Договор аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • — земельные участки,
  • — здания,
  • — сооружения,
  • — оборудование,
  • — запасы сырья,
  • — топлива,
  • — материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • — права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • — права требования,
  • — долги, относящиеся к предприятию,
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права .

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:

  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе:

  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарий к статье 656 Гражданского Кодекса РФ

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х — начале 90-х гг. XX в. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. ст. 16 — 25). Нормы об аренде предприятий (ст. ст. 656 — 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что Основы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам — организациям арендаторов (кроме сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, — ст. 24, а также аренды предприятий кооперативами — ст. 25). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации (ст. 16 Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).

Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В этой связи при создании арендных предприятий приходилось применять не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.

Действующий Закон о приватизации не рассматривает аренду предприятий с правом последующего их выкупа как оправдавший себя способ приватизации.

Статья 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий не утрачивают своего значения и после внесения изменений в законодательство о приватизации, но сфера их применения становится значительно уже.

Смотрите так же:  Как получить выписку по карту сбербанка

Главное отличие ГК в регулировании аренды предприятий от ранее действовавшего законодательства в том, что предприятия рассматриваются в нем как объекты права — имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение.

В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно, и договор аренды предприятия обязательно должны предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК).

В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
2) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия — запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием — объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
3) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК);
4) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу разнородности входящих в его состав объектов. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи — сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.

Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.

В п. 1 ст. 656 определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в т.ч. арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.

Есть особенности, касающиеся перевода долгов, входящих в состав имущества предприятия (подробнее см. ст. 657 и коммент. к ней), уступки прав (требований) — ст. ст. 382 — 390 ГК.

Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.

Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе ГК, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.

Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган — министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны. Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная ГК модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. ст. 66, 109 ГК). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.

По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать доходы только от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом? В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. В законодательстве ответа на них пока нет.

Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) реально может иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В этой ситуации мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса по договору франчайзинга (коммерческой концессии).

2. Статья 49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).

Пункт 2 ст. 656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не освобождается (включая ответственность перед кредиторами).

Смотрите так же:  Образец искового заявления о взыскании задолженности за транспортные услуги

Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Законом о лицензировании.

3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст. 20), ГК не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде.

Несмотря на то что ст. 132 ГК определяет предприятие лишь как объект прав, уйти от проблемы гарантии прав лиц, выполняющих работу на этом объекте, невозможно. В данном случае целесообразно было бы применять по аналогии положения ст. 75 Трудового кодекса, касающиеся наступающих для работников последствий (включая гарантии) при изменении подведомственности или реорганизации юридического лица.

Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарии к ст. 656 ГК РФ

1. Особенность договора аренды предприятия определяется особенностями предмета аренды. Предприятие — это имущественный комплекс, в который входят не только здания и сооружения, но также территория, земельные участки, используемые для производства, оборудование и основные средства, оборотные средства, в числе которых сырье, топливо и материалы. В состав предприятия могут входить водные объекты и другие природные ресурсы. К предмету аренды могут быть причислены исключительные права на обозначение деятельности, а также права требования, связанные с деятельностью предприятия. Кроме того, арендодатель вправе передать в составе предприятия здания или сооружения, которые не являются его собственностью и находятся у него в пользовании на основании договора или закона.

2. Права, которые имеются у арендодателя на имущество, находящее в собственности третьих лиц, передаются на основании закона или других правовых актов. Так, пункт 2 статьи 647 ГК РФ гласит, что арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению транспортного средства.

3. В отношении права производить тот или иной вид деятельности, подлежащий лицензированию, комментируемая статья устанавливает следующее правило: передача прав на занятие лицензируемой деятельности вместе с предприятием невозможна. Таким образом, арендатор обязан самостоятельно получить лицензию, если она необходима, а арендодатель, передав предприятие, остается обязанным выполнять требования кредиторов, несмотря на то что предприятие сдано в аренду. Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Федеральным законом от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия (действующая редакция)

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 656 ГК РФ

1. Договор аренды предприятия имеет особый предмет — предприятие как имущественный комплекс. Предприятие передается в аренду в целях осуществления деятельности арендатора, но в соответствии с деятельностью предприятия в целом как имущественного комплекса, поэтому при заключении договора аренды предприятия арендатору в аренду передается не только здание как основной объект предприятия, в котором находятся офисные и или производственные помещения, но и (см. ст. 132 ГК РФ):

— оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (к ним можно отнести мебель, компьютерную технику, транспортные средства и т.п.);

— запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

— права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, под которыми понимаются компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность;

— здания, сооружения и оборудование, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

— права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо этого арендатору передаются также и права требования и долги арендодателя, связанные с деятельностью предприятия. На наш взгляд, передача арендатору долгов предприятия в составе его имущественного комплекса является неверной, так как долги возникли в результате деятельности арендодателя и для дальнейшей деятельности арендатора они не могут иметь значение, поэтому в целях обеспечения деятельности арендатора после заключения договора аренды полагаем, что арендодатель обязан обеспечить ему возможность такой деятельности, уплатив долги. Что же касается прав требования, то эти права, поскольку они еще не удовлетворены исполнением со стороны должников, касаются дальнейшей деятельности предприятия, поэтому передача таких прав арендатору, по нашему мнению, обоснована.

Исключительным правом арендодателя, которое не может быть передано арендатору, является право на занятие определенной деятельности на основании лицензии, поэтому, если при отсутствии такой лицензии у арендатора он лишен возможности использовать предприятие в целях своей деятельности, арендодатель обязан выполнить все свои обязательства перед кредиторами с учетом свои прав на основании данной лицензии.

2. Судебная практика:

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4765/2012;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 N Ф05-8999/14 по делу N А40-147215/2013;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-7919/2009;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008;

— Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2009 N А64-4731/08-8.

5. Аренда предприятий

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий.

Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается

имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,

включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,

продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие

предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права

В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью.

Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных

правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования

отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду

действующего предприятия «на ходу» предполагает не только передачу арендатору

зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход

к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

Напомним, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее

до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только

в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных

предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды

организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя

(министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия

и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства

В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих

организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских

Смотрите так же:  Как отсрочить уплату госпошлины в арбитражный суд

прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,

используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель

обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные

участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия

основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат

передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства,

права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,

сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные

с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия,

и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить

арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к

предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие

соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть

переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового

акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору

будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи

с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается

от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности

за их неисполнение.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый

документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит

государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность

договора аренды предприятия.

В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом

на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию,

Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное

уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия,

до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности

арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие

уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия

на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе

требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства

и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя,

может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения

такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем,

вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал

или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения

ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению

на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия

является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и

поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем

техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта.

Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного

предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок пользования

имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная

норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества.

Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,

предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие

в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя

также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором

его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу.

В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет

совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия

в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия

арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества

арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса,

его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать

их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660).

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором

могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя

на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору

за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден

судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия,

произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения»

по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных

свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности

и разумности (ст. 662).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды

должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для

передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке

имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю

на этот раз возложены на арендатора.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Договор аренды предприятия гражданский кодекс

АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ

Предприятием как объектом прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности.
В настоящей статье мы расскажем об особенностях аренды имущественного комплекса.

Отношения сторон при аренде предприятий строятся на основании положений параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В состав предприятия как имущественного комплекса согласно пункту 1 статьи 132 ГК РФ входят земельные участки, здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права требования, долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом или его часть, согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (статья 656 ГК РФ):
— за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
— передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.