Содержание:

Два собственника комнаты

Аренда в Санкт-Петербурге

Нет времени на поиск?

Оставьте бесплатный запрос

поиск агентства

18 июля `12

Здравствуйте! Покупаю комнату в общежитии. И такая ситуация. 2 собственника имеют 2 комнаты в общежитии, общей площадью 27,2 м2. Что соответствует 272 долям. Одна комната 13,5 м2=135/272 долей и 13,7 м2= 137/272 долей. Прописан только один из собственников. Я покупаю комнату 137/272 долей. И такие вопросы:
1) На момент заключения договора прописанный собственник так и остается прописанным. Как это отражается на мне? т.е. он и в моей прописан? Как сделать так, чтобы к моей комнате он вообще не имел отношения?
2) Как мне выйти из доли? Что сделать, чтобы оформить комнату просто как комнату, не находящуюся в доле?
3) Какие тонкости прописать в договоре?

Видимо речь идёт о бывшем общежитии, которое переведено в муниципальную площадь и приватизировано покомнатно как коммунальная квартира. При продаже комнаты в коммунальной квартире продать комнату можно только при соблюдении прав преимущественной покупки, каковым обладают соседи, если они свои комнаты приватизировали или являются собственниками комнат по другим основаниям (купля-продажа, мена, дарение, наследование). Сделка возможна при наличии нотариально заверенного отказа сособственников от права преимущественной покупки или документов, подтверждающих их извещение о продаже и цене и отсутствии ответа на извещение, направленное заказной почтой с описью вложения и уведомлением о вручении и отсутствии ответа на извещение от сособственника в месячный срок. После сдедки продавца можно снять с регистрационного учёта в проданной им комнате в судебном порядке, предъявив иск о выселении без предоставления жилплощади, но лучше в таксте договора купли-продажи установить продавцу срок снятия с регистрационного учёта после регистрации перехода права собственности и окончательный расчёт по сделке производить после снятия с регистрационного учёта продавца, что стимулирует продавца исполнить своё обязательство без обращения покупателя в суд. В Санкт-Петербурге оформить объект как комнату в коммуналке нельзя, это всегда будет доля в праве общей долевой собственности на квартиру в целом. Места общего пользования в коммунальной квартире также находятся в общей долевой собственности. За составлением договора нужно обратиться к юристу (адвокату), если Вы намерены осуществлять договор в простой письменной форме или к нотариусу, который также имеет юридическое образование. Специалист учтёт в договоре все пожелания сторон договора и составит текст договора в соответствии с требованиями закона, чтобы не было проблем с регистрацией перехода права собственности по договору.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.

Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.

Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:

  1. В виде долевой собственности.
  2. В виде совместной собственности.

Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.

Чем рискует покупатель

При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

  1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
  2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

Документы для заключения сделки

Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

Рисунок 2. Для заключения сделки с двумя сособственниками необходимы дополнительные документы, помимо договора по купле-продаже и свидетельства на право собственности. Источник: сайт ай.сайтапи.орг.

С долевым собственником

Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру

2. Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры.

Смотрите так же:  Винный напиток нужна ли лицензия

С совместным собственником

Таблица 2. Основные документы, необходимые совместному сособственнику для отчуждения жилья. Источник: правовой портал Консультант.ру

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Дополнительные документы

К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

  1. Паспорт.
  2. Технический паспорт жилого помещения.
  3. Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
  4. Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

Сколько договоров заключается?

Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

Важный нюанс: Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

Порядок действий

Для долевого собственника

  1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
  2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
  3. Ожидать ответа 1 месяц.
  4. При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
  5. При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

  1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
  2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
  3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Кто платит налоги

Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на налоговый вычет из цены сделки, равный 1 млн руб.

Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

  • Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
  • Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

Если один собственник — ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Рисунок 3. Если один из двух владельцев жилья является несовершеннолетним ребёнком, то для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки. Источник: сайт Бископи.ит.

Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.

Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:

  • Орган опеки не одобрит сделку.
  • Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры. Источник: правовой портал Консультант.ру.

Варианты решения проблемы:

1. Преобразовать совместное владение недвижимостью в долевую собственность.

2. Предложить денежную компенсацию владельцу, препятствующему продаже жилья, в обмен на его отказ от совместного владения недвижимостью.

Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире

При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:

  1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
  2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.

Смотрите так же:  Когда считается повторное лишение прав

Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.

Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.

Видео: «Стоит ли покупать долю в квартире»

Учитывая сложности, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении квартиры у двух сособственников, следует прислушаться к мнению профессионалов. Они помогут избежать «подводных камней» при продаже жилья.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как купить квартиру/комнату на двух собственников?

