушение сроков оплаты вознаграждения, доверитель облагается пеней, процентное соотношение которой в отношении цены договора также указывается в изначальном тексте.

В случае отказа виновной стороны отвечать по обязательствам, пострадавшая сторона имеет право обратиться в Арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. Если у сторон договора поручения на оказание услуг нет взаимных претензий, оформляется мировое соглашение.