Сын (23 года) проживает с девушкой (24 года) гражданским браком. Планируют приобрести совместно квартиру или комнату до того как узаконят свои отношения. Возможно ли это и посоветуйте, как лучше оформить сделку? В случае расстройства отношений между сыном и девушкой, как по закону будет делиться жилье?

Спасибо за ответ!

Ответы юристов (3)

Здравствуйте! Это законно. Согласно Семейному Кодексу все что приобретено до брака, является собственностью каждого из супругов и разделу не подлежит. Оформить сделку можно договором купли-продажи.

Есть вопрос к юристу?

Поскольку сын с девушкой не состоят в законном браке, купленная ими квартира (комната) не будет считаться совместно нажитым имуществом. Для того, чтобы квартира поступила в общую долевую собственность, требуется, чтобы в договоре купли-продажи было прямо зафиксировано, что покупателей двое, и квартира поступает в их собственность.

По умолчанию устанавливается доля в 50 процентов для каждого из сособственников, однако размер доли может быть изменен соглашением собственников или договором купли-продажи.

В случае расстройства отношений сына с девушкой обязательный раздел законом не предусмотрен.

Впрочем, каждый из сособственников вправе требовать выдела доли в натуре или раздела имущества, в том числе в судебном порядке в любой момент времени. Однако в случае суда весьма вероятно, что суд присудит уплатить компенсацию за выделяемую долю, поскольку в силу судебной практики квартиры в долевой собственности не подлежат разделу.

Светлана, т.к. они в браке не состоят, приобрести квартиру совместно они смогут только в долях. Если платить планируют поровну, то пусть так и покупают в долях — по 1/2. В случае «расстройства» отношений, каждый останется при той доле, в которой приобрел.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли собственник комнаты в коммуналке сдавать ее без согласия собственника 2 комнат?

Доброе время суток! Моя дочь мать одиночка,воспитывает дочь (5лет). Проживает в трех комнатной коммунальной квартире. Две комнаты в ее собственности. Хозяйка третьей комнаты решила сдать свое жилье . При этом убеждала,что квартирант будет девочка-студентка. Как оказалась сдала квартиру парню ,который в результате привел еще и девушку. Соседи шастают по-ночам. Нарушают покой. Есть ли какой-то закон запрещающий без одобрения собственник с большей долей в коммунальной квартире сдавать площадь третьим лицам.Что можно вообще сделать в этой ситуации. Плюс у хозяйки задолженность по оплате за ком. услуги. Спасибо! Писала на эмоциях!

Ответы юристов (2)

Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире возможна при согласии остальных собственников — при согласовании порядка пользования местами общего пользования.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Смотрите так же:  Вернуть водительские права за пьянку

Распоряжение этими помещениями квартиры, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

До сдачи в аренду своего жилого помещения в случае, если арендодателю принадлежит не вся квартира целиком, необходимо урегулировать этот вопрос с остальными собственниками, поскольку в ином случае они на законном основании смогут не пускать жильцов в квартиру. Наличие права собственности у арендодателя на отдельную комнату в квартире не исключает его обязанности получить согласие всех остальных собственников квартиры, поскольку арендаторы не смогут пользоваться исключительно одной лишь комнатой. Они также в повседневной жизни станут использовать общие помещения в квартире (кухня, ванная комната, туалет, коридор), на что обязательно необходимо получать согласие всех долевых собственников, которые не обязаны его давать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Два собственника комнаты

Ваш вопрос отправлен!

Уведомление об ответе будет отправлено на указанный e-mail.

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Нотариус, г. Москва

В связи с изменениями в законодательстве, некоторые ответы на вопросы могут быть неактуальны. Обращайте внимание на дату ответа.

Вопросы по темам

© Федеральная нотариальная палата
Все материалы сайта являются объектами авторского права. Любое использование материалов сайта, кроме ссылок на них либо цитирования с обязательной гиперссылкой на них, следующей непосредственно до либо после цитаты, возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Может ли один из собственников коммунальной квартиры сдавать комнату в аренду?

Я проживаю в коммунальной квартире,все собственники,один сосед не русский хочет сдавать свою комнату,должен ли он спрашивать у соседей разрешения,мы все против

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 743 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Спрашивать разрешение либо согласие соседей — собственников комнат в коммунальной квартире сосед не должен. Единственное что он должен соседям — не нарушать их прав и законных интересов — в данном случае он будет ответственен перед соседями за действия лиц, которым сдаст комнату.

Консультация юриста бесплатно

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

Похожие вопросы

Имеет ли право собственник доли квартиры сдавать свою комнату без разрешения другого собственника?

Имеет ли право дольщик в квартире сдавать в аренду свою долю?

Законно ли соседи по коммунальной квартире сдают свое жилье в наем?

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире сдавать ее в аренду без согласия соседей?

Можно ли в коммунальной квартире сдавать в аренду свою комнату без согласия всех собственников?